מיחזור משכנתא

על מחזור משכנתא שומעים בדרך כלל כשהמשכנתא חונקת או מציקה, אך המציאות מראה שאין צורך לחכות לקשיים מיוחדים כדי להשיג משכנתא טובה יותר. הזמן הטוב ביותר למחזור משכנתא בכלל לא תלוי בקשיי המשכנתא שלכם, אלא בתנודות הריבית כלפי מטה. מחזור משכנתא מעורר שאלות יחודיות לתהליך ועל כולן תוכלו למצוא תשובות.


מחזור משכנתא

מעודכן ל- 12/2020

משכנתא היא מחוייבות לטווח ארוך, לפחות 15-20 שנים. נסו לחשוב מה היה לפני 15 שנה ואיך דמיינתם את העתיד, האם סביר שתדעו איך יהיו חייכם 15 שנה לאחר שלקחתם משכנתא? שינויים אישיים ושינויים לאומיים יכולים להשפיע על גובה החזרי המשכנתא ועל היכולת להחזיר אותם, ומשנים גם את גובהי הריביות והמדד. לכן מחזור משכנתא הוא פעולה נפוצה. כל כך נפוצה, שבזמן החתימה על חוזה המשכנתא, מומלץ לקחת בחשבון מסלולי משכנתא המאפשרים מיחזור משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם.

אתם יכולים לבחון בעצמכם האם מחזור משכנתא יקטין את סכום הכסף שאתם משלמים לבנק על ההלוואה, ובכמה.

מה זה מיחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא תהליך המורכב משתי פעולות: א. פרעון המשכנתא הקיימת. ב. לקיחת משכנתא אחרת במקומה בתנאים טובים יותר. מטרת מחזור משכנתא היא להקטין את סכום המשכנתא, על ידי הקטנת סכומי הריבית וההצמדה המצטברים על הקרן. את המטרה הזו אפשר להשיג על ידי פעולה אחת או שילוב של הפעולות הבאות:

  • קיצור תקופת המשכנתא – ככל שתקופת המשכנתא קצרה, כך פחות ריבית נצברת.
  • שינוי לוח התשלומים – לוח תשלומים קרן שווה מאפשר להקטין את הקרן (שעליה נצברת הריבית) מהר יותר.
  • קבלת ריביות משכנתא נמוכות יותר משל המשכנתא המקורית.
  • החלפת מסלולי משכנתא, או שינוי הסכומים שאתם משלמים בכל מסלול משכנתא.

סוגי מחזור משכנתא

  • הקלאסי: בוחרים לסיים משכנתא קיימת ולקחת אחרת במקומה בתנאים טובים יותר וחוסכים כסף על המשכנתא.
  • תחליף לגרירת משכנתא: קניתם דירה חדשה לפני שסיימתם את המשכנתא על הבית הקודם, וחישוב החלופות הראה שמחזור משכנתא יהיה זול יותר מגרירתה לדירה החדשה.
  • הגדלת משכנתא: במקום לקחת הלוואה מגדילים את המשכנתא בסכום שמשמש כמשכנתא לכל מטרה ומצטרף ליתרת המשכנתא הקיימת. במסגרת לקיחת המשכנתא לכל מטרה, אפשר לערוך מחזור משכנתא שישפר את תנאיה.

מחזור המשכנתא יכול להיות מלא או מחזור של חלק ממסלולי משכנתא בלבד (רק אלה שכדאי למחזר, בלי להחליף מסלולים שלא משתלם לשנות) ועשוי להיות כרוך בעמלת פירעון מוקדם.

מתי כדאי למחזר משכנתא

יש מצבים שגורמים לכל בעל משכנתא לחשוב שהגיע הזמן לבחון מיחזור משכנתא כדי לשפר את תנאי המשכנתא המאתגרים שלו, בעיקר כאשר יש פער בין הריבית הנוכחית שניתן להשיג בבנקים ובין ריביות המשכנתא שקיבלתם :

  • ריביות משכנתא הנוכחיות צוללות לתהום בעוד ריביות המשכנתא שלכם, שנלקחו לפני שנים, שומרות על מקומן בראש טבלת הריביות היקרות בכל הזמנים. כדאי לבדוק כל מספר חודשים מה ריביות המשכנתא הנוכחיות ולהשוות אותן למשכנתא שלכם.
  • מסלולי ריבית המשכנתא המשתנה שלקחתם הגיעו למועד שינוי הריבית וקפצו מעלה, או שמדד המחירים טיפס גבוה ומשך אתו את ריביות המשכנתא הצמודות. .
  • סיבה נפוצה אחרת היא הצורך המיידי להקטין את החזרי המשכנתא, בעקבות קשיים כלכליים או כי החזרי המשכנתא התייקרו מעבר ליכולת לשלמם.

