תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2021

שנת 2020 מאופיינת בשינויים חדים בכל תחומי החיים בהשפעת מגיפת הקורונה, ותחום המשכנתאות סובל גם הוא מן הטלטלות. הקורונה עדיין איתנו ומוקדם לדעת איך תשפיע בחודשים הקרובים, אפשר רק לנחש שכל שינוי במדיניות מתן משכנתא ובריביות משכנתא יהיה מיידי ואף קיצוני, מתוך רצון של הבנקים להגן על עצמם. אם כך, מומלץ לבנות תמהיל משכנתא בהתאם למצב בנקודת הזמן המדוייקת בה תקחו משכנתא.


תמהיל משכנתא מומלץ 2021

עודכן ב-02/02/2021


דצמבר 2020 - שינוי המגבלות על ריבית משכנתא- השפעה עמוקה על תמהילי משכנתא ב-2021

ב- 27.12.2020 פרסם בנק ישראל הנחיה המסירה את המגבלה על אחוזי הריבית המשתנה בתמהיל המשכנתא. אין שינויים במגבלה המחייבת לקחת שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה.

השינוי מאפשר לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, או כל ריבית משתנה אחרת. למבקשי משכנתא חדשה השינוי מתחיל ב- 17.1.2021 ולמבקשי מחזור משכנתא השינוי מתחיל ב- 28.02.2021.

הסיבה לשינוי היא הרצון להקל על משקי הבית הרבים המתקשים בתשלום המשכנתא, בעקבות הסחרור הכלכלי שהקורונה גרמה. הנחיה זו נועדה לאפשר לבעלי משכנתאות למחזר את המשכנתא וליצור לוח תשלומים והחזרים חדש ונוח יותר, אך נראה כי הבנקים התאימו את הריביות לגובה ששומר על רווחיהם.

בנק ישראל החל גם במהלך המקדם הנחות בעמלת פרעון מוקדם, אך כאן נדרש אישור של שר האוצר וועדת הכספים. את תוצאות המהלך נראה ב- 2021.

תמהיל משכנתא מומלץ ל- 2021

הבנקים עדיין מגבשים אסטרטגיות להתמודדות עם היכולת לקחת משכנתא ששני שליש ממנה בריבית פריים, לכן ההצעה הנוכחית לתמהיל משכנתא מתאימה לתקופת ביניים זו ותשתנה בעקבות הדרכים בהן הבנקים יבחרו להתמודד עם השינוי. הבנקים מושפעים מעוד אירועים, כמו: העליה בביקוש לדירות ומחירי הדירות, התחרות בין הבנקים על משכנתאות, הרצון לקדם מתן משכנתאות מצד אחד והעליה בסיכון שלווים לא יוכלו להחזיר אותן מצד שני. בעתיד הקרוב נראה איך כל הגורמים האלה ישפיעו על ריביות המשכנתא ובעקבותיהן על תמהילי משכנתא.

כרגע רואים השפעות ראשונית על ריביות המשכנתא לאחר שינוי ההגבלות על ריבית הפריים ל-66% מהמשכנתא: בכל מסלולי הריבית, פרט למסלולים מבוססי פריים, לא היה כמעט שינוי והריביות עדיין נמוכות. הבנקים העלו את גובה הריבית במסלולי פריים למי שמבקש לקחת את רוב המשכנתא בריבית זו, אך נראה שבנק ישראל עוד לא אמר את המילה האחרונה בנושא.

תמהיל מומלץ לא סופי:

