תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2021

שנת 2021 מאופיינת בשינויים חדים בכל תחומי החיים בהשפעת מגיפת הקורונה והחילופים בשלטון וכך גם תחום המשכנתאות מושפע מן הטלטלות. הקורונה עדיין איתנו, תוכנית "מחיר למשתכן" בוטלה ומוקדם לדעת איך כל אלה ישפיעו על מדיניות מתן משכנתאות וריביות משכנתא בחודשים הקרובים, אפשר רק לנחש שכל שינוי יהיה מיידי ואף קיצוני. אפשר להניח שתמהיל המשכנתא האידאלי ישתנה במשך השנה בהתאם לנסיבות. בנו תמהיל משכנתא אישי כשיגיע הזמן לכך וקחו בחשבון את כל השינויים האחרונים שמשפיעים על המשכנתא.


תמהיל משכנתא מומלץ 2021

עודכן ב-06/2021


דצמבר 2020 - שינוי המגבלות על ריבית משכנתא- השפעה עמוקה על תמהילי משכנתא ב-2021

ב- 27.12.2020 פרסם בנק ישראל הנחיה המסירה את המגבלה על אחוזי הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא. אין שינויים במגבלה המחייבת לקחת שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה.

השינוי מאפשר לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, או כל ריבית משתנה אחרת.

הסיבה לשינוי היא הרצון להקל על משקי הבית הרבים המתקשים בתשלום המשכנתא, בעקבות הסחרור הכלכלי שהקורונה גרמה. הנחיה זו נועדה לאפשר לבעלי משכנתאות למחזר את המשכנתא וליצור לוח תשלומים והחזרים חדש ונוח יותר, אך נראה כי הבנקים התאימו את הריביות לגובה ששומר על רווחיהם.

בנק ישראל החל גם במהלך המקדם הנחות בעמלת פרעון מוקדם, אך כאן נדרש אישור של שר האוצר וועדת הכספים. את תוצאות המהלך נראה ב- 2021.

תמהיל משכנתא מומלץ ל- 2021

קודם כל, חשוב לזכור שמדובר בתמהיל כללי. תמהיל כללי לא מחליף את תמהיל המשכנתא האישי שאותו תבנו בנקודת הזמן בה תקחו את המשכנתא ויתייחס למצב העניינים המעודכן, לסכום המשכנתא שביקשתם, להחזר המשכנתא שתוכלו לשלם, ולכל המגבלות והיתרונות הפיננסיים היחודיים לכם.

הבנקים פיתחו שיטות להתמודדות עם היכולת לקחת משכנתא ששני שליש ממנה בריבית פריים, אך זו עדיין תקופת ביניים ויכולים להתרחש שינויים נוספים בהשפעת המדינה, בנק ישראל והביקוש הגובר למשכנתאות. הבנקים מושפעים מעוד אירועים, כמו: העליה בביקוש לדירות ומחירי הדירות, התחרות בין הבנקים על משכנתאות, הרצון לקדם מתן משכנתאות מצד אחד והעליה בסיכון שלווים לא יוכלו להחזיר אותן מצד שני. בעתיד הקרוב נראה איך כל הגורמים האלה ישפיעו על ריביות המשכנתא ובעקבותיהן על תמהילי משכנתא.

השינוי שמתיר לקחת 66% מהמשכנתא בריבית משתנה מתבטא כיום במסלולי ריבית הפריים בלבד. בכל שאר מסלולי הריבית אין השפעה על גובה הריבית, אך יש שימוש גמיש יותר בריביות המשתנות תוך זמן קצר. הריביות במסלולי הריבית השונים עדיין נמוכות וממשיכות לרדת. מי שמבקש 33% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים לא יראה שינוי משמעותי בגובה הריבית, והיא אף עשויה להיות נמוכה יותר לעומת 2020. אך מי שמבקש חלק גדול יותר מהמשכנתא במסלול ריבית פריים יראה ריביות גבוהות יותר: ככל שמסלול ריבית פריים יהווה אחוז גדול יותר מהמשכנתא, הבנק יציע ריבית גבוהה יותר. יש בנקים שיציעו ריבית משתלמת במסלול פריים עד כ-50% מסכום המשכנתא (אך עדיין היא תהיה גבוהה יותר מהריבית המוצעת למי שיבחר ב-33% מהמשכנתא במסלול פריים), ואחרים יקפיצו אותה כבר כשתבקשו מסלול פריים שהוא 34% מהמשכנתא.
כיום כל הבנקים יציעו ריבית גבוהה למי שירצה לנצל את מלוא ההקלה ולקחת יותר מ-50% מהמשכנתא במסלול פריים. בנק ישראל הודיע שאינו אוהב את הדרך בה הבנקים מנעו מהציבור לקבל את ההטבה שיזם ויכול להיות שבמשך השנה יהיו שינויי מדיניות נוספים.

