קרוב לוודאי שיש לכם מושג כללי לגבי מחיר הדירה שתוכלו לרכוש. אתם כבר יודעים באיזה ערים ושכונות לחפש, ואולי מצאתם כבר את הדירה הנבחרת ואתם מתחילים לשקול מה גובה המשכנתא לה תזדקקו. בכמה צעדים פשוטים אתם יכולים לחשב את סכום המשכנתא שתוכלו לקבל ויותר מכך, את סכום המשכנתא שתוכלו להחזיר בלי להתקשות בהחזרי המשכנתא שלו.

אבל לפני הכל, אין ברירה, צריך לדעת את השפה והמושגים.

מה זה משכנתא?

לכל מי שאתם מכירים יש או תהיה משכנתא, אבל האם אתם יודעים בדיוק מהי משכנתא? משכנתא היא הלוואה שסכומה גבוה, מחזירים אותה במשך שנים רבות ועד שההלוואה תוחזר במלואה, הנכס שרכשתם משועבד למלווה. משכנתא כמו כל הלוואה מורכבת מהסכום שלוויתם ונקרא "קרן" ומריבית שמצטברת לאורך זמן על הקרן. ריבית משכנתא היא נושא מורכב, המפורט במאמר משל עצמו. מי נותן משכנתא? כיום רק הבנקים נותנים הלוואת משכנתא, אך יש חברות פרטיות שנותנות הלוואות עם שעבוד או אפילו שעבוד שני על הנכס, ואינן כפופות לכללים של בנק ישראל בנוגע למשכנתאות. אם תחליטו לקחת הלוואה מחברה פרטית חשוב לבדוק שקיבלה רשיון, את תנאי ההלוואה וגובה וסוג הריבית, כדי שלא תסתבכו עם הלוואה שתתקשו להחזיר. מאחר ומשכנתא היא הלוואה בסכום גבוה, החזרי המשכנתא מתפרסים על שנים רבות. עם החזרים שנעים כל כך רחוק אל העתיד, שברור שצריך דרך להבטיח את המשך התשלומים. הבנק שמלווה את המשכנתא רוצה להיות בטוח שתחזירו אותה במלואה כולל הריבית, ומגן על הסיכון שלו באמצעות רישום זכויותיו בטאבו (או בכל מרשם מקרקעין אחר בו הנכס שלכם רשום) על הדירה הנרכשת, עד לגובה סכום המשכנתא. במילים פשוטות, לבנק יש בעלות חלקית על הדירה שלכם, עד לגובה הסכום שאתם צריכים להחזיר לו. כשאתם מקבלים משכנתא, התהליך כולל רישום הערה בטאבו, הנקראת הערת אזהרה, על זכותו של הבנק בדירה, עד לגובה המשכנתא (שכאמור כוללת את הקרן והריבית).

מה עוד צריך כדי לקבל משכנתא? הון עצמי. עוד דרך של הבנק להגן על עצמו היא דרישה שלפחות חלק ממחיר הדירה, ועדיף רוב מחיר הדירה, ישולם מהכסף של הקונים ולא מתוך הלוואת המשכנתא. הבנק מעדיף שמשכנתא תהיה עד 60% מעלות הדירה, או שהסיכון הגבוה יתבטא בריבית שהבנק ידרוש. אם המשכנתא נמוכה מ-45% ממחיר הדירה, הסיכון יורד וגם לכך יכול להיות ביטוי בריבית. ניתן לקבל משכנתא שגובהה עד 75% ממחיר הדירה, אבל תמורת ריבית גבוהה.

זה כל מה שצריך בשביל משכנתא? כמעט. צריך גם ביטוח משכנתא הכולל ביטוח מבנה לנכס שרכשתם וביטוח חיים למשכנתא ללווים. בדרך כלל אלה כל הדרישות של הבנק, אבל לפי הערכת הסיכון של העסקה ושלכם כלווים, הבנק יכול לדרוש גם ערבויות נוספות כמו ערבים ורישום משכון ברשם המשכונות על הדירה.

לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?

תקופת משכנתא היא משך הזמן בו תחזירו את הלוואת המשכנתא ואת הריבית על המשכנתא. כיום בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנה. אין הגבלה מפורשת על גיל הלווה, אך הבנקים מעדיפים לווים שגילם מאפשר ביטוח חיים למשכנתא, ושסביר שימשיכו לעבוד ולהרוויח עד תום החזרי המשכנתא. עם עליית גיל הלווה, הבנק עשוי להגדירו כלווה בסיכון ולדרוש ריבית גבוהה יותר.

תקופת משכנתא ארוכה שמתפרסת על שנים רבות תאפשר לכם סכום החזר חודשי קטן יותר מצד אחד, אך מצד שני מעלה את הריבית ואת סכום הכסף הכולל שתאלצו להחזיר לבנק. ההחזר החודשי של המשכנתא נועד בחלקו לתשלום הקרן ובחלקו לתשלום ריבית המשכנתא (החלוקה בין תשלום לקרן ותשלום לריבית נקבעת לפי לוח הסילוקין), וכל עוד הקרן לא שולמה במלואה, היא צוברת ריבית והתוצאה היא שהסכום הסופי שמחזירים על המשכנתא גבוה באופן משמעותי מהסכום שלוויתם. תוכלו לראות בדוגמא שבהמשך את השפעת תקופת המשכנתא על הסכום הכולל שתחזירו לבנק.

בחירת לוח סילוקין: לוח שפיצר או קרן שווה

כל חלק בכותרת הזו מעלה שאלות, הראשונה בהן היא למה לוח סילוקין צריך לעניין את הלווה והשניה היא "אם זה כל כך חשוב, למה זה כל כך מוסתר וקשה לאיתור באישור העקרוני למשכנתא שקיבלתי". לוח סילוקין נקרא גם "שיטת החזר", והכוונה היא איך יחושב החזר המשכנתא החודשי בכל אחד ממסלולי המשכנתא - כמה מהתשלום החודשי יועבר להחזרת הקרן שלוויתם וכמה יועבר להחזרת הריבית שהצטברה בינתיים על הקרן. לוח הסילוקין הנבחר משפיע על סכום הריבית שמצטבר על הקרן ושמשלמים לאורך השנים, ומובן שלבנק יש העדפה ללוח סילוקין שמגדיל את סכום הריבית שיקבל (וזו התשובה לשתי השאלות ששהועלו קודם). לוח הסילוקין מוצג באמצעות טבלה שיש בה שורות כמספר החודשים להחזרת המשכנתא (לוח סילוקין של משכנתא ל- 5 שנים יכיל 60 שורות) וכל שורה מציגה את סכומי ההחזר מחולקים לכיסוי קרן וריבית לאותו חודש, כולל השפעת המדד. מחשבון משכנתא שלנו מציג בתוצאה שלו טבלת לוח סילוקין לפי שיטת ההחזר שבחרתם וככה זה נראה למסלול משכנתא לפי לוח שפיצר שהקרן שלו היא 350,000 ש"ח:

לוחות סילוקין של הבנק יכולים לכלול גם מדד ידוע, תשלום לאחר השפעת המדד ויתרת הקרן לאחר התשלום.

לוח שפיצר

לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר והבנקים מציעים אותו כברירת מחדל. החזר משכנתא לפי לוח שפיצר נקרא גם "החזר חודשי קבוע", כי גובה ההחזרים הבסיסי זהה לכל אורך חיי המשכנתא. בפועל, ההחזרים אינם קבועים, ויכולים לעלות ולרדת לאורך השנים, כי להחזר הקבוע מוסיפים את שינוי המדד במסלולי ריבית צמודת מדד ושינוי גובה הריבית במסלולי ריבית משתנה. הבנקים מעדיפים אותו כי בשנים הראשונות להחזרים, רוב ההחזר מופנה לריבית ורק מיעוטו לסילוק הקרן, וכך נצבר סכום ריבית גדול יותר (כי הקרן גדולה) למשך זמן רב יותר על הקרן שקטנה לאיטה.

לוח קרן שווה

אם בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע, הרי שבלוח קרן שווה החזר המשכנתא מראש מוגדר כהחזר משתנה. השם "קרן שווה" מכיל את ההסבר לשיטה זו: בכל תשלום מחזירים סכום זהה לכיסוי הקרן. כך הקרן קטנה באופן קבוע והריבית המצטברת עליה הולכת וקטנה במהלך השנים. בקרן שווה אפשר לצפות לתשלומים גבוהים בתחילת המשכנתא, שהולכים ומצטמצמים עם השנים. גם כאן השפעת המדד ושינויי ריבית עשויים להרחיק את הירידה הצפויה בגובה ההחזר החודשי. בדיקה לאורך שנים תראה שבלוח קרן שווה תצטרכו להחזיר סכומי ריבית נמוכים יותר לבנק מאשר בתשלום לפי לוח שפיצר, וזו הסיבה שלא כל הבנקים מאפשרים שימוש בלוח קרן שווה, או מגבילים אותו רק לחלק מריביות המשכנתא.

דחיית תשלום

בשני לוחות הסילוקין ניתן לשלב תקופות של דחיית תשלום. בתקופות הדחייה משלמים רק את הריבית או שדוחים את תחילת החזר התשלומים החודשיים. כל זאת תמורת ריבית נוספת שגובים עבור תקופת הדחיה. דחיית תשלום נדרשת בדרך כלל אצל משפרי דיור שעוד לא מכרו את דירתם, או חייבים לשלם שכירות עד לקבלת הדירה שרכשו.

מה המשמעות של ריבית משכנתא

ריבית משכנתא היא המחיר שאתם משלמים לבנק תמורת ההלוואה שנתן לכם. אמנם יש גם עמלות ותשלומים נוספים, אך עיקר הרווח של הבנק מהמשכנתא מגיע מהריבית שהוא לוקח עליה.

גובה ריבית המשכנתא משתנה לפי מספר רב של גורמים: דירוג האשראי שלכם המשקף את הסיכון/סיכוי שתעמדו בתשלומים. אחוז המימון: כמה ממחיר הדירה, באחוזים, המשכנתא מכסה והאם היא גבוהה יותר מההון העצמי. תקופת המשכנתא וגם גורם חשוב נוסף: מסלול ריבית משכנתא.

מסלול ריבית מתאר את מהות הריבית הנדרשת על המשכנתא: קבועה לכל אורך המשכנתא או משתנה. אם היא משתנה, אחת לאיזו תקופה היא משתנה. האם הריבית צמודה או לא. אם היא צמודה, למה היא צמודה- למדד, לפריים, למטבע חוץ כלשהו. מידע מקיף על ריביות משכנתא ומה היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן תוכלו למצוא ב "סוגי ומסלולי ריבית משכנתא".

ריביות משתנות נקראות גם ריבית עוגן, כיוון שערכן משתנה (והריבית עולה או יורדת) לפי ערכו של "עוגן" חיצוני כלשהו שאינו בשליטת הבנק. עוגן כזה יכול להיות אג"ח צמוד או ממשלתי, ריבית ממוצעת על משכנתאות (עוגן בנק ישראל), מטבע חוץ, ריבית פריים וכן הלאה. לדוגמא: בריבית משתנה כל 5 שנים שהעוגן שלה הוא ריבית ממוצעת על משכנתאות, הבנק יבדוק בתום 5 שנים מה גובה ריבית העוגן ויעדכן לפיה את הריבית המשכנתא למשך 5 השנים הבאות.

נהוג שכל משכנתא בנויה מכמה מסלולי ריבית שונים. מסלול ריבית משכנתא מורכב מהתקופה להחזרתו, עד 30 שנה ומריבית מסוג מסויים, למשל "ריבית משתנה צמודה למדד". עוד על כך אפשר לקרוא ב"תמהיל משכנתא מומלץ", המפרט מסלולי ריבית מועדפים בהתאם לתנאי המשק של השנה הנוכחית.

דוגמא להשפעת ריבית משכנתא ותקופת משכנתא

עבור משפחות רבות קניית דירה ובקשת משכנתא הן העסקה הכי יקרה שיבצעו והחזר המשכנתא מהווה חלק נכבד מהוצאות המשפחה. זו החלטה כלכלית חשובה ויש לתכנן אותה מראש. לכן השוואת משכנתאות היא חשובה כל כך, ובפרט השוואת ריביות משכנתא. בנקים שונים ידרשו גובה ריבית שונה עבור אותה משכנתא, לעתים בשל מדיניות הבנק וצורך בפיזור סיכונים ולעתים בשל הדרך בה הבנק מחשב את רמת סיכון המשכנתא שיתן לכם.

כל הבנקים הגדולים נותנים הלוואות משכנתא, וכדאי לערוך השוואה בין ההצעות שלהם.

כדי להראות את המשמעות הרבה של בחירת מסלול ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא, הנה דוגמא, מתוך מחשבון המשכנתא שלנו, שתגרום לכם לעצור לרגע ולחשוב מה קורה פה:

נניח שלקחתם משכנתא בסך 700,000 ש"ח בריבית קבועה ולא צמודה בגובה 2% (בחרנו בריבית כזו, כדי שנוכל להתעלם משינויי מדד וגובה ריבית לאורך השנים). מה קורה כאשר תקופת המשכנתא היא 10 שנים לעומת תקופת משכנתא של 20 שנה?

מה למדנו:

• בכל מקרה הבנק מקבל סכום ריבית יפה מאד.
• תקופת משכנתא של 20 שנה מאפשרת החזר משכנתא נמוך יחסית. זה סכום שיכול לגרום לכם להגיד לעצמכם "זה הרבה יותר זול מלשכור דירה באיזור הזה". אבל בסופו של דבר אתם נותנים לבנק סכום ענקי תמורת הזכות הזו. אתם משלמים לו 76,971 ש"ח יותר מאשר בתקופה של 10 שנים, כלומר יותר מכפול. ללא ספק הייתם מוצאים שימוש הרבה יותר יעיל לכמעט 77,000 ש"ח, במקום לשלם אותם לבנק.

עד כאן המושגים העיקריים שמבהירים מה זה משכנתא וממה היא מורכבת. מושגים אלה ישמשו אתכם להעריך את הצעות המשכנתא שתקבלו והאם הן משתלמות או לא.

עלות המשכנתא שתחזירו נובעת מתמהיל המשכנתא הסופי עליו תסכימו עם הבנק. תמהיל המשכנתא בנוי בדיוק מכל אבני הבנין שתוארו כאן: מספר מסלולי משכנתא שונים, שלכל אחד מהם ריבית משלו, תקופת החזרים משלו, לוח החזרים משלו.

מעבר לכך יהיו עלויות של ביטוח משכנתא, שמאי מטעם הבנק, אגרת רישום הערת אזהרה בטאבו, אגרות ועמלות שונות כולל עמלת פתיחת תיק.

אם עדיין יש לכם שאלות, תוכלו להמשיך לקרוא באתר זה על היבטים נוספים של המשכנתא, תהליך קבלתה ואפילו ניהול משא ומתן עם הבנק.