תמהיל המשכנתא המומלץ בתחילת 2021 משתנה בהתאם לדרך בה הבנק מגדיר את רמת הסיכון של מבקשי המשכנתא, למה הכוונה?
ראשית, הבנקים אינם רוצים שתקחו את רוב המשכנתא במסלול ריבית פריים ונטייתם היא להציע ריבית גבוהה למי שיקח יותר מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים, ויעודדו באמצעות ריבית נמוכה את מי שיסתפקו במשכנתא שרק שליש ממנה במסלול ריבית פריים. לכן לרוב מבקשי המשכנתאות כדאי לקחת 33% עד 49% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (לפי הריבית שהבנק יציע. יש בנקים שיציעו מסלול פריים בריבית גבוהה כבר ב-35% מסכום המשכנתא, ואחרים מעלים את הריבית בהדרגה) ולקחת עוד חלק בריביות משתנות כל שנה עד כל 3 שנים.
הריביות כרגע נמוכות יחסית, ולכן לא כדאי להזניח את הריביות הקבועות והריביות שאינן צמודות.
הריביות הקבועות נמוכות יחסית לשנים הקודמות ולכן, למרות שהן גבוהות מהריביות המשתנות, כדאי שהן יהוו אחוז רציני מהמשכנתא. בדרך זו מקטינים את הסיכון שההחזר החודשי יגדל, כי החלק המבוסס על ריבית קבועה (בעיקר אם אינה צמודה למדד) ישאר קבוע לכל אורך המשכנתא ולא יגדל עם שינוי ריבית הפריים או המדד.
הריביות שאינן צמודות מדד גבוהות במידה מעטה מהריביות צמודות המדד, ולכן עדיף לבחור בהן. הפער הקטן ביניהן אינו מצדיק את הסיכון בעליית המדד ואתו עליית הסכומים שתצטרכו להחזיר במסלולים צמודי מדד.
במקרה זה תמהיל המשכנתא המומלץ יהיה:

  • 45% ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 21% ריביות משכנתא משתנות לתקופה קצרה, צמודות ולא צמודות.
  • 34% ריבית משכנתא קבועה
    במידה ותקופת המשכנתא ארוכה מומלץ לנצל את כל 33% הנותרים במסלול ריבית קבועה לא צמודה.
    במידה ותקופת המשכנתא קצרה או בינונית כדאי לבחון שילוב של ריבית קבועה לא צמודה עם מסלול ריבית קבועה צמודה למדד.

לצד הרצון לשמור על הרווחים גם במשכנתאות החדשות, הבנקים מעוניינים בלווי משכנתא חזקים, ולשם כך הם עשויים להתגמש בריביות: כאשר הבנק מעריך את מבקש המשכנתא כלווה חזק, מבחינת דירוג האשראי, רמת הכנסותיו ואחוז המימון של המשכנתא, הבנק יאשר ריביות משכנתא טובות, גם עבור תמהיל שמכיל אחוז גבוה של ריבית פריים. להם מומלץ תמהיל אחר.

  • 66% ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 34% ריבית משכנתא קבועה, שתתחלק בין צמודת מדד ולא צמודה, בהתאם לאורך תקופת המשכנתא.

אלה דוגמאות לתמהיל כללי, בלי התאמה אישית לנתוניכם הכלכליים. תוכלו להשתמש בהן לבניית תמהיל אישי המבוסס על היכולות שלכם, ושיתחשב בתקופות המשכנתא שתרצו. קרוב לודאי שבחודשים הקרובים נצפה בעוד שינויים והתאמות בריביות ובמדיניות הבנקים, שינויים שידרשו התאמה של התמהיל

בתקופה זו, בה עדיין כולם לומדים ומסתגלים לשינויים, יש חשיבות רבה ליועץ משכנתאות שידע להפיק את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם, ושידע להציג אתכם באור הטוב ביותר בעיני הבנק, לשם שיפור הריביות.

כאשר המצב יתייצב נעדכן תמהיל משכנתא מפורט יותר ל-2021. כרגע התמהיל המוצע הוא כללי במיוחד ומשקף את המגמות הנוכחיות. תוכלו להשוות אותו לתמהיל מאי 2020 הנמצא בהמשך המאמר.

ריבית משכנתא 2020 – מה היה לנו

מסע אחורה בזמן יקח אותנו לסוף 2019 ותחילת 2020 שהתאפיינו בירידה חזקה בריביות משכנתא, עד לרמת הריבית הנמוכה ביותר שנרשמה מאז 2015. בתקופה זו אנשים מיהרו לקחת משכנתא ולמחזר משכנתאות קיימות, אך הפריחה נקטעה עם הגעת הקורונה, סגירת מקומות עבודה ושליחת העובדים לחל"ת. החשש מאי וודאות כלכלית והנחיות בנק ישראל המקלות להקפיא הלוואות ומשכנתאות דחפו בעלי משכנתאות רבים להקפיא את המשכנתא ובכך הטילו עומס עבודה על הבנקים.