תמהיל מומלץ לא סופי:

תמהיל המשכנתא המומלץ ב-2021 משתנה בהתאם לדרך בה הבנק מגדיר את רמת הסיכון של מבקשי המשכנתא. ככל שהבנק יעריך יותר את יכולת ההחזר של הלקוח, הוא יגלה גמישות בגובה הריביות שידרוש.
מאחר והבנקים אינם רוצים שתקחו את רוב המשכנתא במסלול ריבית פריים, הריבית עליו תגדל ככל שמסלול הפריים יהווה חלק גדול יותר מהמשכנתא, בעוד שאם תקטינו את חלקו תזכו לעידוד בדמות ריבית נמוכה. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לקחת 33% עד 49% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (לפי הריבית שהבנק יציע לכל אחת מהאפשרויות – אפשר לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים) ואת שאר המשכנתא במסלולים בהתאם לתמהיל שבחרתם.
הריביות כרגע נמוכות יחסית, ולכן לא כדאי להזניח את הריביות הקבועות והריביות שאינן צמודות.

  • הריביות הקבועות נמוכות יחסית לשנים הקודמות ולכן, למרות שהן גבוהות מהריביות המשתנות, כדאי שהן יהוו אחוז רציני מהמשכנתא. בדרך זו מקטינים את הסיכון שההחזר החודשי יגדל, כי החלק המבוסס על ריבית קבועה (בעיקר אם אינה צמודה למדד) ישאר קבוע לכל אורך המשכנתא ולא יגדל עם שינוי ריבית הפריים או המדד.
  • הריביות שאינן צמודות מדד גבוהות מהריביות צמודות המדד, אך לא במידה רבה. הפער הקטן ביניהן אינו מצדיק את הסיכון בעליית המדד ואתו הגדלת הסכומים שתצטרכו להחזיר במסלולים צמודי מדד. רוב התחזיות צופות שמדד המחירים לצרכן יעלה משמעותית ב-2021, ובעקבותיו יעלו כל החזרי המשכנתא במסלולים צמודי המדד. מסיבה זו, כל עוד הפער בין ריבית צמודה ללא צמודה הוא קטן, עדיף להתמקד בריביות שאינן צמודות מדד

תמהיל המשכנתא המומלץ:

  • 45% ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 21% ריביות משכנתא משתנות לתקופה קצרה, צמודות ולא צמודות.
  • 34% ריבית משכנתא קבועה
    במידה ותקופת המשכנתא ארוכה מומלץ לנצל את כל 34% הנותרים במסלול ריבית קבועה לא צמודה.
    במידה ותקופת המשכנתא קצרה או בינונית כדאי לבחון שילוב של ריבית קבועה לא צמודה עם מסלול ריבית קבועה צמודה למדד.

לצד הרצון לשמור על הרווחים גם במשכנתאות החדשות, הבנקים מעוניינים בלווי משכנתא חזקים, ולשם כך הם עשויים להתגמש בריביות: כאשר הבנק מעריך את מבקש המשכנתא כלווה חזק, מבחינת דירוג האשראי, רמת הכנסותיו ואחוז המימון של המשכנתא, הבנק יאשר ריביות משכנתא טובות, גם עבור תמהיל שמכיל אחוז גבוה של ריבית פריים. להם יש יכולת לקחת תמהיל אחר.

