עודכן ב-07/2024

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא בין כמה מסלולי ריבית.

כל מסלול ריבית מכיל:

• סוג וגובה ריבית. למשל מסלול ריבית משתנה לא צמודה בגובה 1.33%.
• סכום הלוואה. למשל 150,000 ש"ח מתוך סכום המשכנתא הכולל של 2 מליון ש"ח.
• תקופת החזר. לכל מסלול ריבית יכולה להיות תקופה שונה, למשל מסלול אחד הוא לתקופה של 15 שנה ואחר ל- 30 שנה.
• מה גובה החזר המשכנתא הראשון במסלול, למשל 650 ש"ח לחודש.

הסיבה לפיצול המשכנתא למסלולים היא הצורך לשמור על החזר חודשי קבוע פחות או יותר לאורך שנים למרות השינויים בשוק - אינפלציה, משברים כלכליים, ירידה בערך המטבע או דווקא עליה חדה וכו'.

תמהיל משכנתא כללי למחצית השניה של שנת 2024

ישראל במלחמה כבר 10 חודשים, אנשים מפונים מבתיהם בצפון ובדרום ותחושת חוסר הוודאות וחוסר היכולת לתכנן את העתיד שולטים בציבור. יחד עם זאת, המחסור בפועלי בנין והצורך הגובר בדיור תורמים לעליית מחירי הדיור. גם יוקר המחיה שעולה מידי חודש תורם לעליות בכל תחום הדיור - רכישת דירות, שכירות וגם שיפוצים. בחינה של ריביות המשכנתא מראה שהן זוחלות כלפי מעלה בחודשים האחרונים.

בנק ישראל מעדיף לא להעלות את הריבית, במטרה לשמור על יציבות בתקופת המלחמה, אך יעשה זאת אם יאלץ. במצב העניינים הנוכחי, לא סביר שנראה בקרוב הורדה של הריבית.

בתנאים האלה בהם המדד עולה וריבית הפריים גבוהה, צריך לתמרן בין שלל מסלולי הריבית על יתרונותיהם וחסרונותיהם.

התמהיל המומלץ במחצית השניה של 2024 הוא :

• 35%-30% ריבית משכנתא במסלול פריים. אם ריבית הפריים גבוהה מידי עבורכם או אם אתם חוששים מעלייתה בעתיד, אפשר להחליף אותה בריבית לא צמודה המשתנה כל 2-3 שנים, כך תהיה לכם הגמישות לשנות מסלול ריבית בהמשך בהתאם לנסיבות. כיום הגובה של שני סוגי הריבית דומה למדי.
• 40%-35% ריבית משכנתא קבועה לא צמודה עדיף למספר שנים נמוך ככל האפשר, כדי להימנע מעמלת פירעון מוקדם, אם תרצו לשנות את מסלול הריבית. הקל"צ כיום גבוהה יחסית, ומצד שני במסלול הריבית הזה אין הפתעות ועליות. אם חשובה לכם יציבות ושמירה על גובה ההחזר, קחו 40% מהמשכנתא בקל"צ. אם אתם מעדיפים החזר נמוך יותר וגמישות במחזור משכנתא קחו פחות.
• 35%-25% ריביות משכנתא משתנות כל 2-5 שנים, צמודות ולא צמודות. כך תפזרו את הסכום בין מספר מסלולים שחלקם בריבית צמודה משתנה שהיא יחסית נמוכה אך עשויה לעלות במהירות עם עליית המדד ובין מסלולים לא צמודים שהריבית עליהם גבוהה יותר אך אינם מושפעים מהמדד. כל הריביות האלה ניתנות למיחזור ללא עמלת פרעון מוקדם גבוהה.