פער גדול בין הריבית הגבוהה שלכם ובין הריבית הנמוכה שניתן להשיג הוא תמריץ מעולה לבדוק איך לשפר את תנאי המשכנתא, וכל אחד יכול לערוך את הבדיקה בכל נקודת זמן.

עדיף למחזר את המשכנתא בזמנים בהם אתם נחשבים ללקוח ללא סיכון ובעל מוסר תשלומים גבוה ולא כשאתם נמצאים בעמדת חולשה הנובעת מאי יכולת להחזיר תשלומים. מעבר לכך, אם לשמחתכם גיליתם שאתם יכולים להגדיל את ההחזר החודשי ולהפטר מהמשכנתא מוקדם יותר, גם זו סיבה מצויינת לפנות לבנק בבקשת מחזור משכנתא, כי קיצור תקופת המשכנתא יקטין את סכום הריבית שנצבר עליה.

כל כמה זמן ניתן למחזר משכנתא?

בעיקרון, מתי שכדאי ורוצים. אין הגבלות על מספר הפעמים שניתן למחזר משכנתא או על משך הזמן שצריך לעבור בין מיחזור משכנתא אחד לשני. הבנק שוקל את בקשת מחזור המשכנתא כמו שהוא שוקל כל בקשת משכנתא, ויסכים או לא, לפי רמת הסיכון שבה.

כל מה שצריך הוא יתרת משכנתא גדולה מ- 10%. כלומר, אם לא החזרתם 90% מחוב המשכנתא - שווה לבדוק אחת לתקופה, ובעיקר בתקופות בהן הריבית יורדת, האם עכשיו הזמן המתאים למחזר.

טיפ: כיום הריבית במשק נמוכה מאד, ובנק ישראל בוחן את להקל את המגבלות על מסלולי משכנתא כך שתוכלו לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים (או כל ריבית משתנה) שהיא הזולה ביותר היום. מייד לאחר אישור ההנחיות מומלץ לבדוק אם למחזר את המשכנתא ולזכות במשכנתא עם ריבית טובה יותר מהנוכחית.

האם מחזור משכנתא אפשרי בכל בנק

את המשכנתא החדשה ניתן לקחת באותו בנק או בבנק אחר, אם כי בבנק שלכם התהליך יהיה כרוך בפחות עמלות ובירוקרטיה (אין צורך בשמאי נוסף, כי השמאי שלהם כבר סקר את הנכס וכד'). יכול להיות שהבנק שלכם לא יתן הצעה טובה, או יטען שהמיחזור אינו כדאי, אך אם תראו לו הצעות אטרקטיביות של המתחרים, הוא עשוי להתגמש. בדקו עם הבנקים השונים הנחות והקלות בעמלות, כמו ויתור על עמלת פתיחת תיק, עמלת פירעון מוקדם.

ערכו סקר שוק בין כמה בנקים לגבי מיחזור המשכנתא. לעתים קרובות תזכו ליותר הטבות והנחות אם תפתחו חשבון עו"ש בבנק בו תהיה המשכנתא, וזו גם נקודת לחץ נוספת על הבנק הנוכחי, שלא ירצה לאבד אתכם כלקוחות.

בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

עכשיו כשברור מה זה מחזור משכנתא, צריך לבדוק האם במקרה שלכם המחזור יחסוך כסף, או שהמהלך מיותר כרגע.

  • מוציאים דוח יתרת משכנתא מהבנק. הדוח מכיל את פרטי המשכנתא לפי מסלולי המשכנתא: לכל מסלול כתוב מה הריבית שלו, סכום ההחזר החודשי עליו ומה התקופה שנשארה. אם סילוק או מחזור המסלול מחייב עמלת פירעון מוקדם - המידע על כך יוצג.
  • בדיקת ריביות משכנתא נוכחיות בבנקים העיקריים.
  • הכנסת כל הנתונים - סכום שנותר למשכנתא, ריביות נוכחיות, עלויות השינוי (כמו סכומי עמלות פרעון מוקדם ועמלות של משכנתא חדשה) וריביות חדשות – למחשבון מחזור משכנתא. המחשבון מראה אם משתלם למחזר את המשכנתא. אם כן, תוכלו לפנות לבנק שלכם ולבנקים נוספים בבקשה להתחיל במחזור משכנתא. אם אינכם מרגישים בטוחים, תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות שיבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.

