מעודכן ל- 12/2022
משכנתא היא מחוייבות לטווח ארוך, לפחות 15-20 שנים. נסו לחשוב מה היה לפני 15 שנה ואיך דמיינתם את העתיד, האם סביר שתדעו איך יהיו חייכם 15 שנה לאחר שלקחתם משכנתא? שינויים אישיים ושינויים לאומיים יכולים להשפיע על גובה החזרי המשכנתא ועל היכולת להחזיר אותם, ומשנים גם את גובהי הריביות והמדד. לכן מחזור משכנתא הוא פעולה נפוצה. כל כך נפוצה, שבזמן החתימה על חוזה המשכנתא, מומלץ לקחת בחשבון מסלולי משכנתא המאפשרים מיחזור משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם.
אתם יכולים לבחון בעצמכם האם מחזור משכנתא יקטין את סכום הכסף שאתם משלמים לבנק על ההלוואה, ובכמה.
מה זה מיחזור משכנתא
מחזור משכנתא הוא תהליך המורכב משתי פעולות: א. פורעים את המשכנתא הקיימת. ב. לוקחים משכנתא אחרת במקומה בתנאים טובים יותר. מטרת מחזור משכנתא היא להקטין את סכום המשכנתא, על ידי הקטנת סכומי הריבית וההצמדה המצטברים על הקרן. את המטרה הזו אפשר להשיג על ידי פעולה אחת או שילוב של הפעולות הבאות:
- קיצור תקופת המשכנתא – ככל שתקופת המשכנתא קצרה, כך פחות ריבית נצברת.
- שינוי לוח התשלומים – לוח תשלומים קרן שווה מאפשר להקטין את הקרן (שעליה נצברת הריבית) מהר יותר.
- קבלת ריביות משכנתא נמוכות יותר משל המשכנתא המקורית.
- החלפת מסלולי משכנתא, או שינוי הסכומים שאתם משלמים בכל מסלול משכנתא.
סוגי מחזור משכנתא
- הקלאסי: מחליטים להחזיר במלואה משכנתא קיימת ולוקחים אחרת במקומה בתנאים טובים יותר וחוסכים כסף על המשכנתא.
- תחליף לגרירת משכנתא: קניתם דירה חדשה לפני שסיימתם את המשכנתא על הבית הקודם, וחישוב החלופות הראה שמחזור משכנתא יהיה זול יותר מגרירת המשכנתא הישנה לדירה החדשה.
- הגדלת משכנתא: במקום לקחת הלוואה מגדילים את המשכנתא בסכום שרציתם ללוות - זוהי משכנתא לכל מטרה שתצטרף ליתרת המשכנתא הקיימת. כאשר לוקחים משכנתא לכל מטרה, אפשר תוך כדי התהליך לערוך מחזור משכנתא שישפר את תנאי המשכנתא על הדירה. עוד על כך ניתן לקרוא במאמר "משכנתא לכל מטרה".
מחזור המשכנתא יכול להיות מלא או מחזור של חלק ממסלולי משכנתא בלבד (רק אלה שכדאי למחזר, בלי להחליף מסלולים שלא משתלם לשנות) ועשוי להיות כרוך בעמלת פירעון מוקדם.
מתי כדאי למחזר משכנתא
יש מצבים שגורמים לכל בעל משכנתא לחשוב שהגיע הזמן לבחון מיחזור משכנתא כדי לשפר את תנאי המשכנתא המאתגרים שלו, בעיקר כאשר יש פער בין הריבית הנוכחית שניתן להשיג בבנקים ובין ריביות המשכנתא שקיבלתם, או כאשר החזרי המשכנתא מכבידים מידי וצריך להקטין אותם:
-
בתקופה בה ריביות משכנתא נמוכות ואטרקטיביות בעוד ריביות המשכנתא שלכם, שנלקחו לפני שנים, שומרות על מקומן בראש טבלת הריביות היקרות בכל הזמנים. כדאי לבדוק כל מספר חודשים מה ריביות המשכנתא הנוכחיות ולהשוות אותן למשכנתא שלכם.
- מסלולי ריבית משתנה הגיעו למועד השינוי והריבית קפצה מעלה: כל נקודת שינוי ריבית היא גם נקודה בה ניתן למחזר את אותה ריבית ולהחליף אותה בריבית נמוכה יותר. חשוב להתכונן מראש ולבדוק מה השינוי הצפוי בריבית, ואם היא תעלה משמעותית גם להספיק למחזר אותה במועד נקודת השינוי.
-
כדאי למחזר מסלולי ריבית משכנתא צמודי מדד כאשר האינפלציה מתגברת. בשנת 2022 אנו רואים עליה חודשית גבוהה במדד המחירים לצרכן. עליה זו נמשכת כבר מספר חודשים וקיים חשש לאינפלציה גבוהה. מי שבחר במסלולי משכנתא צמודי מדד מרגיש בחודשים האחרונים את העליה ההדרגתית בהחזרי המשכנתא שלו, והיא אינה צפויה לעצור בקרוב. בזמנים רגילים הרבה מעדיפים ריביות צמודות מדד שהריבית שלהן נמוכה יחסית, אך בתקופות אינפלציה, הריבית (יותר גבוהה בד"כ) של ריביות שאינן צמודות מתקזזת מול הסכום שנדרש לשלם בשל עליית המדד
- סיבה נפוצה אחרת היא הצורך המיידי להקטין את החזרי המשכנתא, בעקבות קשיים כלכליים או כי החזרי המשכנתא התייקרו מעבר ליכולת לשלמם.
- החל מ-28.2.2021 יכולים ממחזרי משכנתא לנצל את ביטול המגבלה על מסלולי משכנתא בריבית משתנה ולהעביר בתהליך המחזור עד 66% מחוב המשכנתא למסלול ריבית פריים או ריבית משתנה אחרת. הבנקים אינם אוהבים את השינוי הזה, ולכן מי שיקח יותר מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים יקבל "קנס" בדמות העלאת ריבית הפריים, בעוד מי שיסתפק ב50% ומטה של ריבית פריים, יוכל לקבל ריבית נמוכה יותר. ריבית הפריים היתה המשתלמת ביותר, אך גם כיום עדיין מוקדם לפסול אותה לחלוטין - היא אינה צמודת מדד ולמרות שבנק ישראל מעלה אותה בהדרגה וימשיך להעלות אותה, עלייתה איטית יותר מעליית הריביות צמודות המדד ומוגבלת לריבית בלבד, בלי השפעה על הקרן, בעוד שהחזרי משכנתא במסלולים צמודי מדד סופגים עליה בקרן ובריבית. בשל עליית המדד ב- 2022 מומלץ למחזר מסלולים צמודי מדד למסלולי ריבית אחרים, כמו ריבית קבועה לא צמודה וגם מסלול הפריים.
פער גדול בין הריבית הגבוהה שלכם ובין הריבית הנמוכה שניתן להשיג הוא תמריץ מעולה לבדוק איך לשפר את תנאי המשכנתא, וכל אחד יכול לערוך את הבדיקה, כשהוא יושב בבית מול מסך המחשב, ובכל נקודת זמן. מחשבון מחזור משכנתא הוא כלי שיכול לעזור בחישוב האם מיחזור משכנתא משתלם, אם אתם יודעים את כל הנתונים החשובים לחישוב. אם אינכם בטוחים, ניתן לפנות ליועץ משכנתאות
עדיף למחזר את המשכנתא בזמנים בהם אתם נחשבים ללקוח ללא סיכון ובעל מוסר תשלומים גבוה ולא כשאתם נמצאים בעמדת חולשה הנובעת מאי יכולת להחזיר תשלומים. מעבר לכך, אם לשמחתכם גיליתם שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי ולהפטר מהמשכנתא מוקדם יותר, גם זו סיבה מצויינת לפנות לבנק בבקשת מחזור משכנתא, כי קיצור תקופת המשכנתא יקטין את סכום הריבית שנצבר עליה.
כל כמה זמן ניתן למחזר משכנתא?
בעיקרון, מתי שכדאי ורוצים. אין הגבלות על מספר הפעמים שניתן למחזר משכנתא או על משך הזמן שצריך לעבור בין מיחזור משכנתא אחד לשני. הבנק שוקל את בקשת מחזור המשכנתא כמו שהוא שוקל כל בקשת משכנתא, ויסכים או לא, לפי רמת הסיכון שבה.
כל מה שצריך הוא יתרת משכנתא גדולה מ- 10%. כלומר, אם לא החזרתם 90% מחוב המשכנתא - שווה לבדוק אחת לתקופה, ובעיקר בתקופות בהן הריבית יורדת, האם עכשיו הזמן המתאים למחזר.
טיפ: בתקופה זו של עליה במדד מומלץ לכל מי שלקח סכום משמעותי בריביות צמודות מדד לבדוק את האפשרות של מחזור משכנתא ולהקטין את הוצאות המשכנתא. גם בעלי משכנתאות במסלולים אחרים יכולים לגלות שמחזור משכנתא יקטין את עלותה, ועדיף לבדוק עכשיו לפני שהריביות ימשיכו בעלייתן.
האם מחזור משכנתא אפשרי בכל בנק
את המשכנתא החדשה ניתן לקחת באותו בנק או בבנק אחר, אם כי בבנק שלכם התהליך יהיה כרוך בפחות עמלות ובירוקרטיה (אין צורך בשמאי נוסף, כי השמאי שלהם כבר סקר את הנכס, לא צריך עדכון או החלפת ביטוח המשכנתא לטובת הבנק וכד'). יכול להיות שהבנק שלכם לא יתן הצעה טובה, או יטען שלא משתלם לכם למחזר (כי הבנק מעדיף שתמשיכו לשלם את המשכנתא הגבוהה שלכם. עבור הבנק מחזור המשכנתא של לקוחותיו מצמצם את הרווח עליהם), אך אם תראו לו הצעות אטרקטיביות של המתחרים, הוא עשוי להתגמש. בדקו עם הבנקים השונים הנחות והקלות בעמלות, כמו ויתור על עמלת פתיחת תיק, עמלת פירעון מוקדם.
ערכו סקר שוק בין כמה בנקים לגבי מיחזור המשכנתא. לעתים קרובות תזכו ליותר הטבות והנחות אם תפתחו חשבון עו"ש בבנק בו תהיה המשכנתא, וזו גם נקודת לחץ נוספת על הבנק הנוכחי, שלא ירצה לאבד אתכם כלקוחות. אפשר לבדוק גם חברות פרטיות המעניקות הלוואות לכל מטרה והלוואות המיועדות למחזור משכנתא. בדקו בזהירות את גובה ותנאי הריבית שהחברה מציעה, והאם שינויי הצמדה וריבית יקשו על ההחזרים. צריך לבדוק היטב כי חברות ההלוואות לא כפופות להנחיות של בנק ישראל (למרות שחלקן כן נוהגות לפיהן באופן מלא או חלקי מרצונן הטוב), אך גם זו אופציה שביכולתכם לבדוק כדי להקטין את עול המשכנתא.
בדיקת כדאיות מחזור משכנתא
אם הסיבה למחזור היא חשש שלא תוכלו לשלם את החזרי המשכנתא, חשוב למחזר בדרך שתקטין את התשלום החודשי, גם אם בחישוב הכולל תשלמו יותר על המשכנתא. לא משתלם לספוג ריבית פיגורים ושהבנק יראה בכם לקוחות בעייתיים. כשהתקופה הקשה תחלוף ניתן לערוך מחזור משכנתא חדש שיקטין את עלותה הכוללת.
לכל האחרים, שרוצים לשלם פחות על המשכנתא - זה הזמן לבדוק האם במקרה שלכם המחזור יחסוך כסף, או שהמהלך מיותר כרגע.
- מוציאים דוח יתרת משכנתא מהבנק. הדוח מכיל את פרטי המשכנתא לפי מסלולי המשכנתא: לכל מסלול כתוב מה הריבית שלו, סכום ההחזר החודשי עליו ומה התקופה שנשארה. אם סילוק או מחזור המסלול מחייב עמלת פירעון מוקדם - המידע על כך יוצג.
- בדיקת ריביות משכנתא מעודכנות בבנקים העיקריים.
- הכנסת כל הנתונים - סכום שנותר למשכנתא, ריביות נוכחיות, עלויות השינוי (כמו סכומי עמלות פרעון מוקדם ועמלות של משכנתא חדשה) וריביות חדשות - למחשבון מחזור משכנתא. המחשבון מראה אם משתלם למחזר את המשכנתא. אם כן, תוכלו לפנות לבנק שלכם ולבנקים נוספים בבקשה להתחיל במחזור משכנתא. אם אינכם מרגישים בטוחים, תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות שיבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.
שימו לב, אם המטרה העיקרית היא הקטנת הסכום הכללי שתחזירו על המשכנתא, החישוב שמעניין אתכם הוא האם עלות המשכנתא החדשה + הוצאות המחזור נמוכים מעלות המשכנתא הקודמת ויוצרים חיסכון משמעותי.
במחזור משכנתא ההחזר החודשי משתנה - הוא יכול לקטון, אך יש מקרים בהם הוא יגדל, בעיקר אם קיצרתם את תקופת המשכנתא. העיקר הוא שבשורה התחתונה חסכתם הרבה כסף על העלות הכוללת של המשכנתא והוא נשאר אצלכם ולא עבר לידי הבנק.
עלויות מחזור משכנתא
- יש מסלולי משכנתא שפרעון מוקדם שלהם כרוך בעמלת פירעון מוקדם. עדיף לתזמן את מחזור המשכנתא לנקודת יציאה בה אין חובת עמלת פירעון מוקדם וגם להודיע לבנק מספר שבועות מראש במקרים בהם גובה העמלה תלוי בזמן ההודעה מראש. אם רוב המשכנתא שלכם היא בריבית קבועה וכרוכה בעמלת פרעון מוקדם, עקבו אחרי מהלכי בנק ישראל להקטנת עמלת פרעון מוקדם.
- פתיחת תיק משכנתא חדש בדרך כלל תדרוש תשלום עמלת פתיחת תיק.
- אי אפשר לשכוח את עמלת הרישום בטאבו ועוד כמה הוצאות על אישורים נוטריונים ועמלות ואגרות נוספות, בעיקר כאשר המשכנתא החדשה נלקחת בבנק אחר.
- חשוב להתאים את ביטוח המשכנתא לגובה המשכנתא החדשה. אם אתם רוכשים ביטוח משכנתא חדש, זכרו לבטל את הישן. בדקו האם עלות הביטוח החדש גבוהה או נמוכה יותר מהביטוח הקודם.
אם לפי מחשבון מחזור משכנתא הגעתם למסקנה שכדאי להתחיל במחזור, תוכלו לפנות לבנקים לקבלת הצעה, או לדבר קודם עם יועץ משכנתאות. ייעוץ משכנתאות מועיל בבחינת כדאיות מיחזור המשכנתא, ולאחר מכן ביצירת תמהיל משכנתא והשגת ריביות שימקסמו את החיסכון שתוכלו להשיג. יועץ משכנתאות מכיר את כל עלויות מיחזור משכנתא, יכול להדריך אתכם איך להדגיש את יתרונותיכם כלווים, ויעזור להתגבר על מכשולים שהבנק עשוי להציב.
יועץ המשכנתאות חשוב במיוחד בתקופה הנוכחית, כאשר הבנקים עמוסים, לא עונים לטלפונים וחוזרים לפניות הלקוחות לאחר שבועות וחודשים. אולי יש לכם את מספר הטלפון האישי של נציג הבנק שאתו חתמתם על המשכנתא, אבל לא בטוח שהוא יוכל לעזור. בחלק מהבנקים מחזור המשכנתא אינו מטופל על ידי יועצי המשכנתאות הרגילים של הבנק אלא על ידי מחלקה נפרדת, קשה להשגה ושאינה ממהרת לחזור אליכם. כאשר תקבלו מהבנק הצעה למחזור משכנתא, קרוב לודאי שההצעה הראשונה לא תהיה אטרקטיבית במיוחד וגם תדרשו להשיג מסמכים שונים, וכשתרצו לדבר אתו שוב, תתקשו להשיג מענה בדיוק כמו בפעם הראשונה - לא תקבלו מספר טלפון אישי אליו תוכלו לחזור ועדיין תהיו תלויים ברצונו הטוב להחזיר שיחה. אם נתקלתם בבעיות - פנו מיד ליועץ משכנתאות מקצועי ואמין. יועץ משכנתאות יוצר קשר ישיר עם הבנק, ולא צריך לחכות לשיחה חוזרת. יועץ משכנתאות יקבל הצעה רלוונטיות וטובות יותר, בזכות ההכרות המוקדמת עם אנשי הבנק ועם טווח הריביות בבנקים השונים וידע ללחוץ לשיפור ההצעה.
הליך מחזור משכנתא אינו רצוי לבנק מעצם מהותו, וברור מדוע הבנק מציב אותו בעדיפות נמוכה לעומת פעולות אחרות. אם מבינים עובדה זו, מבינים מדוע יועץ משכנתאות טוב הוא הכרחי לקבלת הצעת מחזור משכנתא שתחסוך לכם כסף ובזמן סביר.
תהליך קבלת משכנתא חדשה
המשכנתא החדשה היא משכנתא לכל דבר וצריך לעבור שוב את כל השוואת המשכנתאות, כולל השוואת ריבית משכנתא, תהליך בקשת משכנתא וקבלת אישור עקרוני והגשת כל המסמכים, הבטחונות והאישורים הנדרשים. חפשו את המסמכים שכבר ברשותכם, אולי חלקם יספיקו גם עכשיו. אם חלפו מספר שנים מאז שלקחתם משכנתא, רעננו את הזיכרון לגבי תהליך קבלת משכנתא.
חשוב שתדעו: אם תמהיל המשכנתא המקורית שלקחתם נוצר לפני ההגבלות של בנק ישראל על מסלולי ריבית משתנה, תוכלו לקבל גם במשכנתא החדשה תמהיל משכנתא שאינו כפוף להגבלות אלה, למשל: אם במשכנתא המקורית קיבלתם 80% מהמשכנתא בריבית פריים, תוכלו לעשות זאת גם במשכנתא החדשה, למרות המגבלה הקיימת היום.
לכלל הזה יש גבולות: 1. ההקלה הזו חלה רק על המשכנתא המקורית. אם תוך כדי מיחזור משכנתא מגדילים את סכום המשכנתא, הסכום הנוסף כן כפוף להגבלת בנק ישראל. 2. אם ויתרתם על תנאי המשכנתא המקורית - לא תוכלו לחזור בעתיד להרכב תמהיל המשכנתא המקורי.
אם הגעתם למסקנה שלא משתלם למחזר את המשכנתא, אך ברצונכם לשנות את תנאי המשכנתא הנוכחית, ביכולתכם לנהל מו"מ חדש עם הבנק על שינוי תנאי ההחזר, כך שיתאימו יותר להוצאותיכם הנוכחיות וליכולתכם הכלכלית. גם בהליך זה יועץ משכנתאות יכול להועיל.