תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2022

שנת 2022 מאופיינת בשינויים חדים בכל תחומי החיים, אפקט הקורונה שעדיין איתנו, בצירוף משבר חומרי הגלם ומשבר שינוע הסחורות שהחריפו במידה רבה בעקבות המלחמה באוקראינה, והשפעות מקומיות כמו מחסור בדירות ועליה במדד המחירים לצרכן ואפשר להבין מדוע שוק המשכנתאות מושפע גם הוא. התוספת האחרונה בסדרת ההשפעות השליליות על המשכנתא היא העלאת הריבית על ידי בנק ישראל והצפי לעליות נוספות בהמשך. תמהיל המשכנתא המוצע כאן מתייחס לכל ההשפעות האלה.

תמהיל משכנתא מומלץ 2022

עודכן ב-04/2022


מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא למסלולי ריבית. כל מסלול מכיל סכום הלוואה, סוג וגובה ריבית (למשל מסלול ריבית פריים בגובה 1.33%), תקופת החזר המשכנתא (עד 30 שנה) ומה גובה החזר המשכנתא הראשון במסלול זה.

תמהיל משכנתא הוא הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בגובה סביר וללא שינויים קיצוניים לאורך זמן. פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית עוזר לאזן את החזר המשכנתא, לדוגמא: אם החזר המשכנתא באחד המסלולים עלה בעקבות המדד, המסלולים האחרים שאינם מושפעים ממנו מאטים העליה של כל ההחזר. לכל סוג ריבית משכנתא – ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

למעשה, תמהיל משכנתא ראשוני (שהוא כמעט זהה לכל מבקשי המשכנתא באשר הם) תקבלו מהבנק ממנו ביקשתם משכנתא. העניין הוא שאתם והבנק בניגוד אינטרסים - הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר על המשכנתא ואתם רוצים לשלם על המשכנתא כמה שפחות, ולכן התפקיד שלכם הוא לשפר תמהיל המשכנתא, לבד או בעזרת מומחה, כך שיקטין ככל האפשר את עלותה הכללית של המשכנתא וגם יספק לכם החזרי משכנתא חודשיים נוחים.

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות ומתייחס לגורמים הכלכליים הרלוונטים ביום כתיבתו. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לתמהיל משכנתא אישי. אפשר לבנות תמהיל אישי לבד, אך יועץ משכנתאות מנוסה ישים לב לפרטים הקטנים ויוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב במשק במועד בקשת המשכנתא.

שנת 2022 החלה בעלייה בריביות המשכנתא. זה מה שקורה בתחילת כל שנה, אבל השנה העליה והסיבות לה יחודיות - ההשפעות העולמיות והמקומיות גרמו לעליות מחירים בכל התחומים ולאינפלציה במדינות רבות וגם בישראל האינפלציה הגיעה ברבעון הראשון של 2022 ל-3.5%. בנוסף, הבנקים ראו את המהלך להעלאת הריבית בארצות הברית, הבינו שמהלך דומה צפוי בישראל והגיבו בהעלאת כל סוגי ריביות המשכנתא כבר בינואר 2022. באפריל בנק ישראל אכן העלה את ריבית בנק ישראל והקפיץ איתה את ריבית הפריים ל- 1.85%.
תמהיל משכנתא לשנת 2022 שם דגש על בחירת מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד, על מנת ליצור החזרים קבועים יחסית גם בסביבה של עליות מחירים ושינויים תכופים.

בדומה ל- 2021, תמהיל המשכנתא המומלץ ב-2022 יקבע לפי הריבית הטובה ביותר שתוכלו לקבל על מסלול פריים. ככל שלוקחים יותר מסכום המשכנתא במסלול פריים, הבנקים מעלים את הריבית. באופן כללי, הבנקים מעדיפים שלקוחותיהם יקחו פחות מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים.
אם תקטינו את חלקו של מסלול פריים במשכנתא תזכו לעידוד מהבנק בדמות ריבית נמוכה. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לקחת 33% עד 50% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (לפי הריבית שהבנק יציע לכל אחת מהאפשרויות – אפשר לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים) ואת שאר המשכנתא במסלולים בהתאם לתמהיל שבחרתם.

תמהיל משכנתא כללי לשנת 2022

  • 45% עד 50% - ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 40% עד 45% - ריבית משכנתא קבועה לא צמודה
  • יתרת המשכנתא (כ- 10%) - ריביות משכנתא משתנות כל 5 שנים צמודות ולא צמודות

הסבר לתמהיל המומלץ והתאמות אפשריות

  • רוב התמהיל הוא בריביות משתנות (ריבית פריים וריביות משתנות אחרות) שעמלת הפרעון המוקדם שלהן היא נמוכה - כך שאם בהמשך הדרך תרצו למחזר את המשכנתא, עמלת הפרעון המוקדם לא תעצור אתכם.
  • קחו במסלול ריבית פריים את המקסימום שהבנק יסכים לתת בריבית טובה - כיום הריבית במסלול פריים נמוכה מכל שאר מסלולי המשכנתא. החיסרון העיקרי שלה הוא היכולת של בנק ישראל לשנותה 8 פעמים בכל שנה והיא צפויה לעלות בצורה הדרגתית במשך השנה הקרובה, אך כנראה שעדיין תשמור על אטרקטיביות מול מסלולי המשכנתא האחרים.
    יתרון משמעותי למסלול פריים בתקופה של עליות מחירים- עליות במדד המחירים לצרכן ואינפלציה לא משפיעים על מסלול פריים.
    עוד יתרון - הקרן במסלול פריים נשארת קבועה, רק הריבית עליה תגדל עם העלאת ריבית הפריים ולכן העליה בסכום ההחזר במסלול זה תהיה יותר איטית ויותר צפויה מאשר במסלולי ריביות צמודות מדד בהן הקרן והריבית יטפסו עם עלייתו.
    היתרון האחרון של ריבית הפריים הוא היכולת למחזר אותה ללא צורך בתשלום עמלת פרעון מוקדם גבוהה, ולכן אם תהפוך לפחות משתלמת ניתן למחזר את המשכנתא ולבחור במסלול ריבית נוח יותר.
  • בכל זאת כדאי לקחת בחשבון שתהיה עליה בהחזרי המשכנתא במסלולי ריבית פריים, לכן מי שחשוב לו החזר משכנתא קבוע, ומעוניין להימנע משינויים ועליות בהחזר, כדאי שיקח פחות ריבית פריים ויותר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). ריביות קבועות נועדו לייצב את החזרי המשכנתא ולמנוע מהם תנודתיות רבה מידי, בעיקר מסלול ריבית קבועה לא צמודה שאינו מושפע מהמדד. החיסרון העיקרי של ריביות קבועות הוא עמלת פרעון מוקדם גבוהה כשרוצים למחזר משכנתא . ריבית קבועה צמודה עדיפה לתקופה קצרה יחסית וריבית קל"צ לתקופה ארוכה יותר. באפריל 2022 הקל"צ גבוה במעט ממסלולי ריבית קבועה צמודה, אך פער זה יכול להתקזז במהירות אם המדד יעלה. נצלו את העובדה שכיום הריביות הקבועות נמוכות, וחסרונותיהן מתגמדים למול היציבות שלהן, כדי לקחת ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ).
  • אפשרות אחרת היא לקחת כ- 10%-15% מהמשכנתא במסלול ריבית צמוד מט"ח. בד"כ לוקחים מסלול ריבית צמוד דולר אך מי שיש לו הכנסה במט"ח אחר או סיבה אחרת להעדפת מט"ח אחר - שיבחר בו. מסלול צמוד מט"ח נחשב למסלול בריבית משתנה. בנק ישראל מרשה לקחת רק עד 66% מהמשכנתא במסלולי ריביות משתנות, ולכן כדי לבחור במסלול זה יכול להיות שתאלצו לקחת פחות משתכננתם במסלולי פריים או ריבית משתנה. במקרים רבים כלל לא יציעו לכם את המסלול הזה, שהוא פחות מוכר וונחשב כמסלול ל"מתקדמים", אך הוא יכול להשתלם.
  • ריביות משכנתא משתנות – ריביות משתנות הן נמוכות יחסית וחשובות כי הן מאפשרות נקודות יציאה למיחזור משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם והתאמת המשכנתא לתנאים המשתנים. הבחירה בריביות צמודות או לא צמודות, תהיה בהתאם לגובה הריבית המוצעת ואורך תקופת ההחזרים: ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וכן בתקופות של עליית מדד עדיף לבחור במסלולי ריביות לא צמודות.

תמהיל משכנתא ללקוח מועדף:

לצד הרצון לשמור על הרווחים גם במשכנתאות החדשות, הבנקים מעוניינים בלווי משכנתא חזקים, ולשם כך הם עשויים להתגמש בריביות: כאשר הבנק מעריך את מבקש המשכנתא כלווה חזק, מבחינת דירוג האשראי, רמת הכנסותיו ואחוז המימון של המשכנתא, הבנק יאשר ריביות משכנתא טובות, גם עבור תמהיל שמכיל אחוז גבוה של ריבית פריים. להם יש יכולת לקחת תמהיל אחר.

  • 66% ריבית משכנתא במסלול פריים
  • 34% ריבית משכנתא קבועה, שתתחלק בין צמודת מדד ולא צמודה, בהתאם לאורך תקופת המשכנתא.

אלה דוגמאות לתמהיל כללי, שאינו מתייחס למקרה הפרטי שלכם. כל רכישת דירה היא יחודית - לכל אחד הוצאות והכנסות שונות, מגבלות פיננסיות אחרות וגם דרישות מוכר הנכס מבחינת מועדי וגובה התשלומים שונים ולכולם תצטרכו להתייחס בזמן בניית תמהיל המשכנתא שלכם. גורמים לאומיים ובינלאומיים ישפיעו גם הם על הריביות והמדד בהמשך השנה ויכולים לשנות את התמהיל הרצוי. תוכלו להשתמש בתמהיל הכללי לבניית תמהיל אישי המבוסס על היכולות שלכם.

בהמשך המאמר מוצג תמהיל כללי לפי סכומים, בו תראו דוגמא מפורטת יותר, אך גם היא אינה תחליף לבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם לכם ולמצב העניינים ביום אישור המשכנתא.

ריבית משכנתא 2021 – מה היה לנו ואיך משפיע

מסע אחורה בזמן יקח אותנו ל- 2021 שהתאפיינה בירידה חזקה בריביות משכנתא, אך גם בחוסר זמינות ומועדי המתנה ארוכים בבנקים ובעליית מחירי הנדל"ן. במחצית 2021 ריביות היו נמוכות במיוחד ואנשים רבים מחזרו את המשכנתא שלהם.

השינויים העיקריים שאפשר למנות ושהשפעתם מורגשת כרגע:

  • השינוי הגדול מכולם הוא החלטת בנק ישראל לאפשר לקחת 66% מהמשכנתא בריביות משתנות וביניהן ריבית פריים. החלטה זו תקפה למשכנתאות חדשות מ-17/01/2021 ולמחזור משכנתא מ-28/02/21. להחלטה יש השפעה מוגבלת, באדיבות הבנקים שמציעים ריבית גבוהה למי שמבקש להגדיל את אחוז מסלול הפריים. התוצאה - רוב לוקחי המשכנתא לא לקחו יותר מ- 50% ממנה בריבית פריים.
  • ב-2021 ריביות משכנתא בכל המסלולים היו נמוכות ואטרקטיביות.
  • בחודשים האחרונים היו עליות במדד המחירים לצרכן ובמדד תשומות הבניה. עליות שהחלו, בין השאר, בעקבות משבר חומרי הגלם שהחריף ב- 2022 כאשר רוסיה פלשה לאוקראינה. הבשורה החיובית היא שבמדד תשומות הבניה היתה רפורמה שהקטינה את השפעתו על רוכשי דירות.
  • הבנקים נוקטים במדיניות נוקשה יותר באישור משכנתאות, ובעיקר משכנתאות במימון גבוה מ- 60% ובוחנים בשבע עיניים את היכולת של המבקשים להחזיר את המשכנתא.
    עוד בעיה היא הלחץ על הבנקים לצד הקטנת שעות קבלת קהל והתוצאה היא שקשה מאד לתקשר עם הבנק וזמני התגובה מתארכים ומתרחקים מגבול הסביר. אם נתקלתם בבעיה מסוג זה, יועץ משכנתאות טוב יכול להאיץ את התקשורת עם הבנקים השונים ולקבל מהם עבורכם הצעות משכנתא מהירות וטובות יותר משתשיגו לבד. הוא יכול להפיק את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם, וידע להציג אתכם באור הטוב ביותר בעיני הבנק, לשם שיפור הריביות. עוד על כך במאמר ייעוץ משכנתאות – איך למצוא יועץ שיחסוך לכם הוצאות.
  • מחירי הדיור ממשיכים לעלות. ב-2021 המדינה עודדה כניסת משקיעים לשוק הדיור, אך לאחר מספר חודשים חזרה בה והגדילה את מס הרכישה למשקיעים בניסיון, שלא הצליח, לצנן את שוק הדיור. בין השאר כי אין תוכנית מסודרת המחליפה את מחיר למשתכן (קיימים מכרזי "דירה בהנחה", ולמרות שרבים נרשמו, נראה שרוב הציבור מעדיף לרכוש דירה עכשיו ולא לחכות לתוכניות ממשלתיות). משפחות צעירות נאלצות להתמודד עם שוק הדיור ומחיריו הגבוהים, וחוששות מעליות נוספות, והתוצאה היא ביקוש גדול לדירות שמחירן גבוה ולמשכנתאות בסכומים גבוהים שיאפשרו את רכישתן.
  • בנק ישראל הבטיח לקדם את הקטנת סכומי עמלת פרעון מוקדם, אך מאחר ומהלך זה תלוי בכנסת, אי אפשר לדעת מתי יקרה השינוי ומה בדיוק הוא יכלול.

לסיכום:

כרגע ריביות משכנתא לא צמודות וריבית פריים (אם היא אינה מהווה את רוב סכום המשכנתא) עדיפות על ריביות צמודות מדד.

ריביות המשכנתא נמוכות כרגע יחסית, אך צפויות לעלות. מי שרוצה לקחת משכנתא - עדיף שיזדרז.
מי שחושש מעליה גבוהה בהחזרי המשכנתא שלו - שיפנה ליועץ משכנתאות לבדיקה אם כדאי לו למחזר משכנתא
כל עוד הריביות נמוכות יחסית ולבחור מסלולי ריבית שיקלו על החזרי המשכנתא.

ריבית פריים ותמהיל משכנתא 2022

בכל השנים האחרונות מסלולי ריבית פריים כיכבו בתמהילי המשכנתא וההמלצה היתה לקחת ממנה ככל האפשר, לכן השינויים שעברה בתקופה האחרונה משמעותיים לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא.

העלאת ריבית בנק ישראל מ- 0.1% ל- 0.35% באפריל 2022 העלתה את ריבית פריים ל- 1.85% ומבהירה לנו שריביות המשכנתא ימשיכו לטפס. משערים שזו רק העליה הראשונה בסדרת העלאות ריבית בשנה הקרובה. התוצאה המיידית היא העלאת ריבית מסלולי הפריים ב- 0.25% וסביר שהבנקים יעלו בעקבותיה את ריביות המשכנתא האחרות.

ריבית בנק ישראל עלתה ב- 0.25%, עליה קטנה שמשאירה את ריבית הפריים (שנגזרת ממנה) כריבית אטרקטיבית, אבל חשוב לזכור - גם העלאה מתונה מגדילה את החזרי המשכנתא, וצפויות העלאות נוספות. ריבית הפריים שהיתה יציבה ונמוכה בשנים האחרונות, כבר אינה כזו ומסלול ריבית פריים הופך ליותר מסוכן ופחות יציב מבעבר. שינוי זה מציב בסימן שאלה את התועלת במתנה שקיבלנו מבנק ישראל במהלך 2020 - האפשרות לקחת שני שליש מהמשכנתא במסלולי ריבית משתנה, כמו ריבית פריים. מי שלקח 50% ומעלה מהמשכנתא בריבית פריים ירגיש בשינוי באופן קשה יותר ממי שלקח רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים.

רוב לווי המשכנתאות נשארו עם 33% עד 50% מתמהיל המשכנתא בריבית פריים - תוכלו להודות על כך לבנקים שסיכלו את כוונת בנק ישראל על ידי הצעת ריביות גבוהות ללקוחות שרוצים לקחת יותר משליש משכנתא במסלול ריבית פריים: מי שלוקח 30% מהמשכנתא במסלול פריים יקבל ריבית טובה יותר ממי שלוקח 50%, ומי שלוקח מעל 50% במסלול פריים יתקל בריבית גבוהה ולא כדאית. הבנקים רק ניסו למנוע פגיעה ברווחיהם, ובלי כוונה הגבילו את הפגיעה בלווי המשכנתא מהעלאת ריבית הפריים.

העלאת ריבית בנק ישראל גרמה מיידית להעלאת הריבית ב- 0.25% במסלולי משכנתא מבוססי ריבית פריים. ריבית הפריים בישראל מורכבת מריבית בנק ישראל + 1.5%. עד להעלאת הריבית באפריל היא עמדה על 1.6% (וזה היה גובהה במשך יותר משנתיים) והשינוי העלה את ריבית הפריים ל- 1.85%. להבנת הקשר בין ריבית פריים לריבית משכנתאות אפשר לקרוא במאמר "ריבית פריים בהלוואות ומשכנתאות".

בנק ישראל הסביר את העלאת הריבית כניסיון להאט את עליית האינפלציה בישראל, וכן כצעד מונע מפני אירועים העלולים להשפיע על הכלכלה כמו חוסר היציבות הפוליטית בישראל, המלחמה בין רוסיה ואוקראינה וגם הקורונה שעשויה להחמיר שוב.

השפעות על תמהיל משכנתא 2022

מתחילת 2022 היתה קפיצה גבוהה בבקשות למשכנתא, למרות העליה בריביות המשכנתא. הסיבה לכך היא שהציבור קלט את השינויים הגלובליים, את עליית המדד בארץ ואת הדיבורים על הצורך בהעלאת הריבית והבין שרצוי להקדים ולקחת משכנתא לפני שריבית בנק ישראל תעלה ותגרום לייקור נוסף בכל ריביות המשכנתא.

עליות מחירים ואינפלציה: בשנה הקרובה צפויות עליות מחירים בכל תחומי החיים וגם בתחום הנדל"ן והן יעלו את מדד המחירים לצרכן ואת מדד תשומות הבניה. עליות אלה יגדילו את החזרי המשכנתא בכל מסלולי ריבית המשכנתא צמודי המדד.

העלאת ריביות משכנתא: ריבית פריים תעלה בהתאם להחלטות בנק ישראל במהלך השנה ואיתה יעלו הריביות במסלולי פריים, וגם בשאר מסלולי ריבית המשכנתא. לכן מי שמתכוון לקחת משכנתא, כדאי שיקח אותה מוקדם ככל האפשר (גם כדי להימנע מעליות במדד תשומות הבניה), ושיתמקד במסלולי ריבית שאינה צמודה למדד.

כלומר, עלויות המשכנתא יגדלו והחזרי המשכנתא יקחו נתח גדול יותר מההכנסה החודשית. למשל, אם תכננתם שיפוץ מקיף בדירה כדאי לצמצם את התוכנית, לדחות הוצאות גדולות אחרות וכן הלאה.

למרות העליות הצפויות במסלול ריבית פריים - הוא עדיין המסלול המועדף. אמנם התחזיות מדברות שריבית בנק ישראל תגיע עד 1.5% או עד 1.75% עד אפריל 2023 ובכך תקפיץ את ריבית פריים ל- 3% או יותר, אך גם המדד צפוי להמשיך לעלות ובכך הוא יעלה את החזרי המשכנתא במסלולים צמודי מדד בסכומים שקשה לצפותם מראש.

כאמור, התמהיל הכללי נובע משינויים כלכליים, פוליטים וגלובלים ואינו מחליף את תמהיל המשכנתא האישי שתבנו כשתקחו משכנתא ויתייחס לנסיבות היחודיות שלכם.

שינויים בריבית משכנתא מסוף 2021 ועד אפריל 2022

בטבלה הבאה מוצגים שינויי ריבית משכנתא ממוצעת (הממוצע מתייחס לריביות בבנקים העיקריים)- ספטמבר 2021, מול אפריל 2022. בסוף 2021 היו ריביות נמוכות במיוחד והמגמה השתנתה ב-2022 בה הריביות עולות, אך עדיין נמוכות יחסית.:

סוג ריבית על משכנתא ספטמבר 2021 – ריבית משכנתא ממוצעת מרץ 2022 – ריבית משכנתא ממוצעת
מסלול ריבית פריים (עד 33% מהמשכנתא) פריים מינוס 0.56 (ריבית 1.04%)
לכל תקופות המשכנתא
פריים מינוס 0.52 (ריבית 1.33%)
לכל תקופות המשכנתא
ריבית קבועה צמודה 1.68% ל- 10 שנים
2.51% ל- 30 שנים
2.06% ל- 10 שנים
2.85% ל- 30 שנים
ריבית קבועה לא צמודה 2.67% ל- 10 שנים
3.55% ל- 30 שנים
3.04% ל- 10 שנים
3.8% ל- 30 שנים
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 2.07% לכל תקופות המשכנתא 2.32% לכל תקופות המשכנתא
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.16% לכל תקופות המשכנתא 3.78% לכל תקופות המשכנתא

הבהרה: בדיקה מפורטת מראה כי קיימים בנקים בהם חלק מריביות המשכנתא המשיכו לעלות, או נשארו יציבות. נתונים אלה התקזזו עם ירידות הריבית על משכנתא בבנקים האחרים. עם זאת, המגמה הכללית ברורה.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא"

מה מקבלים מתמהיל משכנתא כללי ומה אין בו?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד בקשת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי? הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

בסמוך למועד בו תקחו משכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות איך כל אחד מסוגי ריביות המשכנתא מושפע מגובה הריבית, סוג ההחזר ותקופת ההחזר ואיך סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו משתנים עם כל שינוי קטן כזה. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שקבעתם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה ישירה ומהירה לבנק שתייעל את ההתנהלות מולו, ידע מעודכן על ריביות המשכנתא ויכולת להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות החזר המשכנתא, בסוג ריבית המשכנתא ונקודת השינוי של ריביות משתנות, על מנת להשיג סכום החזר חודשי נוח וריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא, מתייחס למצבכם הפיננסי בהווה ולתוכניותיכם העתידיות.
מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לקחת את כל הנתונים בחשבון על מנת ליצור תמהיל אידאלי שיוזיל את עלויות המשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם, וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי

בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:

  • חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות.
  • מתחילת 2021 מותר ללוות עד 66% מסכום המשכנתא (ומחזור משכנתא) בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). בנק ישראל קבע הגבלות על אחוז המשכנתא שניתן לקחת בריביות משכנתא משתנות, מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים כאשר הריבית תעלה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  • משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות.

ריביות משכנתא - משתנה, קבועה, צמודה?

א. גובה ריביות משכנתא הנוכחי והעתידי לפי סוג ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא. קשה לצפות את המדד או האינפלציה עבור 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן מקובל לתקופת משכנתא), ולכן אם רוצים להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי יש עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צמודי מדד. מצד שני, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ולא חוששים להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול זה יאבד מחשיבותו אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.

הדגמת תמהיל משכנתא לאפריל 2022 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בתמהיל הכללי שמתואר למעלה אין התייחסות לתקופת המשכנתא של כל מסלול, היא תיקבע בתמהיל האישי. בדוגמא הוספנו תקופה לכל מסלול ריבית, ותוכלו לבדוק בעצמכם במחשבון משכנתא איך שינוי תקופה ישפיע על העלויות.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.33% 45% 225,000 ש"ח 25 שנים 882 ש"ח
ריבית קבועה לא צמודה
בגובה 3.64%
42% 210,000 ש"ח 25 שנים 1,067 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
בגובה 3.78%
7% 35,000 ש"ח 20 שנים 208 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
בגובה 2.32%
6% 30,000 ש"ח 20 שנים 157 ש"ח
סך הכל 100% 500,000 ש"ח 2,314 ש"ח לחודש

הדגמת תמהיל משכנתא לאפריל 2022 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח לא מספיקה לכם? הנה דוגמא נוספת לאותו התמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

ריבית משכנתא אחוז מכלל המשכנתא הסכום הכולל למסלול משכנתא תקופת מסלול משכנתא סכום החזר חודשי
ריבית פריים בגובה 1.33% 45% 360,000 ש"ח 25 שנים 1,411 ש"ח
ריבית קבועה לא צמודה
בגובה 3.64%
42% 336,000 ש"ח 25 שנים 1,707.5 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה
בגובה 3.78%
7% 56,000 ש"ח 20 שנים 333 ש"ח
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
בגובה 2.32%
6% 48,000 ש"ח 20 שנים 251.5 ש"ח
סך הכל 100% 800,000 ש"ח 3,703 ש"ח לחודש

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

  • אם אתם נזקקים לתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים או יותר – המסלולים הרצויים הם ריביות משכנתא משתנות, בעיקר ריבית פריים, אך גם ריבית משתנה. בפריסת שנים קצרה יותר (עד 15 שנה) נעדיף מסלולים בעלי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה. הסיבה לכך נקראת "ריבית דריבית", הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שהריבית ההתחלתית על ההלוואה גבוהה יותר, הסכומים שתשלמו בשל אפקט הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. המסקנה, מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, רצוי שיהיו לתקופה קצרה ככל האפשר. עוד מסקנה: אם הריבית הקבועה נמוכה, כמו ב- 2022, שיקול זה מאבד מחשיבותו וכדאי להגדיל את אחוז הריבית הקבועה.
  • כאשר ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שאינו צמוד נמוך מ-1%: העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
  • היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום

תמהיל משכנתא של 2022 שונה מקודמיו בשל עליות המחירים והאינפלציה הצפויה. גם השנה סביר שנראה שינויי מדיניות ועוד הפתעות. כשניגשים לבניית תמהיל משכנתא אישי ואופטימלי, אי אפשר להתעלם מהכללים שכולם כפופים להם – בנקים ולקוחות – כמו גובה ההחזר החודשי יחסית למשכורת ואורך תקופת המשכנתא המירבי, אך הייחוד בתמהיל האישי הוא ההתייחסות למשאלות ולדרישות שלכם. יועץ משכנתאות יכול לקבל מכם את הנתונים וליצור תמונת מצב פיננסית ברורה ממנה קל להבין מה היכולות שלכם כיום ומה הן עשויות להיות בעתיד. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את תמהילי המשכנתא שהציעו לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שישיג ריביות נמוכות יותר, יבנה תמהיל משכנתא אישי וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.


האם ניתן לשפר ריביות?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
פנו ליועץ השקעות מנוסה ובעל תו אמון הציבור לשדרוג התמהיל וריביות המשכנתא
 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא