עודכן בפברואר 2023

משכנתא, כמו כל תהליך המערב נדל"ן, רשויות מדינה ובנקים, היא תהליך רווי מסמכים וצעדים פורמליים, ומעורר רתיעה באופן כללי. בפועל, קבלת משכנתא בנויה משלבים ברורים שעליכם לבצע, ומהגשת מסמכים שברוב המקרים קל להשיגם, ואחד משלבי החובה בתהליך הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתא.

גם אם אתם נעזרים ביועץ משכנתאות או מומחה אחר, כדאי שתדעו מה המשמעות של אישור עקרוני למשכנתא ובאיזה אופן הוא מחייב את הבנק כלפיכם.

מה זה אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך שמקבלים מבנק למשכנתאות ומכיל את תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לאשר למבקש המשכנתא. באישור עקרוני נמצאים פרטי המשכנתא שהבנק מסכים לתת, כולל הסכום, התקופה, מסלולים והריביות בהם, העמלות, הביטוחים הנדרשים ועוד.

החלוקה למסלולים, הריביות ושאר תנאי המשכנתא יהיו לפי הסטנדרטים של הבנק וללא התאמה מיוחדת אליכם.

זהו השלב הראשון מבין כמה צעדים בדרך לקבלת משכנתא וממנו תתחילו לערוך סקר שוק ולשפר את התנאים.

אישור עקרוני תקף למשך 24 ימים לפחות, אבל גם אם הם חלפו, ניתן לבקש הארכה שלו. אם לא היה שינוי מהותי במצב, קרוב לודאי שהוא יוארך או שתקבלו אישור אחר בתנאים דומים.

אישור עקרוני ניתן ללא תשלום, והבנק מחוייב לתנאים ולריביות שבאישור כל עוד הוא בתוקף, בתנאי שכל המידע שמסרתם לבנק אומת ונמצא נכון.

בתקופה בה הריביות עולות וממשיכות לעלות, הקפאה שלהן ל-24 ימים היא רצויה, בעיקר אם אתם על סף חתימת חוזה הרכישה או שכבר חתמתם.

למה משמש אישור עקרוני למשכנתא

קודם כל צריך להבין שאישור עקרוני למשכנתא הוא חלק מתהליך בקשת משכנתא, כפי שנקבע על ידי בנק ישראל.

מעבר לכך, אישור עקרוני למשכנתא חשוב לצורך תכנון רכישת הנכס. אמנם אין חובה להשיג אישור עקרוני למשכנתא לפני שקונים את הנכס (פרט לחוזי "מחיר למשתכן" שכן חייבו הצגת אישור עקרוני לפני הרכישה), אבל זו הדרך הטובה ביותר לדעת מה התקציב שלכם לקניית דירה ולא תבזבזו זמן בחיפוש אחר נכסים יקרים ולא רלוונטים. שנית, אתם תספקו למוכר וודאות על כך שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא, מה שיכול לשים אתכם בעדיפות לעומת קונים אחרים ללא אישור עקרוני.

לאישור עקרוני יש יתרונות: הבנק מתחייב כלפיכם לתת משכנתא בתנאי האישור העקרוני והריביות הכתובות בו, בעוד אתם אינכם מחוייבים כלל. אתם לא חייבים לקחת משכנתא בבנק שנתן לכם את האישור העקרוני, אפשר (וגם מומלץ בחום) לפנות לכמה בנקים, כדי לבדוק את האלטרנטיבות הקיימות בשוק.

אחרי קבלת אישור עקרוני, והשלמת הגשת המסמכים ואימותם על ידי הבנק, הליך קבלת המשכנתא שלכם יתקדם מהר יותר, כי כבר יש סיכום בסיסי ביניכם לבין הבנק.

בקשה לאישור עקרוני למשכנתא

בקשה לאישור עקרוני למשכנתא היא למעשה בקשה למשכנתא.

התהליך הוא:

• אתם מגישים בקשה למשכנתא: אם כבר יש נכס שאתם מעוניינים לרכוש, אתם תתנו את פרטיו. אם עדיין אין נכס כזה, תפרטו מה אתם מחפשים.
• הבנק יודיע איזה מסמכים הוא צריך כדי לאמת את הבקשה. חלק מהמסמכים מצרפים לבקשה, וחלק ניתן להשלים בשלב מאוחר יותר.
• הבנק נותן אישור עקרוני למשכנתא שיהיה בתוקף לפחות 24 ימים. ככל שתתנו יותר מידע על הנכס ועליכם, האישור ישקף יותר את המשכנתא שתוכלו לקבל והליך קבלת המשכנתא בהמשך יהיה מהיר יותר.
• הבנק מאמת את הבקשה לפי המסמכים שהגשתם ובדרכים נוספות.
• אם לא הגשתם את כל המסמכים או מתברר שההצהרות שמסרתם אינן מדוייקות, הבנק אינו חייב לכבד את האישור העקרוני.

אם תוקף האישור העקרוני הסתיים לפני שהמשכתם בתהליך קבלת המשכנתא (כי עדיין לא מצאתם דירה, או כי תהליך הרכישה התעכב או כל סיבה אחרת), יהיה צורך להתחיל את התהליך מחדש עם אישור עקרוני חדש ואימות מחודש של הפרטים. אם חלף זמן קצר מאז פקיעת תוקף האישור העקרוני, תהליך האישור העקרוני החדש יהיה מהיר ויכול להיות שלא יהיה צורך להגיש מחדש חלק מהמסמכים.

השלבים הבאים בתהליך הם:

• משא ומתן עם הבנקים לשיפור הצעות המשכנתא.
• בחירת בנק ופתיחת תיק משכנתא

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני למשכנתא

קבלת אישור עקרוני למשכנתא הוא תהליך קצר יחסית. בתוך כמה ימים (לפעמים אפילו תוך כמה שעות) תקבלו תשובה ותדעו אם הבנק אישר לכם משכנתא, סירב או סירב לתת את הסכום המלא שביקשתם.

כיום אין שום בעיה להשלים את התהליך ללא פגישה פנים אל פנים. הבנקים חייבים לספק ללקוחות תהליך אונליין, בלי צורך להגיע אל הבנק. בדקו הגשת בקשה דרך האינטרנט או דברו בטלפון עם נציג הבנק, תשלחו את המסמכים שהתבקשתם והבנק ישלח תשובה בכתב.

משכנתא דיגיטלית - הגשת בקשת משכנתא אונליין

הבנקים מעוניינים שתבצעו כמה שיותר פעולות דרך אתר האינטרנט או האפליקציה, ותגיעו פחות לסניפים. הם משקיעים בתהליכים דיגיטלים נוחים ופשוטים, כדי שגם אתם תעדיפו להשתמש בהם.

ההגשה הדיגיטלית היא דרך נוחה לקבל אישור עקרוני מהיר, ובכלל לא צריך לצאת מהבית.

כדי שתוכלו להתרשם בעצמכם מפשטות ההגשה, והממשק הידידותי הנה כמה מסכים לדוגמא להגשת בקשה באחד הבנקים:

מתחילים בפרטים על הנכס, כמו סוג העסקה - קבלן, יד שניה וכו', מה הנכס - דירה או בית, מה סכום הרכישה ועוד.

לאחר מכן תתנו פרטים עליכם, הרוכשים. בין השאר תמסרו פרטי התקשרות, כמה רוכשים אתם, הכנסה חודשית ועוד.

לאחר מכן תשאלו על המשכנתא הרצויה, תוסיפו כמה מסמכים המאמתים את הפרטים וזהו - מגישים את הבקשה.

תשובת הבנק תגיע תוך מספר שעות או ימים.

עכשיו, כשיש אישור עקרוני, כשתרצו להמשיך בתהליך קבלת המשכנתא, הבנק ינחה אתכם מהם המסמכים הדרושים לו.

איזה מסמכים להגיש כדי לקבל אישור עקרוני

ניתן להגיש את הבקשה לאישור עקרוני למשכנתא בהגעה פיזית לסניף הבנק לאחר קביעת פגישה מראש או בהגשה דיגיטלית אונליין - דרך אתר אינטרנט, אפליקציה או צ'ט. גם את המסמכים הנדרשים תוכלו להגיש אונליין. נציג הבנק יחזור אליכם, או שפשוט תקבלו את האישור העקרוני אונליין.

הבקשה למשכנתא צריכה לכלול פרטים עליכם, ובין היתר:

• פרטים אישיים: שם מלא, תעודת זהות, כתובת, מידע על ילדים, השכלה.
• מקום עבודה: מקצוע, איפה אתם עובדים וכמה אתם מרוויחים נטו, מה התפקיד והוותק שלכם במקום העבודה.
• הכנסות נוספות: הכנסות ממקורות שהם לא עבודה, אם יש כאלו. למשל, שכר דירה שאתם מקבלים מדירה אחרת שבבעלותכם, דמי מזונות, קצבאות וכד'.
• הוצאות קבועות כמו שכר דירה, דמי מזונות.
• חשבון בנק: באיזה בנק מתנהל חשבון העו"ש שלכם.
• פרטי הנכס: מה הנכס (דירה, בית, מגרש, חנות), מה מטרת הרכישה (מגורים, השקעה). אם עדיין לא מצאתם נכס לרכישה, תוכלו לציין מה אתם מחפשים: כמה חדרים, היכן וכו'. אם כבר יש נכס שאתם מעוניינים בו, תפרטו את שטח הנכס, מיקום לפי גוש/חלקה ועוד נתונים.

בנוסף, עליכם לצרף מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם (יש בנקים המרשים להשלים מסמכים לאחר קבלת האישור העקרוני). רשימת המסמכים כוללת:

• צילומי תעודת זהות עם הספח של המבקשים.
• דפי חשבון עו"ש מ-3 חודשים אחרונים של המבקשים
• תדפיס יתרת הלוואות קיימות
• כאשר פרטי הדירה ידועים, יש לצרף את חוזה המכירה ונסח טאבו או אישור זכויות. זה יכול להיות גם לאחר שניתן האישור העקרוני.
• מי שזכאי לסיוע מהמדינה יצרף תעודת זכאות
• שכירים יצרפו 3 תלושי משכורת אחרונים
• עצמאים יצרפו אישור רו"ח או שומת מס אחרונה.
• אם יש הכנסות נוספות, יש להגיש מסמכים המעידים על כך

הפרטים שאישור עקרוני למשכנתא מכיל

איזה נתונים תמצאו באישור עקרוני למשכנתא:

• סכום המשכנתא
• תמהיל משכנתא כללי הכולל מספר מסלולי ריבית. לכל מסלול יצויין: סכום, תקופה, סוג ריבית משכנתא, גובה הריבית, האם צמודה למדד, האם היא משתנה, אם כן כל כמה זמן ומה העוגן שלה.
• גובה החזר חודשי
• עמלות ואגרות נוספות
• מידע על ביטוח משכנתא
• רשימת שמאים

החל מסוף אוגוסט 2022 הבנקים מחוייבים להציג באישור העקרוני 4 תמהילי משכנתא. 3 תמהילים אחידים שכל הבנקים מחוייבים להציג, ותמהיל משכנתא אישי (הבנק יכול להציע גם יותר מתמהיל אישי אחד) שהבנק יצר עבורכם לפי הנתונים שקיבל מכם.

אינכם חייבים להסכים לאף אחד מהתמהילים האלה. המטרה של התמהילים היא לתת לכם מושג על גובה המשכנתא והחזרי המשכנתא הצפויים בכל אחד מהתמהילים המוצעים - אך זוהי רק נקודת הפתיחה וממנה מתחילים משא ומתן לשיפור התמהיל והריביות.

למה אתם מקבלים 3 תמהילים זהים מכל בנק? כדי שתוכלו להשוות את הריביות בין בנקים באותו התמהיל בדיוק, למשל: בנק אחד יכול להציע ריבית קל"צ בגובה 4.5% ואחר בבגובה 4.2%. האם יש משמעות להשוואה כזו? לא כל כך. הבנק יציע ריבית גבוהה יותר מזו שאפשר לקבל ממנו, מתוך ידיעה שזו נקודת הפתיחה ממנה תתחילו משא ומתן.

איך נראים תמהילי המשכנתא שהבנק מחוייב להציג:

• 100% ריבית קבועה לא צמודה. ריבית קבועה לא צמודה (ובקיצור קל"צ) היא היקרה ביותר, אך גם הזהירה והבטוחה ביותר, כי אינה מושפעת משינויי ריבית או מעליית המדד והאינפלציה, ולכן גם החזרי המשכנתא לא יושפעו מהם. המדינה רוצה שתדעו מה עלות המסלול הזהיר ביותר.
• 50% ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) ו- 50% ריבית על בסיס פריים: זה תמהיל הכולל ריביות יציבות. בשתיהן הקרן אינה מושפעת משינויי מדד. קל"צ לא תשתנה לכל אורך חיי המשכנתא ובריבית מבוססת פריים הקרן לא תשתנה, והריבית תשתנה רק בגובה השינוי שבנק ישראל יחליט לאורך חיי המשכנתא, מה שאומר שבזמן כלשהו (לאחר שהאינפלציה תרד), הריבית גם תרד.
• 1/3 ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), 1/3 ריבית על בסיס הפריים ו-1/3 ריבית משתנה צמודה: זה תמהיל דומה לתמהילים המגוונים שבדרך כלל מציעים. יש בו מספר סוגי ריביות. 2/3 מהתמהיל מוצע בריביות שנוטות פחות לשינויים ופחות יגרמו לשינויים בהחזר, ועוד 1/3 במסלול ריבית משתנה צמודה (שעד לתקופה האחרונה היתה נמוכה) המושפע מאד משינויי ריבית ומדד - הן בקרן והן בריבית ויכול לגרום לקפיצות גבוהות בהחזר המשכנתא.

כל אחד מ-4 התמהילים מקבל דף פירוט משלו המכיל הרבה נתונים ופרטים, מה שהופך את האישור העקרוני למסמך ארוך וקשה להבנה. למעשה, התמהיל החשוב יותר, הוא התמהיל הרביעי, שאינו חלק מהתמהילים האחידים. סמנו את דפי התמהילים האחידים וחזרו אליהם מאוחר יותר, לאחר שקיבלתם את התמונה הכללית.

מה עושים עם רשימת התמהילים הזו? קוראים אותה ובוחרים את הבנקים איתם תנהלו משא ומתן לקבלת תמהילים טובים יותר.

באישורים היותר מסודרים תראו מספר דפים המכילים לצד פרטי המשכנתא והפרטים האישיים גם את כל ההגדרות והתנאים הכללים שהבנק מציע. בחלק מהבנקים תקבלו דף אחד ובו מעט מאד מידע כללי. כך נראה אישור עקרוני למשכנתא מאחד הבנקים:

דף תמהילי המשכנתא - אחידים ואישיים יראה כך:

אחרי דף התמהילים יוצג דף נפרד לכל תמהיל על כל פרטיו הקטנים, שזו תוספת מעייפת של לפחות 4 דפים לאישור העקרוני. השורות החשובות כאן הן שורה 7 שמציגה מה צפוי להיות החזר המשכנתא הגבוה ביותר, לפי תחזיות בנק ישראל ושורה 8 המציגה כמה תעלה לכם המשכנתא כולה.

אישור עקרוני הוא הצעת משכנתא בתנאים הרגילים שהבנק מציע, ללא התאמה מיוחדת לעסקה שלכם. אמנם הבנק כן בודק את רמת הסיכון שבעסקה, ויהיה לכך ביטוי בתנאי המשכנתא והריביות המוצעים, אך הוא לא יציע בשלב זה תמהיל משכנתא שעבר התאמה לכל ההכנסות וההוצאות שבחייכם, או ריביות משכנתא נמוכות במיוחד. זוהי הצעה ראשונית וכללית והיא הבסיס למשא ומתן עם הבנק כדי לשפר אותה.

אם עוד לא רכשתם דירה, שמרו בצד את האישור העקרוני לאחר שהתעמקתם בו והבנתם את ההצעה הראשונית שהוא מציג. לאחר רכישת הדירה, אחת הדרכים לשפר את תמהילי המשכנתא שבאישור העקרוני, היא לפנות ליועץ משכנתאות שיבנה תמהיל משכנתא מיטבי לדירה המיועדת, על כל דרישות המוכר, וליכולת ההחזר החודשי שהצגתם בפניו.

סירוב לתת אישור עקרוני

ייתכן שהבנק יסרב לתת לכם משכנתא בכלל, או יסרב לתת את הסכום המלא שביקשתם.

סירוב או אישור חלקי יכול לנבוע מהגבלות של בנק ישראל, מעסקה שיש בה סיכון או כי יש סיכון שהלווים לא יוכלו לשלם.

דוגמאות למצבים בהם אתם עלולים להתקל בסירוב מהבנק או שהבנק יאשר רק חלק מסכום המשכנתא שביקשתם:

• בנק ישראל דורש שאחוז מסויים מהעסקה ימומן מההון העצמי שלכם. לא תוכלו לקבל משכנתא מעבר לאחוז המימון המותר. גם גובה ההחזר החודשי מוגבל לאחוז מסויים מתוך ההכנסה החודשית. במקרים אלה הבנק יאשר רק סכום משכנתא העומד במגבלות בנק ישראל.
• עוד סיבה לכך שהבנק עשוי לאשר סכום משכנתא נמוך משביקשתם, היא כאשר השמאי מטעם הבנק יעריך את הנכס שאתם מעוניינים לקנות בשווי נמוך משמעותית לעומת מחיר העסקה. גם נכס בעייתי מבחינת מיקום, מצב משפטי, או שהוטל עליו עיקול יכול להיות עילה לסירוב מלא או חלקי.
• יכולות להיות סיבות שבגללן הבנק עלול לדחות לחלוטין את הבקשה למשכנתא, או להציב תנאים ומגבלות לסכום המשכנתא שיאושר. למשל כאשר יש בעיה עם מקורות המימון שלכם: ההתנהלות הכלכלית שלכם מראה על מוסר תשלומים בעייתי, שקיעה בחובות, אם אינכם יכולים להראות הכנסה קבועה ויציבה, אם יש לכם דירוג אשראי נמוך ועוד.

עם זאת, זכרו שגם אם בנק אחד סירב לבקשה שלכם לאישור עקרוני למשכנתא, זה לא אומר שגם בנקים אחרים יסרבו לכם. גם אם קיבלתם דחייה לבקשה לאישור עקרוני מבנק אחד, אתם בהחלט יכולים להמשיך ולהגיש בקשות לבנקים אחרים.

אם הבנק סירב לבקשה שלכם, אתם צריכים לבדוק מה סיבת הסירוב. יכול להיות שמסמכים נוספים יבהירו את המצב או ישכנעו את הבנק שאין סיכון. עם זאת, אם הסירוב הוא בגלל סיבה רצינית יותר, אתם יכולים להגיע לבנק ולנסות לשכנע את הבנקאי לשקול את הבקשה שלכם פעם נוספת. המטרה שלכם היא להציג את עצמכם כאנשים שיכולים להחזיר את המשכנתא, ורצוי לגבות הטענה הזאת במסמכים רלוונטיים. בנוסף, השתדלו שלא לחלוק עם הבנק פרטים שליליים על העבר הפיננסי שלכם, מבלי שהבנק ביקש את המידע על כך באופן מפורש.

במידה ואתם יודעים שקיימת בהיסטוריה הכלכלית שלכם התנהלות פיננסית בעייתית שעשויה לגרום לבנק לדחות את הבקשה שלכם לקבלת אישור עקרוני למשכנתא, או אם אתם מתקשים להוכיח הכנסה קבועה ויציבה והון עצמי מוגדר, אל תשאירו את הדברים בידי הגורל. מומלץ להגיע לייעוץ עם יועץ משכנתאות פרטי, לפני שאתם פונים לבנק.