עודכן בתאריך: 02/04/2025

אתם מתקרבים לגיל הפנסיה או הגעתם אליו ומחפשים מקור מימון או הלוואה?
עם התקדמות הגיל והקרבה לפנסיה, קשה יותר להשיג הלוואות לטווח ארוך. הבנקים ושאר החברות שמלוות כספים מעדיפות להלוות לאוכלוסיה עובדת בעלת הכנסה קבועה ומי שמתקרב לגיל הפרישה הוא לא קבוצת היעד של הבנק. גם הלוואות על חסכונות הפנסיה, הגמל וקרנות ההשתלמות הופכים לפחות רלוונטים ככל שמתקרבים לגיל בו תרצו למשוך את הכסף או לקבל ממנו קצבה. משכנתא שניה לא תקבלו מהבנק או מחברות ביטוח, אלא רק מגופים פרטיים והיא לא מתאימה לכל אחד, ואפילו משכנתא לכל מטרה פונה לאוכלוסייה צעירה יחסית. גם פתרונות אחרים כמו מכירת דירת המגורים או השכרתה הם לא הפיתרון המועדף ברוב המקרים.

לסיכום, הבנקים מעדיפים לא לתת משכנתא לאנשים מבוגרים, שמתקרבים לשנות ה- 60 לחייהם.
בני 60 שעדיין עובדים אולי יצליחו לקבל משכנתא מהבנק, אך לתקופה קצרה יחסית (מבחינת הבנקים יש להחזיר את כל חוב המשכנתא עד גיל 75-80) ובריביות גבוהות, שנועדו להקטין את הסיכון לבנק, וברוב המקרים לא משתלמות ללקוח. כאן נכנסת לתמונה המשכנתא ההפוכה - משכנתא למתקרבים לגיל הפרישה או שכבר הגיעו אליו.

אם אתם זקוקים לסכום נזיל גבוה תוך זמן קצר יחסית, בריבית סבירה, וגם לדעת שאתם נשארים בדירתכם כל עוד אתם רוצים בכך - משכנתא הפוכה היא הפיתרון בשבילכם.

משכנתא הפוכה, שנקראת גם משכנתא לגיל הזהב, היא הלוואה שתנאיה נערכו מתוך מחשבה שאנשים מבוגרים בגיל הפרישה לגמלאות זקוקים להלוואה, ובדרך כלל יש בבעלותם נכסי קרקע, כמו דירת מגוריהם, שאפשר למשכן. משכון הנכס מקטין את הסיכון שבאי החזרת ההלוואה, ועל הדרך מאפשר להציע ריביות נמוכות שתואמות את הסיכון המוקטן.

מה זה משכנתא הפוכה?

מיד נרחיב על כל תנאי המשכנתא ההפוכה ומסלולי החזר המשכנתא שנתונים לבחירת הלווה, אך קודם כל בקצרה, מהם התנאים לקבלת משכנתא הפוכה:

• אדם או בני זוג בגיל 60 שנה לפחות (או 55 אצל מספר מלווים). הגיל נבדק לפי בן הזוג הצעיר יותר.
• בבעלותו (או בעלותם) נכס קרקע, ששוויו מעל סכום מינימום מסויים.
• גובה ההלוואה תלוי בגיל הלווה ובערך הנכס. ככל שמתבגרים - עולה אחוז המימון מתוך ערך הנכס. אחוזי המימון מתחילים ב- 10% ומגיעים עד 50% או 60% מימון, בהתאם למדיניות החברה.
• מועד הפירעון גמיש והלווים יכולים לפרוע את המשכנתא מתי שירצו או שיורשיהם יפרעו אותה עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווים.

המלווה קובע סכום הלוואה מינימלי, שפחות ממנו לא משתלם לו להציע הלוואה. יכול להיות שצירוף תנאי הגיל וערך הנכס שלכם לא מגיע לסכום המינימום. במקרה זה תאלצו לחפש מלווה אחר או לחכות מספר שנים ולנסות שוב.

משכנתאות פנסיוניות קיימות בארץ כ-10 שנים, ומוצעת על ידי גופים גדולים ומפוקחים, כמו חלק מחברות הביטוח וחלק מהבנקים, שמציעים משכנתא הפוכה ומשכנתאות אחרות לגיל הזהב - אלה גופים שחייבים לפעול לפי כללים ברורים ותחת פיקוח. עם זאת, כיום בנק ישראל עדיין לא השלים את ההסדרה המתוכננת של משכנתאות הפוכות. כשזה יקרה, סביר להניח שרוב הבנקים יציעו משכנתאות פנסיוניות והתחרות תגדל.
כמו בכל הלוואה או משכנתא, חשוב להבין את כל ההיבטים והתנאים שלה, ולהבין שמדובר בהליך משכנתא לכל דבר, כולל הערכת שמאי, ליווי עורך דין וגם מומלץ לבחון ליווי של יועץ משכנתאות.

מי נותן משכנתא הפוכה?

התשובה לשאלה זו משתנה לפי התקופה בה היא נשאלת. בעבר הבנקים שלטו בתחום, וכיום רואים מספר בנקים ומספר חברות ביטוח המציעים פתרונות מתחום המשכנתאות ללווים בגיל העמידה. בנק מזרחי מציע "משכנתא פנסיונית", בנק ירושלים מציע "משכנתא הפוכה" ובנק לאומי מציע "משכנתא זהב" שמיועדות לגיל השלישי, אלה הלוואות הדומות בחלק מהתנאים לתנאי המשכנתא ההפוכה שחברות הביטוח מציעות, אך יש להן גם תכונות יחודיות. חברות הביטוח המציעות משכנתא הפוכה הן הראל, כלל, איילון והפניקס.

מאיזה גיל ניתן לקבל משכנתא הפוכה?

גיל המינימום לקבלת משכנתא הפוכה תלוי בגוף שמציע אותה, ובמדיניות שלו. עקרונית מדובר באמצעי מימון לאנשים המתקרבים לגיל הפרישה לגמלאות, ולכן הגיל הנמוך ביותר לקבלת משכנתא הפוכה הוא 55, בחברות כמו "איילון" ו"כלל", בעוד חברות אחרות קובעות את גיל המינימום על 60 שנה, כמו חברת "הראל". שימו לב שאם הלווים הם בני זוג, מתייחסים לגיל הלווה הצעיר יותר, גם בבדיקת הזכאות למשכנתא וגם בקביעת גובה ההלוואה.

מה משמעות הגיל במשכנתא הפוכה?

ככל שתקחו משכנתא הפוכה בגיל מתקדם יותר, תוכלו לקבל סכום הלוואה גבוה יותר. גובה ההלוואה מחושב כאחוזים מערך הדירה הממושכנת (נקרא "אחוז מימון"), ועם עליית הגיל ניתן לקבל אחוז גבוה יותר מערך הדירה.

לדוגמא, טבלת משכנתא הפוכה של הראל, מראה שבני 60 יוכלו לקבל רק 15% מערך הבית הממושכן, אם תחכו לגיל 70 תקבלו 25% מערך הנכס, הסבלנים שיחכו לגיל 75 יוכלו לקבל 30% ובני 90 יכולים לקבל הלוואה בגובה 50% מערך הנכס.

טבלה למשכנתא ההפוכה של חברת "כלל" מציעה מימון גבוה יותר: בני 55 יקבלו 20% מערך הנכס ובני 90 יקבלו את המקסימום - 60% מערך הנכס.

הנה דוגמאות לטבלת משכנתא הפוכה:
אלה דוגמאות להמחשה בלבד, את הנתונים המעודכנים יש לברר בחברות הביטוח.

בעזרת טבלה למשכנתא הפוכה תדעו מיד האם אתם עונים על תנאי החברה לקבלת משכנתא הפוכה מבחינת הגיל ומבחינת סכום המינימום של המשכנתא. הטבלה משקפת את מדיניות החברה, אך סביר להניח שאם יש לכם טיעון משכנע וערך הבית גבוה, תוכלו להשיג יותר מהמימון הרשמי שחברות הביטוח מפרסמות. גם יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות הפוכות יכול לעזור למקסם את ההלוואה ולהבהיר את כל האותיות הקטנות וההיבטים המלאים.

משכנתא הפוכה משמשת לכל מטרה

משכנתא הפוכה משמשת לכל מטרה שתבחרו, ללא הגבלות. תוכלו לקנות באמצעותה אפילו דירה או נכס קרקע אחר, בניגוד להגבלות שמונעות רכישת דירה באמצעות משכנתא לכל מטרה.

המלווה ירצה לדעת מה מטרת ההלוואה, כדי לוודא שהיא חוקית ולגיטימית, אך מעבר לכך אין איסור או הגבלה.

דוגמאות נפוצות לשימוש במשכנתא נפוצה:

• לצורך השקעה נושאת רווחים - שוק ההון, רכישת נדל"ן או כל חיסכון או השקעה אחרים.
• טיפולים רפואיים.
• מעבר לדיור מוגן.
• הנגשת הדירה והתאמות אחרות למצבים בריאותיים וסיעודיים.
• שמירה על רמת חיים.
• מימון הוצאות גבוהות כמו שיפוץ, טיולים בעולם.
• תשלום חובות.
• עזרה כספית לילדים ברכישת דירה או כירושה מוקדמת.

כמובן שניתן להשתמש בכסף גם לכל מטרה אחרת - מרכישת רכב ועד קורס מדריכי טיולים. אתם המחליטים.

יתרונות משכנתא הפוכה

בואו נתחיל ביתרונות, וביניהם מה לא מבקשים מכם כדי לקבל משכנתא הפוכה:

• לא צריך הון ראשוני.
• ברוב המקרים לא צריך ערבים.
• לא צריך ביטוח חיים מגיל מסויים, ובחלק גדול מהמקרים לא מבקשים ביטוח חיים בשום גיל. כתוצאה מכך גם אין צורך בהצהרת בריאות.
• אין חובת החזרים חודשיים. אחד המסלולים הוא מסלול החזר על ידי היורשים לאתר פטירת הלווים.

יש למשכנתא הפוכה עוד יתרונות העוסקים בחופש המוחלט לפעול בנכס כרצונכם ובגמישות של ההלוואה:

1. הלוואה גמישה שאינה מוגבלת בזמן.
2. הלווים בוחרים אם לקבל את ההלוואה בסכום חד פעמי או בתשלומים.
3. מותר לשלם את כל חוב המשכנתא בכל זמן וללא עמלת פרעון מוקדם או קנסות יציאה.
4. מותר לשנות מסלול החזר בכל זמן שרוצים.
5. הלווים רשאים לעשות בנכס כל פעולה שירצו: השכרה, מכירה, שיפוץ וכו', אך נדרש אישור מהמלווה.
6. הלווים רשאים לגור בנכס עד לפטירה.
7. הקדמת הירושה לילדים.
8. חלק מהחברות מתחייבות להלוואת נון ריקורס - המלווה יכול להיפרע רק מהנכס המשועבד ולא מנכסים אחרים של הלווה או יורשיו.
   במילים פשוטות: אחד היתרונות החשובים ביותר הוא שאם ערך הדירה נשחק ומכירתה לא מכסה את חוב המשכנתא + הריבית, החוב העודף ימחק, והיורשים לא יאלצו לשלם את החוב. אמנם העובדה שאחוז המימון לא עולה על 60% אמורה למנוע את המצב הזה, אך אם הלווים זכו לאריכות שנים, שבהן נצברה ריבית על ההלוואה או בתקופות של משבר כלכלי/אינפלציה חריפה, זה עלול לקרות.

