עודכן בתאריך: 12/03/2026

כל מי שמתחיל בתהליך קבלת משכנתא לומד להכיר את צירוף המילים "תמהיל משכנתא". הכוונה היא לחלוקת סכום המשכנתא שתקבלו בין מסלולי ריבית משכנתא שלכל אחד מהם סוג ריבית וגובה ריבית אחר, וגם תקופת החזר משכנתא שונה.

כל מי שלוקח משכנתא צריך להכיר את סוגי ריבית המשכנתא שמהם מרכיבים את תמהיל המשכנתא. גובה הריבית חשוב, ובאותה מידה חשוב הפוטנציאל של הריבית לעלות במשך הזמן ולנפח את החזר המשכנתא וגם הגמישות למחזור משכנתא והאם יש נקודות יציאה קלות למחזור וללא עמלת פרעון מוקדם.

נתאר כאן את סוגי ריביות המשכנתא העיקריים ומה עשוי להשפיע עליהם, בלי לרדת לכל סוג ריבית משכנתא שקיים.

החזר משכנתא חודשי, שתשלמו כל חודש, מכיל מרכיב של קרן ומרכיב של ריבית, והוא השיקול העיקרי להתעניינות בסוגי ריבית המשכנתא. המטרה היא החזר משכנתא נמוך ויציב. אף אחד לא רוצה שכל משבר כלכלי יקפיץ את החזרי המשכנתא לשמים.
איך החזר המשכנתא בנוי:

• מרכיב הקרן : זה סכום המשכנתא שהבנק נתן. אם קיבלת מהבנק משכנתא בסך 1,000 ש"ח - סכום הקרן הוא 1,000 ש"ח. אם בכל החזר משכנתא חודשי משלמים 10 ש"ח להקטנת הקרן – אז בחודש השני הקרן תהיה 990 ש"ח ובחודש אחריו 980 ש"ח וכן הלאה עד להחזרת הקרן (אם לא לוקחים בחשבון שינויי הצמדה למדד).
• מרכיב ריבית משכנתא:
  1. הריבית מחושבת כאחוז כלשהו מסכום הקרן, למשל ריבית בגובה 3.25%. ככל שהקרן תקטן, סכום הריבית יקטן איתה.
  2. גובה ריבית משכנתא משתנה לפי סוג הריבית (הנקרא גם "מסלול ריבית"), וגם מבנק לבנק.
  3. הבנקים דורשים היבית גבוהה יותר ככל שתקופת המשכנתא מתארכת, וככל שההון העצמי שלכם נמוך יחסית לסכום המשכנתא שהבנק נתן. לבנק נוח עם משכנתאות שהן עד 60% ממחיר הנכס.
  4. כשהאינפלציה גבוהה (כלומר מדד המחירים לצרכן מזנק למעלה) הקרן במסלולים צמודי מדד תגדל כל חודש. התוצאה: גם החוב על הקרן אינו מצטמצם, כי הקרן גדלה בעקבות המדד וגם החזרי המשכנתא גדלים כי סכום הריבית שנצבר על הקרן גדל גם הוא בעקבות גדילת הקרן.
  5. ריביות משכנתא קבועות, כלומר שגובהן נשאר קבוע במשך כל תקופת המשכנתא, מועדפות על בנק ישראל. הן תורמות ליציבות החזר המשכנתא, שלא יגדל או יקטן בנקודת שינוי של הריבית.

ברוב הבנקים ניתן למצוא טבלת ריביות משכנתא המראה את השפעת אורך תקופת המשכנתא על גובה ההחזר החודשי או על גובה הריבית.

טבלת השוואה לריביות משכנתא

הטבלה נותנת מבט השוואתי על סוגי ריביות המשכנתא, ומראה את קלות מחזור משכנתא לעומת יציבות החזר.

הנקודות העולות מהטבלה:

• ריביות משכנתא קבועות קשות למחזור כי עמלת הפרעון המוקדם שלהן גבוהה.
• ריביות קבועות וריביות שאינן צמודות מדד שומרות על יציבות ההחזר החודשי.
• ריביות משכנתא צמודות מדד אינן יציבות ומשתנות עם שינויי המדד מידי חודש.

ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד

גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. אבל החזר המשכנתא החודשי (ריבית וקרן) צמוד למדד המחירים לצרכן ויגדל או יקטן בעקבות שינויי המדד.

שיקולים

• היתרון העיקרי הוא הוודאות, אם כי עליית מדד כן משפיעה עליה. ריבית משכנתא זו כדאית אם בעת לקיחת המשכנתא היא היתה נמוכה, אחרת עליות מדד פוגעות בכדאיות שלה. אם הריבית בעת לקיחת ההלוואה נחשבת לגבוהה מהממוצע, מסלול זה פחות רצוי.
• החיסרון העיקרי הוא חוסר הגמישות. אין נקודות יציאה במהלך תקופת המשכנתא.
• הצמדה למדד – ההחזר החודשי ישתנה לפי השינוי במדד, כך שבפועל לא ניתן לדעת מה יהיה גובה החזר המשכנתא במהלך התקופה. בתקופות אינפלציה ההחזר יגדל.
• פירעון מוקדם בדרך כלל מלווה בעמלת פירעון מוקדם גבוהה. יש לקחת זאת בחשבון אם נראה שתרצו להשתמש באופציה זו. עמלת הפירעון מושפעת מגובה הריבית הממוצעת.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד >>

ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד

גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. התוצאה היא החזר משכנתא קבוע שאינו משתנה, וזה היתרון העיקרי של ריבית זו. יתרון זה חשוב בעיקר בתקופות של אינפלציה ועליית מדד, כיוון שמסלול קל"צ אינו מושפע כלל משינויי המדד. החיסרון העיקרי של ריבית זו הוא הקושי למחזר אותה לריבית משתלמת יותר, בשל הצורך לשלם עמלת פרעון מוקדם גבוהה.

שיקולים

• ריבית משכנתא זו היא הצפויה והוודאית מכל האחרות - שינויי מדד או ריבית אינם משפיעים עליה או על החזרי המשכנתא, והקביעות הזו חשובה למי שיתקשה לשלם החזרי משכנתא גבוהים יותר. אם השגתם קל"צ נמוכה - הרווחתם גם יציבות וגם ריבית משתלמת.
• ריבית זו היא בין ריביות המשכנתא היקרות ביותר, אבל היא מומלצת לצורך השמירה על יציבות ההחזר.
• אין נקודות יציאה או שינוי.
• עמלת פירעון מוקדם גבוהה.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד >>

ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד

הריבית משתנה אחת לתקופה, בדרך כלל כל שנה או כל 5 שנים, אך יש גם ריביות עם נקודות שינוי אחרות. בנקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי, ואיתה ישתנה החזר המשכנתא. גם כאן, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה אתו.

שיקולים

• היתרון העיקרי הוא הגמישות. אם בזמן נקודת השינוי הריבית תגדל, תוכלו לשנות מסלול ריבית ולבחור מסלול שהריבית בו נמוכה יותר.
• יתרון נוסף הוא שריביות אלה נמוכות יחסית לריביות שאינן צמודות מדד.
• החיסרון העיקרי הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי ופגיעות ההלוואה לאינפלציה. ההחזרים עשויים לגדול לאחר נקודות השינוי.
• משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי מושפע מגובה המדד ויגדל או יקטן לפיו.
• אם אתה יודע שתרצה לבצע פירעון מוקדם – כאשר הפירעון המוקדם נעשה בנקודת השינוי, בד"כ אין עמלת פירעון (פרט לכמה עשרות שקלים). ניתן לנצל זאת לפירעון מוקדם ולסגור חלק מהמשכנתא.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד >>

ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים

ריבית פריים אינה צמודה למדד, אך עשויה להשתנות מספר פעמים בשנה, לפי השינויים בריבית בנק ישראל. זו ריבית פופולרית ואפשר לקרוא עליה במאמר "השפעות ריבית פריים". מסלול ריבית המבוססת על ריבית פריים הוא מסלול שהריבית בו היא מעט גבוהה או מעט נמוכה מריבית הפריים. בשנים האחרונות ריבית פריים היתה נמוכה ולא השתנתה לעתים קרובות, אך האינפלציה המתגברת בשנת 2022 גרמה לבנק ישראל להעלות אותה בכל נקודת שינוי. העליה נמשכה לכל אורך 2022 ורוב 2023 וכיום היא גבוהה יחסית.

• היתרון הוא שמסלול ריבית זה אינו צמוד למדד ולא יושפע מאינפלציה ועליית מדד. במסלול פריים רק הריבית משתנה בעוד הקרן אינה מושפעת משום שינוי. כלומר, הקרן יכולה רק לקטון עם כל החזר ואינה גדלה אף פעם, ועם הצטמצמות הקרן גם הסכום שמחזירים על הריבית הולך וקטן לאורך הזמן. למשל, אם בהחזר הראשון משלמים ריבית על קרן שסכומה 100,000 ש"ח, לאחר כמה החזרים הקרן כבר קטנה יותר ולכן גם אם הריבית עולה, היא מחושבת עבור סכום קרן נמוך יותר. (ההקטנה של הקרן מחושבת לפי לוח הסילוקין שבחרתם).
• החיסרון העיקרי הוא שגובה ריבית הפריים הינו בגדר הימור. בתקופות יציבות, סביר להניח שבנק ישראל ישאיר אותה קבועה ונמוכה, אך בתקופות אינפלציה בנק ישראל מגדיל אותה כחלק מהמאמצים להאט את האינפלציה.
• במסלול משכנתא זה עמלת הפירעון המוקדם נמוכה.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית פריים >>

ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד

הריבית משתנה בכל אחת מנקודות הזמן שנקבעו מראש. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי, אך הקרן אינה מושפעת משינויי המדד.

שיקולים

• יתרון הגמישות. בנקודות השינוי אפשר להחליף למסלול ריבית משכנתא אחר. ככל שיש יותר נקודות יציאה הגמישות רבה יותר, אך ככל שיש פחות נקודות, יציבות הריבית גבוהה יותר ותגרום לפחות שינויים בגובה ההחזר החודשי.
• הריבית גבוהה יחסית.
• החיסרון העיקרי הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי.
• עמלת פרעון מוקדם נמוכה בנקודת השינוי. כאשר הריבית נמוכה ניתן לנצל זאת ולפרוע פירעון מוקדם וכך להקטין במהירות את חוב המשכנתא.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה למדד >>

משכנתא צמודה לדולר

הקרן והריבית צמודות לדולר. משלמים תוספת בעת לקיחתה. הריבית במסלול זה משתנה כל 3 או 6 חודשים, תלוי בהסכם. הדולר מחושב לפי ריבית הלייבור (5 הבנקים הגדולים באנגליה).

יש משכנתאות הצמודות למטבעות אחרים כמו יורו.

שיקולים

• ריבית זו מתאימה בעיקר לאנשים המרוויחים בדולרים או שמשכורתם צמודה לדולר.
• אין עמלת פירעון מוקדם, או שהיא נמוכה מאד.

עכשיו אתם יכולים לפנות לבנקים השונים ולערוך השוואת ריביות משכנתא בין כולם, וכן לשבת ולתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם, כך שיכיל מגוון מסלולי ריבית בחלוקה שמתאימה לכם, ובכפוף למגבלות של בנק ישראל, עליהן ניתן לקרוא במאמר "הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא". לצורך בניית תמהיל משכנתא עם ריביות נמוכות ככל האפשר, מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שיתאים אותו למצבכם הפיננסי. יועץ משכנתאות יכול לעזור גם במחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא רעיון טוב אם נתקלתם בקשיים לשלם את החזרי המשכנתא, אם הריביות נמוכות וניתן להקטין את החזרי המשכנתא או אם החזרי המשכנתא עלו במידה משמעותית עקב שינויי ריבית.