אם המטרה שאליה אתם שואפים היא הקטנת הסכום הכללי של המשכנתא, כך שעדיין יהיה חיסכון משמעותי לאחר שמתחשבים בכל עלויות המחזור, יכול להיות שההחזר החודשי לא ישתנה הרבה (ואולי גם יגדל, במקרים בהם מחזור המשכנתא נועד לקצר את תקופת המשכנתא), אך תראו שחסכתם הרבה כסף על המשכנתא כולה.

עלויות מחזור משכנתא

  • יש מסלולי משכנתא שפרעון מוקדם שלהם כרוך בעמלת פירעון מוקדם. עדיף לתזמן את מחזור המשכנתא לנקודת יציאה בה אין חובת עמלת פירעון מוקדם וגם להודיע לבנק מספר שבועות מראש במקרים בהם גובה העמלה תלוי בזמן ההודעה מראש.
  • פתיחת תיק משכנתא חדש כרוכה בדרך כלל בתשלום עמלת פתיחת תיק.
  • אי אפשר לשכוח את עמלת הרישום בטאבו ועוד כמה הוצאות על אישורים נוטריונים ועמלות ואגרות נוספות, בעיקר כאשר המשכנתא החדשה נלקחת בבנק אחר.
  • חשוב להתאים את ביטוח המשכנתא לגובה המשכנתא החדשה. אם אתם רוכשים ביטוח משכנתא חדש, זכרו לבטל את הישן. בדקו האם עלות הביטוח החדש גבוהה או נמוכה יותר מהביטוח הקודם.

אם לפי מחשבון מחזור משכנתא הגעתם למסקנה שכדאי להתחיל במחזור, תוכלו לפנות לבנקים לקבלת הצעה, או לדבר קודם עם יועץ משכנתאות. ייעוץ משכנתאות מועיל בבחינת כדאיות מיחזור המשכנתא, ולאחר מכן ביצירת תמהיל משכנתא והשגת ריביות שימקסמו את החיסכון שתוכלו להשיג. יועץ משכנתאות מכיר את כל עלויות מיחזור משכנתא, יכול להדריך אתכם איך להדגיש את יתרונותיכם כלווים, ויעזור להתגבר על מכשולים שהבנק עשוי להציב.

תהליך קבלת משכנתא חדשה

המשכנתא החדשה היא משכנתא לכל דבר וצריך לעבור שוב את כל השוואת המשכנתאות, כולל השוואת ריבית משכנתא, תהליך בקשת משכנתא וקבלת אישור עקרוני והגשת כל המסמכים, הבטחונות והאישורים הנדרשים. אם חלפו מספר שנים מאז שלקחתם משכנתא, רעננו את הזיכרון לגבי התהליך.

חשוב שתדעו: אם תמהיל המשכנתא המקורית שלקחתם נוצר לפני ההגבלות של בנק ישראל על מסלולי ריבית משתנה, תוכלו לקבל גם במשכנתא החדשה תמהיל משכנתא שאינו כפוף להגבלות אלה, למשל: אם במשכנתא המקורית קיבלתם 60% מהמשכנתא בריבית פריים, תוכלו לעשות זאת גם במשכנתא החדשה, למרות המגבלה של עד 33% הקיימת היום.

לכלל הזה יש גבולות: 1. ההקלה הזו חלה רק על המשכנתא המקורית. אם תוך כדי מיחזור משכנתא מגדילים את סכום המשכנתא, הסכום הנוסף כן כפוף להגבלת בנק ישראל. 2. אם החלטתם להקטין במשכנתא החדשה את אחוז הריביות המשתנות שחלה עליהן הגבלת בנק ישראל – לא תוכלו להגדיל לחזור בעתיד להרכב תמהיל המשכנתא המקורי.

אם הגעתם למסקנה שלא משתלם למחזר את המשכנתא, אך ברצונכם לשנות את תנאי המשכנתא הנוכחית, ביכולתכם לנהל מו"מ חדש עם הבנק על שינוי תנאי ההחזר, כך שיתאימו יותר להוצאותיכם הנוכחיות וליכולתכם הכלכלית.


האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
פנו ליועץ משכנתאות מנוסה ובעל תו אמון הציבור לשדרוג התמהיל וריביות המשכנתא

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא