עודכן בדצמבר 2022
כל מי שמתחיל בתהליך קבלת משכנתא לומד להכיר את צירוף המילים "תמהיל משכנתא". הכוונה היא לחלוקת סכום המשכנתא שתקבלו בין מסלולי ריבית משכנתא הנבדלים זה מזה בסוג הריבית ותקופת החזר המשכנתא עבורם.
לפני שתצללו אל עומק תמהיל המשכנתא שלכם, רצוי שתבינו מה המשמעות הנלווית לכל אחד מסוגי ריביות המשכנתא המוצעות לכם, מבחינת גמישות מיחזור משכנתא ונקודות יציאה מהמסלול, מבחינת יציבות או השתנות סכום ההחזר ומבחינת עמלות פרעון מוקדם, אם תהיו מעוניינים לסיים את אחד המסלולים מוקדם יותר.
לא נתאר כאן את כל סוגי ריביות המשכנתא הקיימים בשוק. בבנק יכולים לתת תיאור מפורט עליהם.
נתאר רק את הסוגים העיקריים ומה עשוי להשפיע עליהם.
תזכורת קטנה, החזר משכנתא חודשי בנוי משני מרכיבים:
- מרכיב הקרן : זה סכום המשכנתא שהבנק הלווה. אם המשכנתא היא 1,000 ש"ח, הכוונה היא שהקרן היא 1,000 ש"ח. אם בכל החזר משכנתא חודשי תשלמו 10 ש"ח המיועדים להקטנת הקרן – הרי שבחודש השני הקרן תהיה 990 ש"ח ובחודש אחריו 980 ש"ח וכן הלאה עד להחזרת הקרן (אם לא לוקחים בחשבון שינויי הצמדה למדד).
- מרכיב ריבית משכנתא:
1. הריבית מחושבת כאחוז כלשהו מסכום הקרן. ככל שהקרן תקטן, הריבית תקטן איתה.
2. גובה ריבית משכנתא משתנה לפי סוג הריבית (הנקרא גם "מסלול ריבית"), וגם מבנק לבנק.
3. משכנתא לשנים רבות היא משכנתא בריבית גבוהה. הריבית תהיה גבוהה יותר ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.
4. כשהאינפלציה גבוהה (כלומר מדד המחירים לצרכן מזנק למעלה) הקרן במסלולים צמודי מדד תגדל. התוצאה: גם החוב על הקרן אינו מצטמצם כי הקרן גדלה בעקבות המדד וגם החזרי המשכנתא גדלים כי סכום הריבית שנצבר על הקרן גדל גם הוא בעקבות גדילת הקרן.
5. ריביות משכנתא קבועות, כלומר שגובהן נשאר קבוע במשך כל תקופת המשכנתא, מועדפות על בנק ישראל. הן תורמות ליציבות החזר המשכנתא, שלא יגדל או יקטן בנקודת שינוי של הריבית.
ברוב הבנקים ניתן למצוא טבלת ריביות משכנתא המראה את השפעת אורך תקופת המשכנתא על גובה ההחזר החודשי או על גובה הריבית.
ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד
גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. אבל החזר המשכנתא החודשי (ריבית וקרן) צמוד למדד המחירים לצרכן ויגדל או יקטן בעקבות שינויי המדד.
שיקולים
- היתרון העיקרי הוא הוודאות, אם כי עליית מדד כן משפיעה עליה. ריבית משכנתא זו כדאית אם בעת לקיחת המשכנתא היא היתה נמוכה. אבל, אם הריבית בעת לקיחת ההלוואה נחשבת לגבוהה מהממוצע, מסלול זה פחות רצוי.
- החיסרון העיקרי הוא חוסר הגמישות. אין נקודות יציאה במהלך תקופת המשכנתא.
- משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי ישתנה לפי השינוי במדד, כך שבפועל לא ניתן לדעת מה יהיה גובה החזר המשכנתא במהלך התקופה.
- פירעון מוקדם בדרך כלל מלווה בעמלת פירעון מוקדם גבוהה. יש לקחת זאת בחשבון אם נראה שתרצו להשתמש באופציה זו. עמלת הפירעון מושפעת מגובה הריבית הממוצעת.
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד >>
ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד
גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. התוצאה היא החזר משכנתא קבוע שאינו משתנה, וזה היתרון העיקרי של ריבית זו. יתרון זה חשוב בעיקר בתקופות של אינפלציה ועליית מדד, כיוון שמסלול קל"צ אינו מושפע כלל משינויי המדד. החיסרון העיקרי של ריבית זו הוא הקושי למחזר אותה לריבית משתלמת יותר, בשל הצורך לשלם עמלת פרעון מוקדם גבוהה. .
שיקולים
- ריבית משכנתא זו היא הצפויה והוודאית מכל האחרות - שינויי מדד או ריבית אינם משפיעים עליה או על החזרי המשכנתא, והקביעות הזו חשובה למי שיתקשה לשלם החזרי משכנתא גבוהים יותר. בדומה לריבית קבועה צמודה למדד, היא כדאית אפילו יותר אם היתה נמוכה בעת לקיחת המשכנתא.
- ריבית זו היא בין ריביות המשכנתא היקרות ביותר.
- אין נקודות יציאה.
- עמלת פירעון מוקדם גבוהה.
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד >>
ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד
הריבית משתנה אחת לתקופה, בדרך כלל כל שנה או כל 5 שנים, אך יש גם ריביות עם נקודות שינוי אחרות. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי, ואיתה ישתנה החזר המשכנתא. גם כאן, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה אתו.
שיקולים
- היתרון העיקרי הוא הגמישות. אם בזמן נקודת השינוי הריבית תגדל, תוכלו לשנות מסלול ולבחור מסלול שהריבית בו נמוכה יותר.
- יתרון נוסף הוא שריביות אלה נמוכות יחסית לריביות שאינן צמודות מדד.
- החיסרון העיקרי הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי ופגיעות ההלוואה לאינפלציה. ההחזרים עשויים לגדול לאחר נקודות השינוי.
- משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי מושפע מגובה המדד ויגדל או יקטן לפיו.
- אם אתה יודע שתרצה לבצע פירעון מוקדם – כאשר הפירעון המוקדם נעשה בנקודת השינוי, בד"כ אין עמלת פירעון (פרט לכמה עשרות שקלים). ניתן לנצל זאת לפירעון מוקדם ולסגור חלק מהמשכנתא.
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד >>
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמודה למדד >>
ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים
ריבית פריים אינה צמודה למדד, אך עשויה להשתנות מספר פעמים בשנה, לפי השינויים בריבית בנק ישראל. זו ריבית פופולרית ואפשר לקרוא עליה במאמר "השפעות ריבית פריים". מסלול ריבית המבוססת על ריבית פריים הוא מסלול שהריבית בו היא מעט גבוהה או מעט נמוכה מריבית הפריים. בשנים האחרונות ריבית פריים היתה נמוכה ולא השתנתה לעתים קרובות, אך האינפלציה המתגברת בשנת 2022 גרמה לבנק ישראל להעלות אותה בכל נקודת שינוי. העליה נמשכה לכל אורך 2022 וצפוי שתמשיך לעלות גם במחצית הראשונה של 2023.
שיקולים
- היתרון הוא שמסלול ריבית זה אינו צמוד למדד ולא יושפע מאינפלציה ועליית מדד. במסלול פריים רק הריבית משתנה בעוד הקרן אינה מושפעת משום שינוי. כלומר, הקרן יכולה רק לקטון עם כל החזר ואינה גדלה אף פעם.
- החיסרון העיקרי הוא שגובה ריבית הפריים הינו בגדר הימור.
- במסלול משכנתא זה עמלת הפירעון המוקדם נמוכה.
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית פריים >>
ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד
הריבית משתנה בכל אחת מנקודות הזמן שנקבעו מראש. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי, אך הקרן אינה מושפעת משינויי המדד.
שיקולים
- יתרון הגמישות. בנקודות השינוי אפשר להחליף למסלול ריבית משכנתא אחר.
- הריבית גבוהה יחסית.
- החיסרון העיקרי הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי.
- עמלת פרעון מוקדם נמוכה בנקודת השינוי. כאשר הריבית נמוכה ניתן לנצל זאת ולפרוע פירעון מוקדם וכך להקטין במהירות את חוב המשכנתא.
להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה למדד >>
משכנתא צמודה לדולר
הקרן והריבית צמודות לדולר. משלמים תוספת בעת לקיחתה. הריבית במסלול זה משתנה כל 3 או 6 חודשים, תלוי בהסכם. הדולר מחושב לפי ריבית הלייבור (5 הבנקים הגדולים באנגליה).
יש משכנתאות הצמודות למטבעות אחרים כמו יורו.
שיקולים
- ריבית זו מתאימה בעיקר לאנשים המרוויחים בדולרים או שמשכורתם צמודה לדולר.
- אין עמלת פירעון מוקדם, או שהיא נמוכה מאד.
עכשיו אתם יכולים לפנות לבנקים השונים ולערוך השוואת ריביות משכנתא בין כולם, וכן לשבת ולתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם, כך שיכיל מגוון מסלולי ריבית בחלוקה שמתאימה לכם, ובכפוף למגבלות של בנק ישראל, עליהן ניתן לקרוא במאמר "הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא". לצורך בניית תמהיל משכנתא עם ריביות נמוכות ככל האפשר, מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שיתאים אותו למצבכם הפיננסי. יועץ משכנתאות יכול לעזור גם במחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא רעיון טוב אם נתקלתם בקשיים לשלם את החזרי המשכנתא, אם הריביות נמוכות וניתן להקטין את החזרי המשכנתא או אם החזרי המשכנתא עלו במידה משמעותית עקב שינויי ריבית.