הבנקים והמדינה תרמו את חלקם לתנודות. חלק מהפעולות נעשו לצורך ייצוב המצב ועזרה ללקוחות, וחלק מפעולות הבנקים נועדו לשימור עצמי.

השינויים העיקריים שאפשר למנות ושהשפעתם מורגשת כרגע:

  • השינוי הגדול מכולם הוא החלטת בנק ישראל לאפשר לקחת 66% מהמשכנתא בריביות משתנות וביניהן ריבית פריים. החלטה זו תקפה למשכנתאות חדשות מ-17/01/2021 ולמחזור משכנתא מ-28/02/21. החלטה זו משנה את התמונה מבחינת גובהי ריביות המשכנתא. הבנקים אינם ששים לוותר על רווחיהם ומסתמן כי מי שירצה לקחת יותר מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים ישלם עליה יותר ממי שיקח את רוב המשכנתא במסלולי ריבית אחרים.
  • הורדת ריבית בנק ישראל ובעקבותיה הורדת ריבית פריים ל- 1.6%.
  • בשיא משבר הקורונה עלו ריביות משכנתא צמודות מדד בכ- 1% וגם ריביות משכנתא במסלולים שאינם צמודי מדד זינקו, למרות שלא באותה המידה. בחודש מאי הריביות ירדו, אך לא עד לרמתן בסוף 2019. בתחילת 2021 הריביות עדיין נמוכות.
  • הבנקים נוקטים במדיניות נוקשה יותר באישור משכנתאות, ובעיקר משכנתאות במימון גבוה מ- 60% ובוחנים בשבע עיניים את היכולת של המבקשים להחזיר את המשכנתא, בעיקר מי שהוצאו לחל"ת או שמשרתם צומצמה.
  • יש גם מתנה קטנה מהמדינה למשפרי דיור שלא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בצל איום הקורונה, והם יקבלו עוד 6 חודשים למכירת הדירה ועדיין להחשב לבעלי דירה יחידה ולשלם מס בהתאם.
  • מבחינת מחירי הדיור – כיום הם במגמת עליה. המדינה עודדה כניסת משקיעים לשוק הדיור מצד אחד ומצד שני, לא ברור מה עתידן של תוכנית מחיר למשתכן או תוכניות סיוע אחרות למשפחות צעירות.
  • בנק ישראל הבטיח לקדם את הקטנת סכומי עמלת פרעון מוקדם, אך מאחר ומהלך זה תלוי גם בכנסת, אי אפשר לדעת מתי יקרה השינוי ומה בדיוק הוא יכלול. אם המהלך יצא לפועל, הוא יהפוך את הריביות הקבועות לאטרקטיביות יותר: כיום הן נמוכות יחסית והקטנת עמלת הפרעון המוקדם משמעותה שהן לא יהיו למכשול בפני מחזור משכנתא בעתיד.

לסיכום:

כרגע ריביות משכנתא לא צמודות וריבית פריים (אם היא אינה מהווה את רוב סכום המשכנתא) הן אטרקטיביות לעומת ריביות צמודות מדד ובכל מקרה ריביות משכנתא עדיין נמוכות יחסית למחיריהן בשנים האחרונות.

כך שאם אתם מעוניינים בדירה לרכישה, וכל שינויי התקופה לא השפיעו על יכולתכם לעמוד בהחזרי משכנתא, אל תתמהמהו, וסגרו את העסקה כל עוד הריביות נוחות.

הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בגובה סביר וגם להימנע מעליה חדה שלו היא פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית. לכל סוג ריבית משכנתא – ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

בטבלה הבאה מוצגים שינויי ריבית משכנתא ממוצעת (הממוצע מתייחס לריביות בבנקים העיקריים) מדצמבר 2019, בה הריבית היתה נמוכה במיוחד, מול אוקטובר 2020. אפשר לראות כי ריביות המשכנתא באוקטובר 2020 גבוהות ברובן מריביות משכנתא בדצמבר 2019, אך לא במידה משמעותית:

<
סוג ריבית על משכנתא דצמבר 2019 – ריבית משכנתא ממוצעת אוקטובר 2020 – ריבית משכנתא ממוצעת
ריבית פריים (השתנתה במשך השנה מ-1.75 ל-1.6) פריים מינוס 0.65 (שמשמעותו ריבית 1.1%) לכל תקופות המשכנתא. פריים מינוס 0.63 (שמשמעותו ריבית 0.97%) לכל תקופות המשכנתא.
ריבית קבועה צמודה 1.65% ל- 10 שנים עד 2.42% ל- 30 שנים 1.86% ל- 10 שנים עד 2.51% ל- 30 שנים
ריבית קבועה לא צמודה 2.5% ל- 10 שנים עד 3.3% ל- 30 שנים 2.71% ל- 10 שנים עד 3.2% ל- 30 שנים
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 2.24% לכל תקופות המשכנתא 2.76% לכל תקופות המשכנתא
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה2.99% לכל תקופות המשכנתא 3.47% לכל תקופות המשכנתא

הבהרה: בדיקה מפורטת מראה כי קיימים בנקים בהם חלק מריביות המשכנתא המשיכו לעלות, או נשארו יציבות. נתונים אלה התקזזו עם ירידות הריבית על משכנתא בבנקים האחרים. עם זאת, המגמה הכללית ברורה.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא"

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא שאתם לוקחים למספר סוגי ריבית משכנתא שונים – חלק מהסכום ילקח כמשכנתא בריבית פריים, חלקו כמשכנתא בריבית קבועה וחלק נוסף כמשכנתא בריבית משתנה.

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לפניה ליועץ משכנתאות אובייקטיבי אשר יוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב במשק במועד לקיחת המשכנתא.

בסמוך למועד לקיחת המשכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות עבור כל ריבית משכנתא איך היא מושפעת מגובה הריבית, סוג ההחזר ותקופת ההחזר ואיך סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו משתנים עם כל שינוי קטן כזה. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שמתאים לכם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה לריביות משכנתא עדכניות ויכול להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה מכיל תמהיל משכנתא כללי?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל 3-4 מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד לקיחת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי? הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט, שניתן לבנות בעזרת יועץ משכנתאות מומחה, יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות ההחזר, על מנת להשיג ריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם, וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי

בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:

  • חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות. שקלו עד כמה תפגע בכם עלייה גבוהה במדד, הגורמת לעליה משמעותית בהחזר החודשי של המשכנתא.
  • מותר עד 66% מסכום המשכנתא בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). מה-28.2.21 גם במחזור משכנתא תופעל הנחיה זו. ריביות המשכנתא המשתנות מוגבלות מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים. החזר המשכנתא יגדל כאשר הריבית המשתנה או ריבית הפריים גדלות או כאשר המדד עולה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש בהן נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  • משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות.

שיקולים נוספים לבחירת מסלולי ריבית משכנתא:

א. גובה ריביות משכנתא הנוכחי והעתידי לפי סוג ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא. קשה לצפות את המדד או האינפלציה עבור 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן מקובל לתקופת משכנתא), ולכן אם רוצים להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי יש עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צמודי מדד. מצד שני, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ולא חוששים להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול ישתנה אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.

ג. כיום, ריבית פריים היא הריבית הנמוכה ביותר מבין כל הריביות על משכנתא. כמובן, מעצם הגדרתה היא עשויה להשתנות מספר פעמים בשנה, לפי החלטת בנק ישראל, אך כרגע יתרונותיה רבים מחסרונותיה, ומומלץ לקחת לפחות 33% מהמשכנתא בריבית פריים.