מסלול צמוד מט"ח (יורו או דולר)- לחילופין, אפשר לקחת חלק מהמשכנתא במסלול צמוד מט"ח. מסלול זה הוא מסלול בריבית משתנה, שבנק ישראל מגביל ל-66% מסכום המשכנתא, ולכן יבוא על חשבון הסכומים שתקחו במסלולי פריים וריביות משתנות אחרות. יתרונות מסלול ריבית מט"ח הם ריבית נמוכה יחסית ויכולת מחזור המשכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם. עוד יתרון משמעותי בתקופה הנוכחית הוא שמסלול זה אינו צמוד למדד ואינו מושפע מהאינפלציה. החסרונות : 1. שינוי הריבית אחת ל-3 חודשים לפי ריבית הלייבור. 2. כאשר המט"ח עולה יחסית לשקל, גם ההחזרים החודשיים גדלים. חיסרון זה אינו רלוונטי למי שמרוויח במט"ח, ויכול לשלם ישירות במט"ח הרלוונטי ולהימנע מהפרשי השערים. בשנה הקרובה יש סיכוי גבוה שהשקל יחלש משמעותית מול הדולר והיורו, כך שמי שאין לו יתרות מט"ח, עדיף שיגביל את הסכום במסלול זה. במקרים רבים כלל לא יציעו לכם את המסלול הזה, שהוא פחות מוכר ונחשב כמסלול מסוכן ולא צפוי המיועד ל"מתקדמים", אך הוא יכול להשתלם.

הסבר לתמהיל והתאמות אפשריות

• רוב התמהיל הוא בריביות משתנות (ריבית פריים וריביות משתנות אחרות) שעמלת הפרעון המוקדם שלהן היא נמוכה - כך שאם בהמשך הדרך תרצו למחזר את המשכנתא, עמלת הפרעון המוקדם לא תעצור אתכם.
• רוב התמהיל הוא גם בריביות שאינן צמודות למדד - האינפלציה אמנם פחות חמורה, אך תחזית בנק ישראל לשנתיים הקרובות מציינת כמה מצבים (שסבירותם גבוהה וחלקם כבר קרו) שבעקבותיהם האינפלציה תנסוק שוב. אם תהיה אינפלציה, ההחזרים במסלולי צמודי המדד יקפצו מעלה, אפילו יותר מהעלייה בריבית הפריים. אם קיבלתם הצעה טובה לריבית משתנה צמודת מדד, אפשר לשקול לקחת עד 15% מהמשכנתא במסלול זה, למרות הסיכון, אך לבחור מסלול ריבית המשתנה תוך פחות מ-5 שנים, ושאינו לתקופה ארוכה, כדי לאפשר גמישות במחזור המסלול למסלול שאינו צמוד.
• קחו חלק מהסכום במסלול ריבית פריים אם הבנק יציע ריבית שמתחרה בריבית על מסלולים שאינם צמודים למדד - כיום הריבית במסלול פריים אמנם אינה נמוכה, וזה מסלול הריבית שעלה יותר מכולם בשנה האחרונה, אך עדיין יש לו יתרונות . החיסרון העיקרי הוא היכולת של בנק ישראל לשנות ריבית 8 פעמים בכל שנה. יתרון משמעותי למסלול פריים בתקופה של עליות מחירים- עליות במדד המחירים לצרכן ואינפלציה לא משפיעים על מסלול פריים.
  עוד יתרון - הקרן במסלול פריים נשארת קבועה , רק הריבית עליה תגדל עם העלאת ריבית הפריים ולכן העליה בסכום ההחזר במסלול זה תהיה יותר איטית ויותר צפויה מאשר במסלולי ריביות צמודות מדד בהן הקרן והריבית יטפסו עם עלייתו.
  היתרון האחרון של ריבית הפריים הוא היכולת למחזר אותה ללא צורך בתשלום עמלת פרעון מוקדם גבוהה, ולכן אם תהפוך לפחות משתלמת ניתן למחזר את המשכנתא ולבחור במסלול ריבית נוח יותר.
• חלקו את התמהיל לפי ההעדפות שלכם - מי שחשוב לו יציבות והחזר משכנתא קבוע, ומעוניין לצמצם עליות בהחזר, כדאי שיקח פחות ריבית פריים ויותר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). ריביות קבועות נועדו לייצב את החזרי המשכנתא ולמנוע מהם תנודתיות רבה מידי, בעיקר מסלול ריבית קבועה לא צמודה שאינו מושפע מהמדד. החיסרון העיקרי של ריביות קבועות הוא עמלת פרעון מוקדם גבוהה כשרוצים למחזר משכנתא. כיום הקל"צ גבוהה במיוחד ותהיו מחוייבים לה עד פרעון המשכנתא או עד מיחזורה תוך תשלום עמלת פרעון מוקדם גבוהה. בתקופות בהן אין אינפלציה ריבית קבועה צמודה, שהיא בדרך כלל נמוכה באופן מובהק מהקל"צ היא מסלול סביר, אך בתקופות של עליית מדד הפער ביניהן מתקזז במהירות והריבית הצמודה היא זו שתגדיל יותר את ההחזר החודשי. אם ריבית קבועה צמודה מעניינת אתכם, בדקו מה הפער בינה ובין הקל"צ במועד שתבקשו משכנתא, והאם הוא מצדיק את הסיכון. אם אתם שוקלים מיחזור משכנתא או מעדיפים החזר חודשי התחלתי נמוך למרות הסיכון להתייקרות משמעותית בהמשך, כדאי לקחת קל"צ לתקופות קצרות יחסית או כחלק קטן יותר מהתמהיל ולקחת יותר ריביות משתנות לסוגיהן.
• ריביות משכנתא משתנות - ריביות משתנות הן נמוכות יחסית וחשובות כי הן מאפשרות נקודות יציאה למיחזור משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם והתאמת המשכנתא לתנאים המשתנים. הבחירה בריביות צמודות או לא צמודות, תהיה בהתאם לגובה הריבית המוצעת ואורך תקופת ההחזרים: ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וכן בתקופות של עליית מדד עדיף לבחור במסלולי ריביות לא צמודות.

כמה מילים על ריבית הפריים שכיכבה במשך שנים בתמהילי המשכנתאות, עד העליות בריבית בנק ישראל שהחלו עם האינפלציה:

לאורך שנים ההמלצה החד משמעית היתה לקחת חלק גדול ככל האפשר מהמשכנתא בריבית פריים, לכן השינויים שעברה בתקופה האחרונה משמעותיים לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא.

העלאות ריבית בנק ישראל החל מאפריל 2022 הביאו את ריבית הפריים ל-6% בחצי שנה האחרונה, והסיכוי שהיא תמשיך לעלות נראה ריאלי לאור עליית המדד בחודשים האחרונים.

העלאת ריבית בנק ישראל מעלה אוטומטית ומיידית את הריבית במסלולי משכנתא מבוססי ריבית פריים, מכיוון שריבית הפריים בישראל מורכבת מריבית בנק ישראל + 1.5%. עוד על הקשר בין ריבית פריים לריבית משכנתאות אפשר לקרוא במאמר " ריבית פריים בהלוואות ומשכנתאות ".

ריבית מסלול פריים עדיין שומרת על יתרון מול הריביות צמודות המדד וניתנת למחזור ללא עמלה בניגוד לריביות קבועות, אבל נכון להיום היא פחות מועילה מבעבר - גם העלאה מתונה שלה מגדילה את החזרי המשכנתא. מסלול ריבית פריים כיום הוא יותר יקר, יותר מסוכן ופחות יציב מבעבר. שינוי זה מציב בסימן שאלה את התועלת במתנה שקיבלנו מבנק ישראל - האפשרות לקחת שני שליש מהמשכנתא במסלולי ריבית משתנה, כמו ריבית פריים. מי שלוקח 50% ומעלה מהמשכנתא בריבית פריים מרגיש את עליית החזרי המשכנתא באופן קשה יותר ממי שלוקח רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים.

באופן כללי, הבנקים מעדיפים שלקוחותיהם יקחו פחות מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים. ככל שלוקחים אחוז גדול יותר מסכום המשכנתא במסלול פריים, הבנקים יעלו את הריבית של המסלול. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לא לקחת יותר מ- 50% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (בתקופות בהן ריבית הפריים נמוכה ותרצו שהיא תהווה חלק גדול מהתמהיל, נסו לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים, ולראות מה הריביות שתקבלו).

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

• בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:
  1. חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות.
  2. מתחילת 2021 מותר ללוות עד 66% מסכום המשכנתא (ומחזור משכנתא) בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). בנק ישראל קבע הגבלות על אחוז המשכנתא שניתן לקחת בריביות משכנתא משתנות, מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים כאשר הריבית תעלה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  3. משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה.
• שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול זה יאבד מחשיבותו אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.
• ככל שריבית המשכנתא ההתחלתית גבוהה יותר, השפעתה על הסכום הכולל שתצטרכו להחזיר תהיה גדולה יותר, הסיבה לכך נקראת אפקט הריבית דריבית: הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. אפקט הריבית דריבית מתחזק ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, לכן עדיף שהריביות הגבוהות ביותר יהיו לתקופה קצרה ככל האפשר.
• היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום תמהיל 2024

תמהיל משכנתא לשנת 2024 שם דגש על בחירת מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד (וכרגע מצמצם אך לא מוותר לגמרי על מסלול ריבית פריים), על מנת ליצור החזרים קבועים יחסית גם בסביבה של עליות מחירים ושינויים תכופים.

ריביות המשכנתא כיום גבוהות וצפויות להמשיך לעלות. מי שלוקח היום משכנתא, כדאי שיקח אותה במחשבה על מיחזור משכנתא בעתיד כשהמצב ישתפר, וישקול כמה ריבית לקחת במסלולים בעלי עמלת פרעון מוקדם גבוהה וגם ישתדל לקצר את תקופת המסלולים האלה ככל האפשר.

מי שחושש מעליה גבוהה בהחזרי המשכנתא שלו - שיפנה ליועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא יציב ושאינו מושפע רבות מהמדד, האינפלציה והחלטות בנק ישראל , עם העדפה לריביות שאינן צמודות למדד. בהקשר הזה, מסלולי פריים ומט"ח אינם חפים מתנודות ושינויים, אך ניתנים למיחזור קל בעתיד ואין עליהם עמלת פירעון מוקדם.

מי שחשובה לו יכולת מחזור משכנתא יותר מהשפעת עליית המדד על הריבית יכול לקחת ריביות שאינן קל"צ, כולל צמודות מדד, ולקוות שעליות המדד יהיו מתונות יותר

בכל מקרה, עלויות המשכנתא יגדלו והחזרי המשכנתא יקחו נתח גדול יותר מההכנסה החודשית. למשל, אם תכננתם שיפוץ מקיף בדירה כדאי לצמצם את התוכנית, לדחות הוצאות גדולות אחרות וכן הלאה.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא."

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות ומתייחס לגורמים הכלכליים, פוליטיים וגלובליים הרלוונטים ביום כתיבתו. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לתמהיל משכנתא אישי שתבנו כשתקחו משכנתא ויתייחס לנסיבות היחודיות שלכם. אפשר לבנות תמהיל אישי לבד, אך יועץ משכנתאות מנוסה ישים לב לפרטים הקטנים ויוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב בשוק הדיור והכלכלה במועד בקשת המשכנתא.

בחלק הבא של המאמר תמצאו תשובות לשאלות שונות ודוגמאות לתמהילי משכנתא.

שאלות, תשובות ודוגמאות

למה מחלקים את המשכנתא לכמה מסלולי ריבית (תמהיל משכנתא)?

פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית עוזר לאזן את החזר המשכנתא, ללא שינויים חדים בהחזר החודשי. לדוגמא: אם החזר המשכנתא באחד המסלולים עלה בעקבות המדד, המסלולים האחרים שאינם מושפעים ממנו מאטים העליה של כל ההחזר.

תמהיל משכנתא הוא הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בתוך גבולות התקציב שלכם וללא שינויים קיצוניים לאורך זמן.

לכל סוג ריבית משכנתא - ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

מה משמעות תמהיל משכנתא ראשוני מהבנק?

תמהיל משכנתא ראשוני מקבלים מהבנק כחלק מהאישור העקרוני למשכנתא. האישור העקרוני מכיל 3 תמהילים קבועים, שבנק ישראל מחייב להציג לצורך השוואה מול בנקים אחרים, ועוד תמהיל אחד שמיועד לכם.

בנק ישראל מחייב את הבנק לצרף את התמהילים הקבועים, כדי להקל על ההשוואה של מסלולי ריבית פופולריים בבנקים השונים. למשל, אם פניתם לשני בנקים תוכלו לראות כמה כל אחד מהם מציע על התמהיל הקבוע של 100% קל"צ, וכך במבט אחד לחשב את פערי הריבית בהצעות השונות. בפועל כמות התמהילים דורשת יכולת ריכוז ועלולה להתגלות כמבלבלת למדי.

התמהיל הראשוני שמקבלים דומה מאד בכל הבנקים ולכל הפונים - זה תמהיל שמשתלם לבנק והדבר הנכון הוא לא לקבל אותו כפשוטו, אלא לראות אותו כבסיס לבניית תמהיל שעונה על הצרכים שלכם.

העניין הוא שתמיד צריך לזכור שאתם והבנק בניגוד אינטרסים - הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר על המשכנתא ואתם רוצים לשלם כמה שפחות על המשכנתא, ולכן התפקיד שלכם הוא לשנות את תמהיל המשכנתא, לבד או בעזרת מומחה, כך שיקטין ככל האפשר את עלותה הכללית של המשכנתא וגם יספק לכם החזרי משכנתא חודשיים נוחים.

יש כאן שני היבטים. אחד הוא לחשב ולבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם, תוכלו להעזר במחשבון משכנתא. ההיבט השני הוא לפנות לבנק ולשכנע אותו ללכת לקראתכם כך שהתמהיל הסופי יהיה קרוב יותר למה שאתם תכננתם (תוכלו לבדוק רעיונות במאמר " איך לנהל משא ומתן עם בנק למשכנתאות"). אם אין לכם את הזמן או הידע תוכלו להסתמך על יועץ משכנתאות עם יכולת מוכחת.

מה השפיע על ריביות המשכנתא ב-2023 ו-2024

שנת 2023 התאפיינה בעליה הדרגתית של ריבית בנק ישראל ובעקבותיה ריבית הפריים וכל שאר ריביות המשכנתא. כך עלו בהדרגה כל החזרי המשכנתא ומחזור משכנתאות הפך לפחות רלוונטי בתקופה זו.

השינויים העיקריים שאפשר למנות:

1. אינפלציה עולמית ומקומית גבוהה במהלך 2023 וגם ב-2024, ובעקבותיה העלאות ריבית בעולם. בנק ישראל התמודד עם האינפלציה ועם עליית היורו והדולר על ידי העלאות ריבית בנק ישראל. ירידה ראשונה בריבית היתה בינואר 2024 בעקבות המלחמה. בנק ישראל פרסם בינואר 2024 תחזית הצופה עצירה באינפלציה ב- 2024 ו-2025, אבל ציין שאם יתרחשו אחד או יותר מהשינויים הבאים, האינפלציה כנראה תעלה משמעותית: 1. התרחבות הלחימה לצפון. 2. הממשלה תעביר תקציב שאינו מעודד צמיחה ואינו מקצץ הוצאות, לצד הוצאות הביטחון והשיקום הגבוהות ההכרחיות, ולא תשכיל למצוא מקורות כספיים נוספים. 3. הורדת דירוג האשראי של ישראל - שכבר קרתה בסוכנות מודי'ס וגם S&P. נראה שעליית האינפלציה, ובעקבותיה העלאות ריבית, היא רק ענין של זמן.
2. מלחמת חרבות ברזל החל מאוקטובר 2023, שהשפיעה על כל תחום וביניהם כלכלת ישראל והיכולת של הציבור להתפרנס. בין שאר נזקי המלחמה רואים בתים שנפגעו, הבניה נעצרה למשך תקופה ופועלי בניין הפכו לנדירים.
3. הבנקים נוקטים במדיניות נוקשה יותר באישור משכנתאות, ובמתן אשראי בין השאר בעקבות הורדת הדירוג של המדינה והבנקים על ידי סוכנויות הדירוג.
   עוד בעיה היא הלחץ על הבנקים לצד הקטנת שעות קבלת קהל והתוצאה היא שקשה מאד לתקשר עם הבנק וזמני התגובה מתארכים ומתרחקים מגבול הסביר. אם נתקלתם בבעיה מסוג זה ,יועץ משכנתאות טוב יכול להאיץ את התקשורת עם הבנקים השונים ולקבל מהם עבורכם הצעות משכנתא מהירות וטובות יותר משתשיגו לבד. הוא יכול להפיק את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם, וידע להציג אתכם באור הטוב ביותר בעיני הבנק, לשם שיפור הריביות. עוד על כך במאמר ייעוץ משכנתאות - איך למצוא יועץ שיחסוך לכם הוצאות .
4. לאור ההאטה בפרוייקטי בניה והעובדה שאין תוכנית מסודרת המחליפה את "מחיר למשתכן" רואים עליה הדרגתית במחירים. כבר מדצמבר 2023 יש עלייה בביקושים לדירות, והם רק מתגברים. יש פחות התעניינות בדירות להשקעה, אך יש עליה במחפשי דירות למגורים, כשאחוז גדול מהם הם תושבי חוץ. הרחבת הלחימה בצפון יכולה לשנות את התמונה ולעצור שוב את הביקושים, לפחות זמנית.
5. בנק ישראל הבטיח ב- 2021 לקדם את הקטנת סכומי עמלת פרעון מוקדם, והממשלה הקודמת אף החלה לעסוק בכך, אך כיום אי אפשר לדעת מתי יקרה השינוי ומה בדיוק הוא יכלול.

לסיכום:

כיום ריביות משכנתא לא צמודות , ובמידה מסויימת גם ריבית פריים (כשהיא לא יותר משליש מסכום המשכנתא), עדיפות על ריביות צמודות מדד.

מה מקבלים מתמהיל משכנתא כללי ומה אין בו?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד בקשת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי? הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

בסמוך למועד בו תקחו משכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות איך כל אחד מסוגי ריביות המשכנתא משפיע על סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שקבעתם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה ישירה ומהירה לבנק שתייעל את ההתנהלות מולו, ידע מעודכן על ריביות המשכנתא ויכולת להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות החזר המשכנתא, בסוג ריבית המשכנתא ונקודת השינוי של ריביות משתנות, על מנת להשיג סכום החזר חודשי נוח וריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא, מתייחס למצבכם הפיננסי בהווה ולתוכניותיכם העתידיות.
מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לקחת את כל הנתונים בחשבון על מנת ליצור תמהיל אידאלי שיוזיל את עלויות המשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם (בהתחשב בחסכונות, ההכנסות וההוצאות שלכם), וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2024 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בדוגמא הוספנו תקופה לכל מסלול ריבית (בתמהיל הכללי המוצג למעלה אין התייחסות לתקופה) ותוכלו לבדוק בעצמכם במחשבון משכנתא איך שינוי תקופה ישפיע על העלויות.

ב- 2023 ו-2024 המשכנתא הממוצעת מתקרבת למליון ש"ח- פשוט תכפילו את התמהיל הזה.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2024 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח היא מעט מידי במחירים של היום? הנה דוגמא נוספת לאותו התמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

סיכום

תמהיל משכנתא של 2024 שונה מקודמיו – תקופת מלחמה, חוסר וודאות וקבוצות אוכלוסיה רבות המפונות מבתיהן וישוביהן. כשניגשים לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי אישי, אי אפשר להתעלם מהכללים שכולם כפופים להם – בנקים ולקוחות – כמו גובה ההחזר החודשי יחסית למשכורת ואורך תקופת המשכנתא המירבי, אך הייחוד בתמהיל האישי הוא ההתייחסות למשאלות ולדרישות שלכם. יועץ משכנתאות יכול לקבל מכם את הנתונים וליצור תמונת מצב פיננסית ברורה ממנה קל להבין מה היכולות הכלכליות שלכם כיום ומה הן עשויות להיות בעתיד. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את תמהילי המשכנתא שהציעו לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שישיג ריביות נמוכות יותר, יבנה תמהיל משכנתא אישי וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.