תנאי משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא הלוואה של סכום גבוה, וככזו, עליכם לעמוד בקריטריונים והתנאים של המלווה:

בעלות מלאה על הנכס:

משכנתא הפוכה ניתנת לאדם או בני זוג שבבעלותם המלאה יש נכס נדל"ן. המשמעות של בעלות מלאה היא רישום על שמכם בטאבו, יש חברות, כמו "הראל", שמקבלות גם דירה הרשומה במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. אם הדירה בתהליכי רישום או הסדרה או רשומה במרשם אחר (כמו מרשם של חברה משכנת או מנהל מקרקעי ישראל), או הדירה נמצאת בקיבוץ ולכן לא רשומה על שם הגר בה - בררו עם החברה המלווה האם יש מסמכים או ערובות שיאפשרו לקבל משכנתא. אבל, אי רישום במרשם מסודר בהחלט יכול להיות להערים קשיים ואפילו להוות מחסום בפני קבלת משכנתא הפוכה.

הנכס אינו חייב להיות דירה או דירת המגורים של הלווה. אפשר להשתמש בכל נכס קרקע לצורך משכנתא הפוכה כל עוד הוא בבעלות מלאה של הלווה. יכול להיות שתידרשו להציג עוד מסמכים, למשל הסכם השכירות עם הדיירים שלכם, ואישור חתום על ידי הדיירים שהם מודעים לקיום המשכנתא ולהשלכות.

אם זה הסעיף הבעייתי המונע מכם קבלת משכנתא הפוכה, כדאי לפנות ליועץ משכנתאות, שיעזור בשאלת הוכחת הבעלות.

זהות הלווים

משכנתא הפוכה נועדה לאדם יחיד או בני זוג. לא ניתן לקחת משכנתא על ידי קבוצת חברים או שותפים. הנכס יהיה בבעלות מלאה של שני בני הזוג או של אחד מהם.

נכס ללא חובות

יש דרישה שהנכס יהיה נקי משעבודים, עיקולים, משכנתאות וכו': תוכלו לקבל משכנתא הפוכה גם במצב זה, אבל רק אם תוכלו להתחייב שכל השעבודים יוסרו. הכסף מהמשכנתא ההפוכה ישמש קודם כל לפרעון כל החובות והסרת המשכנתא או השעבודים על הדירה, והיתרה שתשאר תשמש אתכם לכל מטרה. בסופו של דבר- השעבוד היחיד על הנכס יהיה רישום המשכנתא ההפוכה לטובת החברה המלווה.

ערך הנכס

כל המלווים דורשים שערך הנכס יהיה מעל סכום מסויים, בדרך כלל כ-1,000,000 ש"ח לפחות. ערך הנכס יקבע באמצעות שמאי שעובד עם המלווה, מתוך רשימת השמאים שלו. התשלום לשמאי הוא על חשבונכם, אבל יש מקרים בהם המלווה עשוי להסתפק בשמאות שנערכה כשקניתם את הדירה, תלוי מתי נערכה והאם היו שינויים בנכס מאז. נסו לבדוק אם ניתן לוותר על השמאי ולקבל את השמאות הקיימת. אבל, אם השבחתם את הדירה או שערכה עלה מאז שנערכה השמאות, עדיף לבחור שמאי מהרשימה ולקבל הערכת שווי מעודכנת.

איזה שמאי לבחור? אם אתם פונים ליותר מחברה אחת לקבלת הצעות למשכנתא הפוכה - עדיף שמאי שנמצא ברשימות של כל אותן חברות, כך ההערכה שלו תוכל לשמש אתכם מול כל החברות שאיתן הוא עובד. אם נראה לכם שהשמאי העריך את הדירה בסכום נמוך משוויה האמיתי, בקשו מהחברה לאשר שמאי מטעמכם או שמאי נוסף.

דרישת סכומי מינימום ומקסימום למשכנתא הפוכה

סכום מינימום למשכנתא הפוכה: סכום ההלוואה משתנה בין החברות השונות, אבל העיקרון זהה: ככל שהלווה מבוגר יותר, כך אחוז המימון (שנגזר מערך הנכס) גבוה יותר. זה הקו המנחה, אך הוא אינו מוחלט - החברה מחליטה לפי שיקוליה אם להציע אחוז מימון נמוך יותר או גבוה יותר ללווה, לפי הנתונים של אותו לווה.

החברות השונות נוהגות לקבוע סכום מינימום להלוואה. ב"הראל" וב"כלל" למשל, לא יתנו הלוואה נמוכה מ- 250,000 ש"ח, אך יש חברות שיתנו הלוואה גם בסכומים נמוכים יותר. אם השילוב של ערך הנכס ואחוז המימון בהתאם לגיל הלווה אינו מגיע לסכום המינימום, הלווה יצטרך לחפש חברה אחרת ללוות ממנה.

סכום מקסימום למשכנתא הפוכה: כל חברה יכולה לקבוע מה אחוז המימון המקסימלי שהיא מעוניינת לתת, כל עוד אינו עולה על 60% מערך הנכס. יש חברות שמלוות עד 50% מערך הנכס, ואחרות שמגיעות עד 60%, אך בכולן אחוז המימון המקסימלי ינתן רק ללווים בני 90 שנים ומעלה. לווים צעירים יותר יסתפקו בפחות. לדוגמא: לווה בן 66 שיש לו דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, יוכל לקבל מחברת "הראל" הלוואה בשווי 21% מערך הדירה - 420,000 ש"ח.

ריביות על משכנתא הפוכה

כל חברה מציעה מסלולי משכנתא משלה. רובן מציעות מסלול ריבית קבועה צמודה למדד - כלומר הקרן והריבית מושפעות מהאינפלציה ושינויי המדד ומסלול של ריבית פריים שמשתנה לפי החלטת בנק ישראל. מעטות מציעות גם מסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד. על ריביות משכנתא אפשר לקרוא במאמר "סוגי ריבית משכנתא".
ריבית של משכנתא הפוכה תמיד גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה, אך נמוכה יותר מהריביות על הלוואות. הריבית הקבועה נעה בסביבות 4%-6%, תלוי בחברה המלווה ובשיקוליה לגבי הלווה המסויים. ריבית מבוססת פריים תהיה בדרך כלל 2% עד 6% מעל לריבית הפריים.

כשירות משפטית

הגוף המלווה יכול לבקש אישור רפואי על כך שהלווה צלול וכשיר לקבל החלטה כזו, זה תנאי נפוץ בעיקר כשמדובר בלווים מעל גיל 80, אך גם בהתאם למצב הרפואי והנפשי של מבקשי המשכנתא ההפוכה.

יש מקרים בהם חברה תאשר משכנתא הפוכה ללווה שאינו כשיר משפטית, אך מלווה באפוטרופוס הדואג לכל ענייניו. אם זה המצב, חפשו את החברות המוכנות להעניק הלוואה במקרים אלה.

הסכמות ואישורים של צדדים שלישיים

הסכמת הילדים: אם ללווים יש ילדים, יש לצרף לבקשת המשכנתא טופס חתום על ידי הילדים ומצהיר שהם מודעים למשכנתא שהוריהם לוקחים ולהשלכותיה. יש חברות הדורשות שהיורשים יהיו ערבים להחזרת ההלוואה.

יש ליורשים 12 חודשים כדי להחזיר את ההלוואה, בין אם על ידי מכירת הדירה והעברת הכספים למלווה (סכום ההלוואה והריבית שהצטברה במשך השנים), באמצעות מחזור משכנתא או בכל דרך אחרת. יש חברות ביטוח המצהירות מראש שהן אינן מעוניינות בבעלות על הנכס, אלא רק בהחזר חוב ההלוואה.

הסכמת שוכרים: אם בנכס גרים שוכרים או דיירי קבע שגרים עם הלווים, הם צריכים לחתום שהם יודעים שיצטרכו להתפנות כאשר יגיע יום פירעון המשכנתא ומכירת הדירה.

זכויות הלווים

זכויות בעלי הנכס: חשוב להדגיש, בשום שלב ובשום תנאי לא מפנים מהבית את הלווים. את ההלוואה ניתן לפרוע עד 12 חודשים לאחר מות הלווה האחרון. הפירעון יהיה על ידי יורשי הלווים. הלווים רשאים לפרוע את המשכנתא בכל נקודת זמן, ללא עמלת פירעון.

המקרה היחיד בו הלווים חייבים לפרוע את ההלוואה הוא אם הם מעוניינים למכור את הבית. במצב זה הם יכולים להשתמש בתשלום ממכירת הבית לפירעון המשכנתא. שימו לב, יש חברות שיסכימו לגרור את המשכנתא לנכס החדש שהלווה יקנה. אם זה חשוב לכם, בדקו את הנושא לפני שאתם לוקחים את המשכנתא ההפוכה.

הלווה אינו חייב לגור בנכס שמשכן, הוא יכול להשכיר אותו (יש צורך באישור מהמלווה), לעבור לדיור מוגן או כל דבר אחר שירצה, אך עליו ליידע את החברה המלווה ולקבל את אישורה. רק למכירת הנכס יש השפעה על המשכנתא ההפוכה.

מסלולי החזר משכנתא במשכנתא הפוכה

כל חברה מציעה מספר מסלולי החזר, בדקו מהם המסלולים שתוכלו לקבל בכל חברה, ומה התנאים למעבר ביניהם. "הראל" למשל מציעה מעבר בין מסלולים ללא הגבלה וללא קנסות

מסלולי החזר נפוצים:

1. החזר חודשי של הקרן והריבית לפי לוח שפיצר: כמו משכנתא רגילה - משלמים החזר חודשי שחלקו מחזיר את הריבית וחלקו את הקרן (ואת ההצמדה עליהם אם זו ריבית צמודה). ההחזר יתחלק למסלולי הריבית שבחרתם (למשל 60% ריבית פריים ו-40% ריבית צמודה, או כל תמהיל משכנתא אחר שבחרתם).
2. החזר חודשי - ריבית בלבד: נקרא גם "מסלול גרייס" או "בלון חלקי". במסלול זה התשלומים החודשיים מחזירים רק את הריבית על המשכנתא וההצמדה עליה. במועד פירעון המשכנתא הלווים או היורשים שלהם יחזירו את מלוא הקרן ואת שארית הריבית וההצמדה שהצטברו עד למועד הפירעון.
3. ללא החזר חודשי - פרעון מלא בסיום ההלוואה: נקרא גם מסלול "בלון" או "בלון מלא". ההלוואה כולל הריביות שהצטברו עליה יפרעו במועד הפירעון, כנראה על ידי היורשים. אפשרות זו קוסמת ללווים רבים שלא רוצים לשלם בכל חודש ומעדיפים שההלוואה תיפרע מהדירה לאחר פטירתם. הרצון הזה מובן לחלוטין, אבל חשוב להתעכב על ההשלכות: זו ההלוואה היקרה מכולן שתכרסם בירושה שתשאירו לילדים וגם משאירה אותם עם כאב הראש של מכירת הדירה לצורך סגירת ההלוואה. הלוואת בלון, נאמנה לשמה וההוצאות עליה גדלות ומתנפחות. הקרן תצבור במשך השנים ריבית דריבית כולל עלויות ההצמדה הגבוהות בתקופת אינפלציה.
   למה המסלול הזה נפוץ? כי הוא לא גוזל מאמצעי המחיה של הלווים ולא דורש מהם הצהרת בריאות שעשויה להיות המכשול בקבלת הלוואה שתאפשר להם לחיות בנוחות ולא ליפול למעמסה על הילדים.
   נכון שהילדים צריכים לפרוע סכום גבוה, אבל לשם כך יש את הדירה וכך משאירים לילדים סיכוי להנות ממנה (או מסכום מכירתה) לאחר פריעת המשכנתא. במקרים בהם המשכנתא ההפוכה נועדה לירושה מוקדמת או עזרה לילדים, הפגיעה קטנה יותר, כי הילדים קיבלו עזרה במועד שנזקקו לה.

מועד פירעון משכנתא הפוכה

אחד היתרונות של משכנתא הפוכה הוא גמישות הפירעון. ניתן לפרוע את המשכנתא כולה או חלקה מתי שרוצים, ואין חיוב בעמלת פירעון מוקדם. כמו שבוחרים מסלול החזר וסוג ריבית, כך אפשר לשלם מידי פעם חלק מהחוב.

פירעון חלקי

החברות המלוות יכולות לקבוע תנאים לפירעון חלקי, כמו להתחייב למספר תשלומים עד לפירעון המלא או להתחייב על פירעון חלקי שלא יפחת מסכום מסויים, למשל, 10% מהחוב שנשאר. חשוב לברר מה התנאים והאם הם מתאימים לכם.

פירעון מלא

הלווה מחליט האם ברצונו לפרוע את ההלוואה בחייו או שיורשיו יפרעו אותה לאחר מותו של אחרון הלווים. החברה המלווה גם לא מגבילה את הדרך בה ההלוואה תיפרע - הלווה או היורשים יכול להביא הון מכל מקור שירצה או למכור את הדירה ולפרוע את המשכנתא מתוך התשלום שקיבל עליה. בכל מקרה חשוב לברר האם החברה מטילה איזה שהם תנאים או הגבלות על דרך הפירעון ומה קורה אם לא עומדים במועד הפירעון הסופי.

עלויות משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה מחייבת אתכם בעלויות דומות לעלויות משכנתא רגילה וביניהן:

• עלות נסח טאבו ואישורים נוספים (או אישורים מהגוף שהנכס רשום בו ).
• תשלום לשמאי.
• תשלום לנוטריון עבור אימותי חתימה.
• תשלום לעורך דין המלווה את התהליך.
• עלות ביטוח מבנה לדירה הממושכנת (אין צורך בביטוח חיים).
• דמי פתיחת תיק - בסביבות כמה אלפי שקלים.
• עלות רישום המשכנתא - רישום הערת אזהרה, משכון וכד'.
• עמלות שונות שהחברות השונות דורשות כמו דמי הקצאת אשראי או על מסמכים.

יש עלויות נוספות במקרים מיוחדים:

• תשלום לרופא שבוחן את כשירותם הנפשית והרפואית של הלווים - לפי דרישת החברה.
• תשלום על אישורים שונים, כאשר יש על הנכס שעבוד או משכון וצריך לשחרר אותו מהם, שחרור ממשכנתא קיימת וכד'.
• תשלום על שינויים במהלך חיי המשכנתא - שינוי מסלולי החזר, גרירת הלוואה וכד'

מכל אלה עולה שחשוב לערוך סקר שוק, לקבל כמה הצעות ולערוך משא ומתן על הטובות מביניהן.

במה שונה משכנתא הפוכה ממשכנתא רגילה?

נתחיל במה שדומה: שתיהן הלוואות שנותן גוף פיננסי כנגד שעבוד של נכס.
עוד דמיון הוא בתהליך קבלת המשכנתא - נדרשים אישורים מאותם גופים כמו הטאבו, שמאי ונדרש ליווי עורך דין.

כאן מסתיים הדמיון, ומתחילים ההבדלים בין סוגי המשכנתאות השונים, ואחד העיקריים הוא שהבנקים לא נוטים לאשר משכנתא רגילה או משכנתא לכל מטרה לאנשים שאין להם הכנסה קבועה כמו אנשים שפרשו לגמלאות, בעוד משכנתא הפוכה היא מוצר שתפור עבורם.

חסרונות משכנתא הפוכה

1. אחוזי מימון נמוכים לגילאים צעירים יותר - החל מ- 10% משווי הנכס, ולא ניתן להגדיל בהמשך. כלומר, עד גיל 70 בערך, מסלול זה מתאים יותר למי שמחזיק בנכס שערכו גבוה
2. בדומה למשכנתא רגילה - מדובר בתהליך הלוקח זמן ויש לו עלויות המפורטות בהמשך.
3. הסכמת היורשים - יכול להיות תנאי מאתגר. חשוב לבצע את התהליך באופן שישמור על היחסים התקינים במשפחה ולא יצור רגשות של חוסר הגינות וקיפוח אצל חלק מהילדים.
4. ריבית גבוהה יחסית למשכנתאות רגילות (או משכנתא לכל מטרה) שמכרסמת בערך הדירה ובירושה שנשארת לילדים, במיוחד אם לוקחים הלוואת "בלון מלא" בה אפקט דריבית מנפח את גובה החוב במהלך השנים.
5. חשש שהדירה תמכר במחיר נמוך. חשש זה מנוטרל בחלק מהחברות המלוות באמצעות התחייבותן שהחוב יפרע רק מתוך מחיר הדירה ולא יהיה יותר ממנו. עם זאת, כן תהיה פגיעה בירושה.

מהחסרונות עולה שפתרון זה מתאים במיוחד לבעלי נכס שערכו גבוה ולמי שאין לו ילדים, או שילדיו מסודרים מבחינה פיננסית, ושמסלול "בלון מלא" אמנם נוח מאד ללווים אך מאתגר את היורשים. מסלולים המשלבים החזר חודשי הם יותר ידידותיים כלפי היורשים, וכך גם פרעון חלקי של החוב מידי פעם.

מה חשוב לבדוק בחוזה משכנתא הפוכה

השוואת ריבית ומסלולי החזר משכנתא:

1. גובה הריביות המוצעות.
2. תנאי כל מסלול החזר - האם יש הגבלות או דרישות לבחירה במסלול החזר מסויים.
3. מה התנאים למעבר בין מסלולי החזר, למשל: האם במסלולי החזר בהם יש החזר חודשי בודקים את רמת ההכנסות של הלווה, דורשים ערבים או מציגים תנאים אחרים להבטחת ההחזרים.
4. מה העונש על איחור בתשלום או דילוג על תשלום.

איך החברה המלווה מתייחסת לשינויים במהלך התקופה וזכויות היורשים:

1. האם יש מצבים בהם החברה רשאית לדרוש פירעון של משכנתא הפוכה וסילוק של דיירים מהנכס הממושכן. אם כן, מה ההגנות שיש ללווה במצב זה.
2. מה דרישות החברה כאשר הלווים מעוניינים לעזוב את הדירה ולהשכיר אותה או לעבור לדיור מוגן.
3. תנאי פרעון מוקדם - חלקי או מלא.
4. מה התנאים כשהלווה מעוניין למכור את הדירה. האם אפשר לגרור משכנתא.
5. מה השפעת איחור בבפרעון מלא של החוב על ידי הלווים או יורשיהם.

עלויות משכנתא:

איך ניתן להקטין את העלויות - למשל, הנחות על פתיחת תיק ועמלות, ויתור על שמאי.

תהליך קבלת משכנתא הפוכה

התהליך דומה למדי לקבלת משכנתא רגילה.

1. הלווה פונה לחברה.
2. הלווה מגיש בקשה לאישור משכנתא, בצירוף כל המסמכים והאישורים הנדרשים.
3. שיחת הכרות ותיאום ציפיות עם הלווה הפוטנציאלי.
4. בדרך כלל תערך פגישה או שיחה כדי להבהיר מה עוד נדרש.
5. הערכת שווי על ידי שמאי.
6. מתן אישור עקרוני, בדומה למשכנתא רגילה (לעתים לפני ביקור השמאי).
7. מילוי מסמכי המשכנתא בליווי עורך דין והשלמת כל הפעולות הנדרשות לרישום המשכנתא.
8. העברת הכספים ללווים.

בעיקרון הזמן הוא בין שבועיים לחודש אבל עשוי להתארך אם מסמכים חיצוניים מתעכבים כמו הוצאת נסח טאבו, קבלת אישור רופא על כשירות משפטית וכד'.

סיכום

משכנתא הפוכה היא פיתרון נוח להגדלת ההון של בני הגיל השלישי, אם יש בבעלותם נכס מקרקעין. ללא התחייבות להחזרים קבועים, או למועד פירעון, ללא בדיקת הכנסות מטעם הגוף המלווה, וגם הריביות נמוכות יחסית, כיוון שהמשכנתא מפחיתה את הסיכון שהחוב לא ישולם. אם עושים זאת נכון, ומתאימים את המשכנתא לצרכים ואורח החיים, זו דרך יעילה להפוך את הדירה שגרים בה למקור הכנסה, ללא צורך לשנות אף היבט מהחיים וללא צורך למכור את הדירה או לעבור ממנה.