תמהיל משכנתא כללי למאי 2020

לאחר התייחסות לכל השיקולים המפורטים למעלה, ובנקודת הזמן הנוכחית בה הריביות דומות לריביות בתחילת השנה, השארנו את תמהיל המשכנתא המומלץ כמעט ללא שינוי, תוך העברת מעט משקל מהריבית המשתנה אל הריבית הקבועה צמודת מדד שהיא כיום נמוכה יותר.

תמהיל המשכנתא מתחלק למסלולים הבאים:

  • 33% ריבית פריים – פריים הינו מסלול שאינו צמוד למדד. ניתן לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס. נכון להיום, ריבית פריים היא עדיין הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי משכנתא הקיימים. מסיבות אלה זהו מסלול ריבית טוב כיום, ולכן קחו את המקסימום שהבנק מאפשר לכם. יש בנקים המגבילים את הסכום שתוכלו לקחת בריבית פריים, וגם זה שיקול חשוב בבחירת הבנק למשכנתאות. במסלול ריבית פריים אפשר להאריך את תקופת המשכנתא למקסימום, כיוון שתנודות הריבית מושפעות מעט יחסית במהלך השנים. הסיבה להגבלתה על ידי בנק ישראל הוא החשש שהיא עלולה להשתנות במהלך השנים בהתאם להחלטות ומדיניות בנק ישראל.
  • 40% ריבית קבועה לא צמודה – מסלול זה הינו בריבית גבוהה יותר מרוב המסלולים האחרים, אך יתרונו ביציבותו. אינכם יכולים לוותר על מסלול בריבית קבועה, בשל דרישות בנק ישראל. הבחירה במסלול שאינו צמוד למדד חשובה לשמירת הוודאות והיציבות בתשלומים החודשיים, שכן הוא אינו משתנה לאורך השנים. החסרונות: עמלת פרעון מוקדם גבוהה, אין נקודות יציאה, וכן, ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך הריבית גבוהה יותר. נסו להקטין את השפעת החסרונות באמצעות בחירה בתקופת משכנתא קצרה ככל האפשר למסלול זה.
  • 15% בריבית קבועה צמודה למדד – מסלול זה הינו צמוד למדד אך בריבית קבועה, וכיום הוא נמוך. החיסרון הוא החשש מעליית המדד, ולכן מומלץ לפרוס מסלול זה לתקופות קצרות יחסית, עד 15 שנים. חלק מהלווים יכולים לנצל סכום זה בזכאות של משרד השיכון לרוכשי דירה ראשונה. במסלול זה אין תחנות יציאה מובנות אך בסביבת ריביות נמוכה הסבירות לקנס בגין פרעון היא נמוכה מכיוון שקנסות קיימים רק אם ריבית המשק נמוכה יותר מהריבית של המשכנתא ביום פירעון ההלוואה. מסלול זה מאפשר גיוון נוסף בתמהיל ההלוואה שכן בסביבה בה המדדים נמוכים יחסית, המסלול מאפשר להנות מריבית נמוכה יותר ממסלול ריבית קבועה ולא צמודה.
  • 12% בריבית משתנה כל 5 שנים – מסלול זה ניתן לקבוע כריבית צמודת מדד בלבד או לחלק לשניים: לריבית משכנתא צמודת מדד ולריבית משכנתא שאינה צמודה למדד. ריבית משתנה היא נמוכה יותר מאשר ריבית קבועה, ולכן מוצעת בתמהיל. מסלול זה מאפשר החזר חודשי התחלתי נמוך יותר, אם כי עליית המדד ושינויי הריבית עשויים להקפיץ אותו בהמשך. גם מסלול שאינו צמוד מדד עלול לעלות עם כל תחנת יציאה. יתרונות: מסלול זה מאפשר לנו תחנת יציאה אחת ל-5 שנים, ובכך מאפשר החלפת מסלול משכנתא או מחזור משכנתא באותה נקודה, ללא עמלת פרעון מוקדם. הריבית ההתחלתית בו בדרך כלל נמוכה יותר מאשר במסלולי ריבית קבועה. החיסרון שלה הוא חשיפה למדד המחירים לצרכן שלרוב עולה וגם חשיפה לעליות בריבית אחת ל-5 שנים. את המסלול צמוד המדד רצוי לבחור לתקופת המשכנתא הנמוכה האפשרית, כדי להגביל את החשיפה לשינויי ריבית ומדד. גם במסלול שאינו צמוד מדד, כדאי לקחת שיקול זה בחשבון.

הדגמת תמהיל משכנתא למאי 2020 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בתמהיל הכללי שמתואר למעלה יש התייחסות כללית בלבד לתקופת המשכנתא של כל מסלול. את תקופת המשכנתא המדוייקת תקבעו בתמהיל האישי, לפי רמת ההוצאות החודשית שלכם ויכולת ההחזר שלכם. בדוגמא יש תקופת מסלול, ותוכלו לבדוק במחשבון משכנתא ולראות איך שינוי התקופה משפיע על ההחזר החודשי. תוכלו גם לשנות את הרכב התמהיל, להוסיף ריביות צמודות מדד ולראות את ההשפעה.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.02% 33% 165,000 ש"ח 25 שנים 623.33 ש"ח
קל"צ בגובה 3.2% 40% 200,000 ש"ח 20 שנים 1129.33 ש"ח
ריבית קבועה צמודת מדד בגובה 2.53% 15% 75,000 ש"ח 15 שנים 502.15 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה בגובה 3.63% 12% 60,000 ש"ח 25 שנים 304.57 ש"ח
סך הכל 100% 500,000 ש"ח 2559.38 ש"ח לחודש

הדגמת תמהיל משכנתא למאי 2020 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח לא מספיקה לכם? הנה דוגמא נוספת לאותו התמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.02% 33% 264,000 ש"ח 25 שנים 997.34 ש"ח
קל"צ בגובה 3.2% 40% 320,000 ש"ח 20 שנים 1806.92 ש"ח
ריבית קבועה צמודת מדד בגובה 2.53% 15% 120,000 ש"ח 15 שנים 803.44 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה בגובה 3.63% 12% 96,000 ש"ח 25 שנים 487.32 ש"ח
סך הכל 100% 800,000 ש"ח 4095.02 ש"ח לחודש

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

  • אם אתם נזקקים לתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים או יותר – המסלולים הרצויים הם ריביות משכנתא משתנות, בעיקר ריבית פריים, אך גם ריבית משתנה. בפריסת שנים קצרה יותר (עד 15 שנה) נעדיף מסלולים בעלי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה. הסיבה לכך נקראת "ריבית דריבית", הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שהריבית ההתחלתית על ההלוואה גבוהה יותר, הסכומים שתשלמו בשל אפקט הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. המסקנה, מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, רצוי שיהיו לתקופה קצרה ככל האפשר.
  • כאשר ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שאינו צמוד נמוך מ-1%: העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
  • היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום

תמהיל משכנתא של 2021 צפוי לעבור מספר שינויים וקרוב לודאי שיהיה שונה מתמהילי השנים הקודמות. התקופה הנוכחית צפויה לשינויים פתאומיים בריבית ובמדיניות בנק ישראל, וגם המדד נתון להפתעות. כל אלה עשויים לשנות את תמהיל המשכנתא בהמשך השנה. כשאתם ניגשים לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי עבורכם, התייחסו לגובה ההחזר החודשי שלכם לאורך תקופת המשכנתא, סכום המשכנתא הכולל שתקחו, תקופת או תקופות המשכנתא המתאימות לכם, הסיכוי שתרצו למחזר משכנתא ועוד שיקולים העולים מחייכם האישיים כמו סך ההכנסה שלכם, התחייבויות כספיות אחרות, שינויים צפויים ברמת ההכנסה וסך ההוצאות וכן הלאה. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את האפשרויות המוצעות לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שידע ליצור תמהיל אישי מדוייק עבורכם וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.


האם ניתן לשפר ריביות?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
פנו ליועץ השקעות מנוסה ובעל תו אמון הציבור לשדרוג התמהיל וריביות המשכנתא
 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא