עודכן ב-02/2024

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא למסלולי ריבית. כל מסלול מכיל סכום הלוואה, סוג וגובה ריבית (למשל מסלול ריבית משתנה לא צמודה בגובה 1.33%), תקופת החזר המשכנתא (עד 30 שנה) ומה גובה החזר המשכנתא הראשון במסלול זה.

תמהיל משכנתא הוא הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בגובה סביר וללא שינויים קיצוניים לאורך זמן. פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית עוזר לאזן את החזר המשכנתא, לדוגמא: אם החזר המשכנתא באחד המסלולים עלה בעקבות המדד, המסלולים האחרים שאינם מושפעים ממנו מאטים העליה של כל ההחזר. לכל סוג ריבית משכנתא – ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

למעשה, תמהיל משכנתא ראשוני (שהוא כמעט זהה לכל מבקשי המשכנתא באשר הם) תקבלו מהבנק ממנו ביקשתם משכנתא. התמהיל הראשוני כולל הצעת תמהיל אישית עבורכם ועוד 3 תמהילים קבועים כלליים - הם לא אישיים ונועדו להדגמת משמעות התמהיל ולהשוואה. בנק ישראל מחייב את הבנק לצרף את התמהילים הקבועים, כדי שתראו בצורה ברורה השוואה של גובה מסלולי הריבית בבנקים השונים. אם קיבלתם הצעה משני בנקים, בכל אחד מהם תוכלו לראות מה הריבית הממוצעת שהוא מציע בכל מסלול ריבית וכך במבט אחד לחשב את פערי הריבית בהצעות השונות. בפועל כמות התמהילים דורשת יכולת ריכוז ועלולה להתגלות כמבלבלת למדי.
העניין הוא שתמיד צריך לזכור שאתם והבנק בניגוד אינטרסים - הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר על המשכנתא ואתם רוצים לשלם כמה שפחות על המשכנתא, ולכן התפקיד שלכם הוא לשפר תמהיל המשכנתא, לבד או בעזרת מומחה, כך שיקטין ככל האפשר את עלותה הכללית של המשכנתא וגם יספק לכם החזרי משכנתא חודשיים נוחים.

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות ומתייחס לגורמים הכלכליים הרלוונטים ביום כתיבתו. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לתמהיל משכנתא אישי. אפשר לבנות תמהיל אישי לבד, אך יועץ משכנתאות מנוסה ישים לב לפרטים הקטנים ויוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב במשק במועד בקשת המשכנתא.

שנת 2024 החלה בצל מלחמת חרבות ברזל שמשפיעה על שוק הדיור במספר דרכים, הגרעון המשמעותי הנובע מהתקציב המתוכנן ומהורדת דירוג האשראי של ישראל במודיס. בתחילת השנה האינפלציה מאטה ובנק ישראל אפילו הוריד את הריבית ב-0.25%, אך נראה שהאתגרים בדרך למשכנתא רבים מתמיד. אם נסתכל אחורה, מאפריל 2022 בנק ישראל התחיל בסדרת העלאות ריבית בנק ישראל והקפיץ איתה את ריבית הפריים מ-1.6% באפריל 2022 עד ל- 6.25% באוגוסט 2023. כיום ריבית הפריים ירדה ל-6%, ושוק הדירות צונן יחסית, אך כשהביקושים יחזרו יתגלה המחסור הגדול בדירות.
תמהיל משכנתא לשנת 2024 שם דגש על בחירת מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד, על מנת ליצור החזרים קבועים יחסית גם בסביבה של עליות מחירים ושינויים תכופים.

תמהיל המשכנתא המומלץ ב-2024 יקבע לפי הריבית הטובה ביותר שתוכלו לקבל על מסלול פריים, אך תוך שזוכרים שזה מסלול הריבית שעלה יותר מכולם בשנה האחרונה. באופן כללי, הבנקים מעדיפים שלקוחותיהם יקחו פחות מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים. התוצאה של גישה זו היא שככל שלוקחים אחוז גדול יותר מסכום המשכנתא במסלול פריים, הבנקים יציעו ריבית גבוהה יותר על המסלול. אם תקטינו את חלקו של מסלול פריים במשכנתא תזכו לעידוד מהבנק בדמות ריבית נמוכה יותר. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לא לקחת יותר מ- 50% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (אפשר לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים, ולראות על איזה מסלול הבנק יציע את הריבית הטובה ביותר). כמובן שהתמהיל אינו נבחר רק לפי גובה הריבית, והיום כאשר ריבית הפריים אינה יציבה, גם זה שיקול חשוב בעת בניית התמהיל.

תמהיל משכנתא כללי לשנת 2024

ריבית בנק ישראל וריבית פריים עלו במהלך 2023, ונשארו גבוהים גם בתחילת 2024. אך כשבוחנים את שאר הגורמים המשפיעים על הריביות, נראה כי עדיין ריבית פריים היא אפשרות טובה, בעיקר כשרואים שהבנקים מציעים ריביות בגובה דומה במסלולי משכנתא שונים: ריביות מסלול פריים, מסלול קל"צ (ריבית קבועה לא צמודה) ומסלול ריבית משתנה לא צמודה נעות כולן סביב אותו הגובה. קשה לצפות מה יקרה בשנת 2024 והאם בנק ישראל יחליט להעלות או להוריד את הריבית - יכול להיות שנגרר למיתון וגם עשויה להיות אינפלציה שתגדיל את החזרי המשכנתא וחשוב לקחת זאת בחשבון ולהערך לכך מראש.

התמהיל המומלץ ל-2024 הוא:

• 33%-35% - ריבית משכנתא במסלול פריים. במידה וריבית בנק ישראל וריבית הפריים יעלו אפשר לשקול להחליף למשתנה כל 2-3 שנים לא צמודה, כך תהיה לכם הגמישות לשנות מסלול בהתאם לנסיבות.
• 40% - ריבית משכנתא קבועה לא צמודה
• 25%-27% - ריביות משכנתא משתנות כל 3-5 שנים, צמודות ולא צמודות.

מסלול צמוד מט"ח (יורו או דולר)– לחילופין, אפשר לקחת חלק מהמשכנתא במסלול צמוד מט"ח. מסלול זה הוא מסלול בריבית משתנה, שבנק ישראל מגביל ל-66% מסכום המשכנתא, ולכן יבוא על חשבון הסכומים שתקחו במסלולי פריים וריביות משתנות אחרות. יתרונות מסלול ריבית מט"ח הם ריבית נמוכה יחסית ויכולת מחזור המשכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם. עוד יתרון משמעותי בתקופה הנוכחית הוא שמסלול זה אינו צמוד למדד ואינו מושפע מהאינפלציה. החסרונות: 1. שינוי הריבית אחת ל-3 חודשים לפי ריבית הלייבור. 2. כאשר המט"ח עולה יחסית לשקל, גם ההחזרים החודשיים גדלים. חיסרון זה אינו רלוונטי למי שמרוויח במט"ח, ויכול לשלם ישירות במט"ח הרלוונטי ולהימנע מהפרשי השערים. בשנה הקרובה יש סיכוי גבוה שהשקל יחלש משמעותית מול הדולר והיורו, כך שמי שאין לו יתרות מט"ח, עדיף שיגביל את הסכום במסלול זה. במקרים רבים כלל לא יציעו לכם את המסלול הזה, שהוא פחות מוכר ונחשב כמסלול מסוכן ולא צפוי המיועד ל"מתקדמים", אך הוא יכול להשתלם.

הסבר לתמהיל המומלץ והתאמות אפשריות

• רוב התמהיל הוא בריביות משתנות (ריבית פריים וריביות משתנות אחרות) שעמלת הפרעון המוקדם שלהן היא נמוכה - כך שאם בהמשך הדרך תרצו למחזר את המשכנתא, עמלת הפרעון המוקדם לא תעצור אתכם.
• רוב התמהיל הוא גם בריביות שאינן צמודות למדד – האינפלציה אמנם פחות חמורה, ותחזית בנק ישראל לשנתיים הקרובות מדברת על אינפלציה שאינה חורגת מ-3%, אך התחזית הזאת מסוייגת ומציינת כמה מצבים (שסבירותם גבוהה וחלקם כבר קרו) שבעקבותיהם האינפלציה תנסוק שוב למשך תקופה שלא ניתן לחזותה מראש. מי שרוצה להרגיש בטוח, יעדיף מסלולים שאינם צמודי מדד או יחכה מספר חודשים עד שהמצב יתבהר. אם תהיה אינפלציה, ההחזרים במסלולי צמודי המדד יקפצו מעלה, אפילו יותר מהעלייה בריבית הפריים. אם קיבלתם הצעה טובה לריבית משתנה צמודת מדד, אפשר לשקול לקחת עד 15% מהמשכנתא במסלול זה, למרות הסיכון, אך לבחור מסלול ריבית המשתנה תוך פחות מ-5 שנים, ושאינו לתקופה ארוכה, כדי לאפשר גמישות במחזור המסלול למסלול שאינו צמוד.
• קחו במסלול ריבית פריים את המקסימום שהבנק יסכים לתת בריבית טובה - כיום הריבית במסלול פריים אמנם אינה נמוכה, אך עדיין יש לה יתרונות. החיסרון העיקרי שלה הוא היכולת של בנק ישראל לשנותה 8 פעמים בכל שנה והיא עשויה לעלות בחודשים הקרובים. העליות בה בשנה האחרונה בהחלט הקפיצו את החזרי המשכנתא בצורה משמעותית, אך עדיין יש לה מספר יתרונות שאין למסלולי המשכנתא האחרים.
  יתרון משמעותי למסלול פריים בתקופה של עליות מחירים- עליות במדד המחירים לצרכן ואינפלציה לא משפיעים על מסלול פריים.
  עוד יתרון - הקרן במסלול פריים נשארת קבועה, רק הריבית עליה תגדל עם העלאת ריבית הפריים ולכן העליה בסכום ההחזר במסלול זה תהיה יותר איטית ויותר צפויה מאשר במסלולי ריביות צמודות מדד בהן הקרן והריבית יטפסו עם עלייתו.
  היתרון האחרון של ריבית הפריים הוא היכולת למחזר אותה ללא צורך בתשלום עמלת פרעון מוקדם גבוהה, ולכן אם תהפוך לפחות משתלמת ניתן למחזר את המשכנתא ולבחור במסלול ריבית נוח יותר.
• בכל זאת כדאי לקחת בחשבון שתהיה עליה בהחזרי המשכנתא במסלולי ריבית פריים, לכן מי שחשוב לו החזר משכנתא קבוע, ומעוניין להימנע משינויים ועליות בהחזר, כדאי שיקח פחות ריבית פריים ויותר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). ריביות קבועות נועדו לייצב את החזרי המשכנתא ולמנוע מהם תנודתיות רבה מידי, בעיקר מסלול ריבית קבועה לא צמודה שאינו מושפע מהמדד. החיסרון העיקרי של ריביות קבועות הוא עמלת פרעון מוקדם גבוהה כשרוצים למחזר משכנתא. הבעיה היא שכיום הקל"צ גבוהה במיוחד ותהיו מחוייבים לה עד פרעון המשכנתא או שתאלצו לשלם עמלת פרעון מוקדם גבוהה כשתרצו למחזר משכנתא. ריבית קבועה צמודה עדיפה לתקופה קצרה יחסית וריבית קל"צ לתקופה ארוכה יותר. הקל"צ גבוה ממסלולי ריבית קבועה צמודה (ברוב השנים הקודמות הפער היה קטן, אך כיום הוא גדול יותר), אך ההבדל מתקזז במהירות עם עליית המדד. ככל שיציבות ההחזר החודשי חשובה לכם, כדאי לקחת יותר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), אך אם אתם שוקלים מיחזור משכנתא, כדאי לקחת אותו לתקופות קצרות יחסית או כחלק קטן יותר מהתמהיל.
• ריביות משכנתא משתנות – ריביות משתנות הן נמוכות יחסית וחשובות כי הן מאפשרות נקודות יציאה למיחזור משכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם והתאמת המשכנתא לתנאים המשתנים. הבחירה בריביות צמודות או לא צמודות, תהיה בהתאם לגובה הריבית המוצעת ואורך תקופת ההחזרים: ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וכן בתקופות של עליית מדד עדיף לבחור במסלולי ריביות לא צמודות.

תמהיל משכנתא ללקוח מועדף:

לצד הרצון לשמור על הרווחים גם במשכנתאות החדשות, הבנקים מעוניינים בלווי משכנתא חזקים, ולשם כך הם עשויים להתגמש בריביות: כאשר הבנק מעריך את מבקש המשכנתא כלווה חזק, מבחינת דירוג האשראי, רמת הכנסותיו ואחוז המימון של המשכנתא, הבנק יאשר ריביות משכנתא טובות, גם עבור תמהיל שמכיל אחוז גבוה של ריבית פריים. להם יש יכולת לקחת תמהיל אחר.

• 66% ריבית משכנתא במסלול פריים
• 34% ריבית משכנתא קבועה, שתתחלק בין צמודת מדד ולא צמודה, בהתאם לאורך תקופת המשכנתא.

אלה דוגמאות לתמהיל כללי, שאינו מתייחס למקרה הפרטי שלכם. כל רכישת דירה היא יחודית - לכל אחד הוצאות והכנסות שונות, מגבלות פיננסיות אחרות וגם דרישות מוכר הנכס מבחינת מועדי וגובה התשלומים שונים ולכולם תצטרכו להתייחס בזמן בניית תמהיל המשכנתא שלכם. גורמים לאומיים ובינלאומיים ישפיעו גם הם על הריביות והמדד בהמשך השנה ויכולים לשנות את התמהיל הרצוי. תוכלו להשתמש בתמהיל הכללי לבניית תמהיל אישי המבוסס על היכולות שלכם.

בהמשך המאמר מוצג תמהיל כללי לפי סכומים, בו תראו דוגמא מפורטת יותר, אך גם היא אינה תחליף לבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם לכם ולמצב העניינים ביום אישור המשכנתא.

ריבית משכנתא 2023 – מה היה לנו ואיך משפיע

שנת 2023 התאפיינה בעליה הדרגתית של ריבית בנק ישראל ובעקבותיה ריבית הפריים וכל שאר ריביות המשכנתא. כך עלו בהדרגה כל החזרי המשכנתא ומחזור משכנתאות הפך לפחות רלוונטי בתקופה זו.

השינויים העיקריים שאפשר למנות ושהשפעתם מורגשת כרגע ונמשכת לתוך 2024:

1. אינפלציה עולמית ומקומית גבוהה, ובעקבותיה העלאות ריבית בעולם.
2. בנק ישראל התמודד עם האינפלציה ועם עליית היורו והדולר על ידי העלאות ריבית עד אוגוסט 2023 ומאז השאיר את הריבית הגבוהה ללא שינוי. ירידה ראשונה בריבית היתה בינואר 2024 בעקבות המלחמה, אך כלל לא ברור שגם בהמשך הריבית תרד.
3. מלחמת חרבות ברזל החל מאוקטובר 2023, שהשפיעה על כל תחום וביניהם כלכלת ישראל והיכולת של הציבור להשתכר. בין שאר נזקי המלחמה רואים בתים שנפגעו, הבניה נעצרה למשך תקופה ופועלי בניין הפכו לנדירים.
4. הבנקים נוקטים במדיניות נוקשה יותר באישור משכנתאות, ובמתן אשראי בין השאר בעקבות הורדת הדירוג של המדינה והבנקים על ידי סוכנות מודי'ס בפברואר 2024.
   עוד בעיה היא הלחץ על הבנקים לצד הקטנת שעות קבלת קהל והתוצאה היא שקשה מאד לתקשר עם הבנק וזמני התגובה מתארכים ומתרחקים מגבול הסביר. אם נתקלתם בבעיה מסוג זה, יועץ משכנתאות טוב יכול להאיץ את התקשורת עם הבנקים השונים ולקבל מהם עבורכם הצעות משכנתא מהירות וטובות יותר משתשיגו לבד. הוא יכול להפיק את תמהיל המשכנתא המיטבי עבורכם, וידע להציג אתכם באור הטוב ביותר בעיני הבנק, לשם שיפור הריביות. עוד על כך במאמר ייעוץ משכנתאות - איך למצוא יועץ שיחסוך לכם הוצאות.
5. המלחמה השפיעה על מחירי הדיור, אך לאור ההאטה בפרוייקטי בניה והעובדה שאין תוכנית מסודרת המחליפה את "מחיר למשתכן" סביר להניח שהמחירים יעלו בהמשך.
6. בנק ישראל הבטיח ב- 2021 לקדם את הקטנת סכומי עמלת פרעון מוקדם, והממשלה הקודמת אף החלה לעסוק בכך, אך כיום אי אפשר לדעת מתי יקרה השינוי ומה בדיוק הוא יכלול.

לסיכום:

כרגע ריביות משכנתא לא צמודות וריבית פריים (שאינה רוב סכום המשכנתא) עדיפות על ריביות צמודות מדד.

ריביות המשכנתא כיום גבוהות וצפויות להמשיך לעלות. מי שלוקח היום משכנתא, כדאי שיקח אותה במחשבה על מיחזור משכנתא בעתיד כשהמצב ישתפר, וישקול כמה ריבית לקחת במסלולים בעלי עמלת פרעון מוקדם גבוהה.

מי שחושש מעליה גבוהה בהחזרי המשכנתא שלו - שיפנה ליועץ משכנתאות לבדיקה אם כדאי לו למחזר משכנתא ולבחור מסלולי ריבית שיקלו על החזרי המשכנתא.

ריבית פריים ותמהיל משכנתא 2024

בכל השנים האחרונות מסלולי ריבית פריים כיכבו בתמהילי המשכנתא וההמלצה היתה לקחת ממנה ככל האפשר, לכן השינויים שעברה בתקופה האחרונה משמעותיים לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא.

העלאות ריבית בנק ישראל החל מאפריל 2022 הביאו את ריבית הפריים ל-6% בפברואר 2024. למרות שבדצמבר 2023 ראינו ירידות קלות בריביות המשכנתא, ריביות המשכנתא עדיין גבוהות.

העלאת ריבית בנק ישראל מעלה אוטומטית ומיידית את הריבית במסלולי משכנתא מבוססי ריבית פריים, מכיוון שריבית הפריים בישראל מורכבת מריבית בנק ישראל + 1.5%. עוד על הקשר בין ריבית פריים לריבית משכנתאות אפשר לקרוא במאמר "ריבית פריים בהלוואות ומשכנתאות".

ריבית מסלול פריים היא עדיין ריבית אטרקטיבית יחסית לריביות צמודות המדד וניתנת למחזור ללא עמלה בניגוד לריביות קבועות, אבל חשוב לזכור - גם העלאה מתונה מגדילה את החזרי המשכנתא. מסלול ריבית פריים כיום הוא יותר יקר, יותר מסוכן ופחות יציב מבעבר. שינוי זה מציב בסימן שאלה את התועלת במתנה שקיבלנו מבנק ישראל - האפשרות לקחת שני שליש מהמשכנתא במסלולי ריבית משתנה, כמו ריבית פריים. מי שלקח 50% ומעלה מהמשכנתא בריבית פריים ירגיש בשינוי באופן קשה יותר ממי שלקח רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים.

השפעות על תמהיל משכנתא 2024

ההשפעה הראשונה היא מלחמת חרבות ברזל, אך הבנקים טוענים שכבר מדצמבר החלו לראות חזרה של הביקושים לדירות, והם מצפים שבחודשים הקרובים הביקושים יגדלו לפחות עד לרמתם הקודמת. יש פחות התעניינות בדירות להשקעה, אך כן יש עליה במחפשי דירות למגורים, כשאחוז גדול מהם הם תושבי חוץ. הרחבת הלחימה בצפון יכולה לשנות את התמונה ולעצור שוב את הביקושים, לפחות זמנית.

עליות מחירים ואינפלציה: בנק ישראל פרסם בינואר 2024 תחזית הצופה עצירה באינפלציה ב- 2024 ו-2025, אבל ציין שאם יתרחשו אחד או יותר מהשינויים הבאים, האינפלציה כנראה תעלה משמעותית: 1. התרחבות הלחימה לצפון והשפעת המלחמה. 2. הממשלה תעביר תקציב שלצד הוצאות הביטחון והשיקום הגבוהות הנדרשות בו, לא תשכיל לקצץ בהוצאות אחרות או למצוא מקורות כספיים נוספים. 3. הורדת דירוג האשראי של ישראל. סוכנות מודי'ס כבר הורידה את דירוג האשראי של ישראל ושל הבנקים בה, ועכשיו נותר לראות איך יגיבו שאר סוכנויות הדירוג. מכל אלה נראה שעליית האינפלציה היא רק ענין של זמן. עליות אלה יגדילו את החזרי המשכנתא בכל מסלולי ריבית המשכנתא צמודי המדד.

העלאת ריביות משכנתא: ריבית פריים תעלה בהתאם להחלטות בנק ישראל במהלך השנה ואיתה יעלו הריביות במסלולי פריים, וגם בשאר מסלולי ריבית המשכנתא. אם האינפלציה תחזור, יכול בהחלט להיות שצפויות העלאות ריבית במשך השנה.
מי שחשובה לו יכולת מחזור משכנתא יותר מהשפעת עליית המדד על הריבית יכול לקחת ריביות צמודות מדד שניתן למחזר ללא עמלת פרעון מוקדם, ולקוות שעליות המדד יהיו מתונות יותר. לעומת זאת, מי שחושש מעליה גבוהה בריביות המשכנתא ובמדד, יעדיף ריביות שאינן צמודות למדד, בהקשר הזה, מסלולי פריים ומט"ח אינם חפים מסיכון, אך ניתנים למחזור קל בעתיד.

בכל מקרה, עלויות המשכנתא יגדלו והחזרי המשכנתא יקחו נתח גדול יותר מההכנסה החודשית. למשל, אם תכננתם שיפוץ מקיף בדירה כדאי לצמצם את התוכנית, לדחות הוצאות גדולות אחרות וכן הלאה.

כאמור, התמהיל הכללי נובע משינויים כלכליים, פוליטים וגלובלים ואינו מחליף את תמהיל המשכנתא האישי שתבנו כשתקחו משכנתא ויתייחס לנסיבות היחודיות שלכם.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא"

מה מקבלים מתמהיל משכנתא כללי ומה אין בו?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד. המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד בקשת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

התמהיל הכללי אינו מתייחס לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים, ואינו מתייחס בצורה מפורטת לתקופת המשכנתא, אלא מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים. התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי? הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

בסמוך למועד בו תקחו משכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות איך כל אחד מסוגי ריביות המשכנתא מושפע מגובה הריבית, סוג ההחזר ותקופת ההחזר ואיך סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו משתנים עם כל שינוי קטן כזה. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שקבעתם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה ישירה ומהירה לבנק שתייעל את ההתנהלות מולו, ידע מעודכן על ריביות המשכנתא ויכולת להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות החזר המשכנתא, בסוג ריבית המשכנתא ונקודת השינוי של ריביות משתנות, על מנת להשיג סכום החזר חודשי נוח וריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא, מתייחס למצבכם הפיננסי בהווה ולתוכניותיכם העתידיות.
מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לקחת את כל הנתונים בחשבון על מנת ליצור תמהיל אידאלי שיוזיל את עלויות המשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם, וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי

בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:

• חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות.
• מתחילת 2021 מותר ללוות עד 66% מסכום המשכנתא (ומחזור משכנתא) בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). בנק ישראל קבע הגבלות על אחוז המשכנתא שניתן לקחת בריביות משכנתא משתנות, מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים כאשר הריבית תעלה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
• משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה בתדירויות שונות.

ריביות משכנתא - משתנה, קבועה, צמודה?

א. גובה ריביות משכנתא הנוכחי והעתידי לפי סוג ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא. קשה לצפות את המדד או האינפלציה עבור 20-25 השנים הבאות (שהן אורך זמן מקובל לתקופת משכנתא), ולכן אם רוצים להסתמך על סכום ידוע של החזר חודשי עתידי יש עדיפות למסלולי ריבית משכנתא שאינם צמודי מדד. מצד שני, אם מעוניינים בהחזר התחלתי נמוך, ולא חוששים להחליף מסלולי ריבית בהמשך, אפשר לשלב יותר ריביות משכנתא צמודות מדד.

ב. שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול זה יאבד מחשיבותו אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2024 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בתמהיל הכללי שמתואר למעלה אין התייחסות לתקופת המשכנתא של כל מסלול, היא תיקבע בתמהיל האישי. בדוגמא הוספנו תקופה לכל מסלול ריבית, ותוכלו לבדוק בעצמכם במחשבון משכנתא איך שינוי תקופה ישפיע על העלויות.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2024 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח לא מספיקה לכם? הנה דוגמא נוספת לאותו התמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

טיפים נוספים לבניית תמהיל משכנתא

• אם אתם נזקקים לתקופת משכנתא ארוכה העומדת על 20 שנים או יותר – המסלולים הרצויים הם ריביות משכנתא משתנות, בעיקר ריבית פריים, אך גם ריבית משתנה. בפריסת שנים קצרה יותר (עד 15 שנה) נעדיף מסלולים בעלי ריבית קבועה, צמודה ולא צמודה. הסיבה לכך נקראת "ריבית דריבית", הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וככל שהריבית ההתחלתית על ההלוואה גבוהה יותר, הסכומים שתשלמו בשל אפקט הריבית דריבית יהיו גבוהים ומשמעותיים יותר. המסקנה, מסלולים בעלי ריבית התחלתית גבוהה, כמו מסלולים בריבית קבועה, רצוי שיהיו לתקופה קצרה ככל האפשר. עוד מסקנה: אם הריבית הקבועה נמוכה, כמו ב- 2023, שיקול זה מאבד מחשיבותו וכדאי להגדיל את אחוז הריבית הקבועה.
• כאשר ההבדל בין מסלול ריבית צמוד מדד לבין מסלול ריבית שאינו צמוד נמוך מ-1%: העדיפו את המסלול הלא צמוד. קרוב לודאי שההבדל יתקזז במשך השנים עם עליית המדד. כאשר הפער גדול יותר, יש לבחון כל מקרה לגופו, וגם אפשר לחלק את הסכום בין שני סוגי הריביות.
• היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום

תמהיל משכנתא של 2023 שונה מקודמיו בשל עליות המחירים והאינפלציה הצפויה. גם השנה סביר שנראה שינויי מדיניות ועוד הפתעות. כשניגשים לבניית תמהיל משכנתא אישי ואופטימלי, אי אפשר להתעלם מהכללים שכולם כפופים להם – בנקים ולקוחות – כמו גובה ההחזר החודשי יחסית למשכורת ואורך תקופת המשכנתא המירבי, אך הייחוד בתמהיל האישי הוא ההתייחסות למשאלות ולדרישות שלכם. יועץ משכנתאות יכול לקבל מכם את הנתונים וליצור תמונת מצב פיננסית ברורה ממנה קל להבין מה היכולות שלכם כיום ומה הן עשויות להיות בעתיד. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את תמהילי המשכנתא שהציעו לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שישיג ריביות נמוכות יותר, יבנה תמהיל משכנתא אישי וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.