תמהיל משכנתא ללקוח מועדף:

  • 66% ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 34% ריבית משכנתא קבועה, שתתחלק בין צמודת מדד ולא צמודה, בהתאם לאורך תקופת המשכנתא.

אלה דוגמאות לתמהיל כללי, בלי התאמה אישית לנתוניכם הכלכליים, והפעם הוא כללי במיוחד שכן קשה לצפות מה יקרה בתקופה הקרובה, בה השפעות חיצוניות לעולם הנדל"ן והמשכנתאות, כמו הקורונה שלא באמת דעכה, יכולים להשפיע בצורה לא צפויה. תוכלו להשתמש בהן לבניית תמהיל אישי המבוסס על היכולות שלכם, ושיתחשב בתקופות המשכנתא שתרצו.

בתקופה זו, בה עדיין כולם לומדים ומסתגלים לשינויים, יש חשיבות רבה ליועץ משכנתאות שידע להפיק את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם, ושידע להציג אתכם באור הטוב ביותר בעיני הבנק, לשם שיפור הריביות.

בהמשך המאמר מוצג תמהיל כללי לפי סכומים, בו תראו דוגמא מפורטת יותר, אך גם היא אינה תחליף לבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם לכם ולמצב העניינים ביום אישור המשכנתא.

ריבית משכנתא 2020 – מה היה לנו

מסע אחורה בזמן יקח אותנו לסוף 2019 ותחילת 2020 שהתאפיינו בירידה חזקה בריביות משכנתא, עד לרמת הריבית הנמוכה ביותר שנרשמה מאז 2015. בתקופה זו אנשים מיהרו לקחת משכנתא ולמחזר משכנתאות קיימות, אך הפריחה נקטעה עם הגעת הקורונה, סגירת מקומות עבודה ושליחת העובדים לחל"ת. החשש מאי וודאות כלכלית והנחיות בנק ישראל שהקלו על הקפאת הלוואות ומשכנתאות דחפו בעלי משכנתאות רבים להקפיא את המשכנתא ובכך הטילו עומס עבודה על הבנקים.

הבנקים והמדינה תרמו את חלקם לתנודות. חלק מהפעולות נעשו לצורך ייצוב המצב ועזרה ללקוחות, וחלק מפעולות הבנקים נועדו לשימור עצמי.

השינויים העיקריים שאפשר למנות ושהשפעתם מורגשת כרגע:

  • השינוי הגדול מכולם הוא החלטת בנק ישראל לאפשר לקחת 66% מהמשכנתא בריביות משתנות וביניהן ריבית פריים. החלטה זו תקפה למשכנתאות חדשות מ-17/01/2021 ולמחזור משכנתא מ-28/02/21. כיום ההשפעה של החלטה זו מוגבלת, באדיבות הבנקים שהגביהו את הריבית למי שמבקש להגדיל את אחוז מסלול הפריים, אך זו החלטה חשובה וקרוב לודאי שנראה את ההשלכות שלה בהמשך.
  • הורדת ריבית בנק ישראל ובעקבותיה הורדת ריבית פריים ל- 1.6%.
  • בשיא משבר הקורונה עלו ריביות משכנתא צמודות מדד בכ- 1% וגם ריביות משכנתא במסלולים שאינם צמודי מדד זינקו, למרות שלא באותה המידה. בחודש מאי 2020 הריביות ירדו וב-2021 הריביות עדיין נמוכות וממשיכות לרדת.
  • הבנקים נוקטים במדיניות נוקשה יותר באישור משכנתאות, ובעיקר משכנתאות במימון גבוה מ- 60% ובוחנים בשבע עיניים את היכולת של המבקשים להחזיר את המשכנתא, בעיקר מי שהוצאו לחל"ת או שמשרתם צומצמה.
    עוד בעיה היא הלחץ על הבנקים לצד הקטנת שעות קבלת קהל והתוצאה היא שקשה מאד לתקשר עם הבנק וזמני התגובה מתארכים ומתרחקים מגבול הסביר.
  • יש גם מתנה קטנה מהמדינה למשפרי דיור שלא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בצל איום הקורונה, והם יקבלו עוד 6 חודשים למכירת הדירה ועדיין להחשב לבעלי דירה יחידה ולשלם מס בהתאם.
  • מבחינת מחירי הדיור – כיום הם במגמת עליה. המדינה עודדה כניסת משקיעים לשוק הדיור מצד אחד והם מנצלים את ההטבה ומגדילים את הביקושים. מצד שני, אין כרגע תוכניות סיוע שיחליפו את מחיר למשתכן. משפחות צעירות נאלצות להתמודד עם שוק הדיור ומחיריו הגבוהים, מה שמגדיל את הביקוש לדירות ולמשכנתאות בסכומים גבוהים שיאפשרו את רכישתן.
  • בנק ישראל הבטיח לקדם את הקטנת סכומי עמלת פרעון מוקדם, אך מאחר ומהלך זה תלוי גם בכנסת, אי אפשר לדעת מתי יקרה השינוי ומה בדיוק הוא יכלול. אם המהלך יצא לפועל, הוא יהפוך את הריביות הקבועות לאטרקטיביות יותר: כיום הן נמוכות יחסית והקטנת עמלת הפרעון המוקדם תבטל את החיסרון העיקרי שלהן שהוא מחיר העמלה כשרוצים לסגור או למחזר משכנתא.

לסיכום:

כרגע ריביות משכנתא לא צמודות וריבית פריים (אם היא אינה מהווה את רוב סכום המשכנתא) הן אטרקטיביות לעומת ריביות צמודות מדד ובכל מקרה ריביות המשכנתא נמוכות יחסית למחיריהן בשנים האחרונות.

מבחינת ריביות המשכנתא זה זמן טוב לקחת משכנתא או למחזר משכנתא קיימת.

הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בגובה סביר וגם להימנע מעליה חדה שלו היא פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית. לכל סוג ריבית משכנתא – ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

בטבלה הבאה מוצגים שינויי ריבית משכנתא ממוצעת (הממוצע מתייחס לריביות בבנקים העיקריים)- אוקטובר 2020, מול יוני 2021. אפשר לראות שהריביות לא השתנו משמעותית, חלקן עלו מעט וחלקן ירדו קצת. כיום נראה שהתחרות על לווי המשכנתא גורמת לריביות להמשיך ולרדת::

סוג ריבית על משכנתא אוקטובר 2020 – ריבית משכנתא ממוצעת יוני 2021 – ריבית משכנתא ממוצעת
מסלול ריבית פריים (עד 33% מהמשכנתא) פריים מינוס 0.63 (ריבית 0.97%)
לכל תקופות המשכנתא
פריים מינוס 0.56 (ריבית 1.04%)
לכל תקופות המשכנתא
ריבית קבועה צמודה 1.86% ל- 10 שנים
עד 2.51% ל- 30 שנים
1.7% ל- 10 שנים
עד 2.53% ל- 30 שנים
ריבית קבועה לא צמודה 2.71% ל- 10 שנים עד
3.2% ל- 30 שנים
2.84% ל- 10 שנים עד
3.61% ל- 30 שנים
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 2.76% לכל תקופות המשכנתא 2.14% לכל תקופות המשכנתא
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.47% לכל תקופות המשכנתא 3.1% לכל תקופות המשכנתא

הבהרה: בדיקה מפורטת מראה כי קיימים בנקים בהם חלק מריביות המשכנתא המשיכו לעלות, או נשארו יציבות. נתונים אלה התקזזו עם ירידות הריבית על משכנתא בבנקים האחרים. עם זאת, המגמה הכללית ברורה.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא"

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא למסלולי ריבית. כל מסלול מכיל סכום הלוואה, סוג וגובה ריבית (למשל מסלול ריבית פריים בגובה p-0.6), תקופת החזר ומה יהיה גובה החזר המשכנתא הראשון במסלול זה.

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לתמהיל משכנתא אישי. אפשר לבנות תמהיל אישי לבד, אך יועץ משכנתאות מנוסה ישים לב לפרטים הקטנים ויוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב במשק במועד בקשת המשכנתא.

בסמוך למועד בו תקחו משכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות איך כל אחד מסוגי ריביות המשכנתא מושפע מגובה הריבית, סוג ההחזר ותקופת ההחזר ואיך סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו משתנים עם כל שינוי קטן כזה. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שקבעתם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה ישירה ומהירה לבנק שתייעל את ההתנהלות מולו, ידע מעודכן על ריביות המשכנתא ויכולת להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה מכיל תמהיל משכנתא כללי?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד בקשת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי? הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט, שניתן לבנות בעזרת יועץ משכנתאות מומחה, יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות ההחזר, על מנת להשיג ריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא, מתייחס למצבכם הפיננסי בהווה ולתוכניותיכם העתידיות.
מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לקחת את כל הנתונים בחשבון על מנת ליצור תמהיל אידאלי שיוזיל את עלויות המשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם, וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי

בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:

  • חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות.
  • מתחילת 2021 מותר ללוות עד 66% מסכום המשכנתא (ומחזור משכנתא) בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). בנק ישראל קבע הגבלות על אחוז המשכנתא שניתן לקחת בריביות משכנתא משתנות, מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים כאשר הריבית תעלה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  • משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות.

שיקולים נוספים לבחירת מסלולי ריבית משכנתא:

א. גובה ריביות משכנתא הנוכחי והעתידי לפי סוג ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא. קשה לצפות את המדד או האינפלציה עבור 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן מקובל לתקופת משכנתא), ולכן אם רוצים להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי יש עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צמודי מדד. מצד שני, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ולא חוששים להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול זה יאבד מחשיבותו אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.

ג. כיום, ריבית פריים היא הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הריביות על משכנתא. כמובן, מעצם הגדרתה היא עשויה להשתנות מספר פעמים בשנה, לפי החלטת בנק ישראל, אך בניגוד לריביות צמודות מדד השינוי חל רק על הריבית ולא על הקרן וכרגע יתרונותיה רבים מחסרונותיה. מומלץ לקחת ממנה כמה שיותר ולפחות 33% מהמשכנתא.

תמהיל משכנתא כללי ליוני 2021

לאחר התייחסות לכל השיקולים המפורטים למעלה, נחזור בקצרה על התמהיל הכללי שתואר למעלה, בו העברנו משקל לריבית הפריים ולריביות שאינן צמודות למדד.

  • 33% עד 45% ריבית פריים – פריים הינו מסלול שאינו צמוד למדד. ניתן לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס. נכון להיום, מסלול ריבית פריים מציע את הריבית הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי משכנתא הקיימים. מסיבות אלה זהו מסלול ריבית טוב כיום, ולכן קחו את המקסימום שהבנק נותן בריבית משתלמת. במסלול ריבית פריים אפשר להאריך את תקופת המשכנתא למקסימום, כיוון שתנודות הריבית מושפעות מעט יחסית במהלך השנים. הסיבה שבנק ישראל הגביל אותה בעבר היא שאפשר לשנותה מספר פעמים בכל שנה, וכך עלולות להגרם תנודות גבוהות בהחזרי המשכנתא, אבל בשנים האחרונות קיבלנו אותה כריבית נמוכה במיוחד, שעברה שינויים מעטים בלבד .
  • 21% ריביות משכנתא משתנות לתקופה קצרה – צמודות או לא צמודות, בהתאם לגובה הריבית המוצעת ואורך תקופת ההחזרים. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, רצוי לקחת ריבית לא צמודה.
  • 34% בריבית קבועה – העבירו את הסכום שנותר למסלולי הריבית הקבועה. חלקו את הסכום בין מסלול ריבית צמודה ומסלול לא צמודה, כשריבית קבועה צמודה היא לתקופה קצרה יחסית וריבית קבועה לא צמודה לתקופה ארוכה יותר.

אם לקחתם פחות מ-45% מהמשכנתא במסלול פריים, חלקו את שאר הסכום בין ריביות משתנות לריבית קבועה, עם עדיפות לריביות שאינן צמודות מדד.

נצלו את העובדה שהריביות הקבועות ירדו, וכרגע חסרונותיהן מתגמדים למול היציבות שלהן, כדי לקחת ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). מומלץ להגיע לפחות ל-30% מהמשכנתא בריביות שאינן צמודות מדד.

ריבית הקל"צ הנמוכה כיום תשתלם לאורך זמן, לכן בדקו מה אחוז המשכנתא שהבנק יתן לכם בריבית נמוכה במסלול קל"צ

הדגמת תמהיל משכנתא ליוני 2021 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בתמהיל הכללי שמתואר למעלה אין התייחסות לתקופת המשכנתא של כל מסלול, היא תיקבע בתמהיל האישי. בדוגמא הוספנו תקופה לכל מסלול ריבית, ותוכלו לבדוק בעצמכם במחשבון משכנתא איך שינוי תקופה ישפיע על העלויות.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.65% 45% 225,000 ש"ח 25 שנים 916 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
בגובה 2.14%
6% 30,000 ש"ח 25 שנים 130 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
בגובה 3.1%
15% 75,000 ש"ח 20 שנים 471 ש"ח
ריבית קבועה לא צמודה
בגובה 3.16%
20% 100,000 ש"ח 20 שנים 564.5 ש"ח
ריבית קבועה צמודה
בגובה 1.94%
14% 70,000 ש"ח 15 שנים 450 ש"ח
סך הכל 100% 500,000 ש"ח 2,531.5 ש"ח לחודש

הדגמת תמהיל משכנתא ליוני 2021 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח לא מספיקה לכם? הנה דוגמא נוספת לאותו התמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.65% 45% 360,000 ש"ח 25 שנים 1,465 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
בגובה 2.14%
6% 48,000 ש"ח 25 שנים 207 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
בגובה 3.1%
15% 120,000 ש"ח 20 שנים 674 ש"ח
ריבית קבועה לא צמודה
בגובה 3.16%
20% 100,000 ש"ח 20 שנים 903 ש"ח
ריבית קבועה צמודה
בגובה 1.94%
14% 70,000 ש"ח 15 שנים 720 ש"ח
סך הכל 100% 800,000 ש"ח 3,969 ש"ח לחודש

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

  • אם אתם נזקקים לתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים או יותר – המסלולים הרצויים הם ריביות משכנתא משתנות, בעיקר ריבית פריים, אך גם ריבית משתנה. בפריסת שנים קצרה יותר (עד 15 שנה) נעדיף מסלולים בעלי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה. הסיבה לכך נקראת "ריבית דריבית", הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שהריבית ההתחלתית על ההלוואה גבוהה יותר, הסכומים שתשלמו בשל אפקט הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. המסקנה, מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, רצוי שיהיו לתקופה קצרה ככל האפשר. עוד מסקנה: אם הריבית הקבועה נמוכה, כמו ב- 2021, שיקול זה מאבד מחשיבותו וכדאי להגדיל את אחוז הריבית הקבועה.
  • כאשר ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שאינו צמוד נמוך מ-1%: העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
  • היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום

תמהיל משכנתא של 2021 שונה מקודמיו בשל ההשפעות היחודיות של 2020, כשהקורונה היתה זרז לשינויים רבים. גם השנה סביר שנראה שינויי מדיניות, עליית מדד ועוד הפתעות. כשניגשים לבניית תמהיל משכנתא אישי ואופטימלי, אי אפשר להתעלם מהכללים שכולם כפופים להם – בנקים ולקוחות – כמו גובה ההחזר החודשי יחסית למשכורת ואורך תקופת המשכנתא המירבי, אך הייחוד בתמהיל האישי הוא ההתייחסות למשאלות ולדרישות שלכם. יועץ משכנתאות יכול לקבל מכם את הנתונים וליצור תמונת מצב פיננסית ברורה ממנה קל להבין מה היכולות שלכם כיום ומה הן עשויות להיות בעתיד. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את תמהילי המשכנתא שהציעו לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שישיג ריביות נמוכות יותר, יבנה תמהיל משכנתא אישי וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.


האם ניתן לשפר ריביות?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
פנו ליועץ השקעות מנוסה ובעל תו אמון הציבור לשדרוג התמהיל וריביות המשכנתא

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא