עודכן בתאריך: 08/04/2025

נתחיל בהיכרות קצרה עם המילה "משכנתא": הלוואה שמאפשרת לכם לרכוש את הדירה הנחשקת, למרות שאין לכם את מלוא הסכום הדרוש לרכישתה, תמורת שעבוד הדירה הנרכשת לבנק, עד להחזר מלא של ההלוואה.

משכנתא הינה הלוואה גדולה מאוד, הנעה בין מאות אלפי למליוני שקלים. אתם, הלווים אמורים להחזיר לאורך תקופת המשכנתא את הקרן (סכום המשכנתא המקורי) ואת הריבית הנצברת לאורך שנות המשכנתא, ויכולה להגיע לסכום ניכר, שלעיתים מתקרב ואף עוקף את סכום ההלוואה המקורית. המטרה שלכם היא לרכוש את הדירה שבחרתם, לקבל משכנתא להשלמת הרכישה ולשלם כמה שפחות על ריבית המשכנתא. יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם בכל אחת מהפעולות האלה ובמצבים רבים נוספים הנובעים מהרכישה על כל פרטיה והמעורבים בה ומבקשת המשכנתא והשיחות עם הבנק.

יועץ משכנתאות מועיל לכם עוד הרבה לפני שלב המשכנתא. כבר בשלב המשא ומתן על רכישת הנכס יש מקום לעין מקצועית שתתריע על קווים אדומים שעלולים לסבך אתכם או על בעיות שינוטרלו בסיוע הידע והניסיון שהיועץ מביא איתו ושיקדמו אתכם אל דירה שתשמח אתכם לשנים רבות. חשוב להבין לעומק את עסקת קניית הדירה, שלעתים היא מורכבת, וצריך לבחון האם מדובר בהזדמנות או שיש בה סיכונים שאינם ברורים במבט ראשון. לדוגמא, כשקבלן מציע כל מיני הצעות מימון ופריסות תשלומים, צריך להבין האם ההצעה שלו משתלמת וכדאי לקפוץ עליה כאן ועכשיו או שהיא מלכודת של עלויות נסתרות.
דוגמא אחרת: כשאתם חלק מקבוצת רכישה זו יכולה להיות העסקה של החיים שלכם או טעות מוחלטת - הכל בהתאם לתנאי העסקה המוצעת, הגורמים המקצועיים שמלווים את הבנייה ועוד נושאים שאדם ותיק בתחום ובעל הכרות עם בעלי המקצוע יכול לזהות.
אפילו רכישת דירה מיד שניה יכולה להציג סיבוכים משל עצמה, מבעיות רישום קרקע שיעכבו את העסקה, תוספות בניה לא חוקיות, מכירה הכפופה להחלטות בימ"ש (בענייני גירושין, פשיטת רגל וכו') או שעבודים ועוד ועוד.

אילו בדיוק השאלות והבעיות איתן יועץ משכנתאות פרטי עוזר לכם להתמודד, איתן ועם עוד מצבים וקושיות רבים שצצים בתהליך הרכישה.

אם נחזור למשכנתא, הבעיה היא שלאדם הממוצע חסר הידע על מה ואיך להתמקח עם הבנקאי, ומה התוצאה הטובה ביותר שניתן לקבל עבור סוג העסקה הספציפי שלו. אין תמהיל משכנתא הבנוי כולו מריביות נמוכות - בחלק מהתמהיל תשיגו ריבית טובה ובאחר קצת פחות, אבל האם אתם יודעים מהם סוגי הריבית שחשוב להתעקש על הוזלתם?
תמהילי המשכנתא נהיו מורכבים יותר בשנים האחרונות, כשהבנקים החלו להציע גובה ריבית פריים שונה לפי האחוז שלה בתמהיל וכשנוספה החובה לתת במסגרת האישור העקרוני רשימת תמהילי משכנתא קבועים לשם השוואה. כיום תמהיל המשכנתא הוא מורכב יותר ולא תמיד ברור מה עומד בבסיסו.
כשאתם בקרקע לא מוכרת וללא מפה ברורה, יועץ המשכנתאות יכול לעזור בניווט אל תמהיל המשכנתא האופטימלי ולעקוף מכשולים הנובעים מדרישות הבנק ובמהלך בקשת המשכנתא.

הצורך של רוכשי הדירות, להשיג את המשכנתא הטובה ביותר, בריבית הנמוכה ביותר, מחייב אותם להתמחות בעצמם בנושא, או להעזר במומחה. כך גדל בישראל, בדומה לעולם כולו, תחום ייעוץ המשכנתאות הפרטי המעניק לכם ליווי מקצועי וצמוד לכל אורך הדרך. כיום נראה כי כמעט כל אחד משתמש בשירותי יועץ משכנתאות, וגם מספר היועצים גדל ללא הרף. אז איך תבחרו יועץ טוב ויעיל?

מה זה ייעוץ משכנתא פרטי?

יועץ משכנתאות פרטי או חברת ייעוץ משכנתאות הם גורמים עצמאיים שאינם תלויים בבנק או בכל גורם אחר הנותן משכנתאות. אתם פונים אל יועץ המשכנתא, משלמים לו, והוא עובד עבורכם.
כך אתם שוכרים מומחה אובייקטיבי ומקצועי שינהל את ענייניכם מול הבנקים וגופים אחרים ושהאינטרס שלו הוא לפעול למענכם ולהשיג עבורכם את העסקה הטובה ביותר.

שירות בסיסי של יועץ משכנתאות

תוכלו להעזר ביועץ המשכנתאות רק לחלק מהפעולות, תוכלו גם להרחיב את השירות לפי הצורך ומורכבות המקרה שלכם. המחיר הבסיסי ישתנה בהתאם להרחבת/צמצום השירות.

בואו נרחיב קצת על השירות הבסיסי:

• ייעוץ לגבי תמהיל משכנתא מומלץ: הן במקרים פשוטים והן במקרים מורכבים הכוללים מספר עסקאות נדל"ן ונכסים במצבי בניה שונים.
• ניהול משא ומתן מול הבנקים השונים לקבלת ריביות משכנתא נמוכות יותר: תקופת הקורונה זירזה תהליכים של סגירת סניפים וצמצום מענה טלפוני. התוצאה היא זמני המתנה ארוכים למענה לבקשת משכנתא חדשה ולמחזור משכנתא קיימת. ההמתנה הארוכה מצמצמת את חלון הזמן והלחץ על מבקש המשכנתא מתגבר - הוא זקוק לכסף תוך זמן קצר לפי תנאי חוזה הדירה ומתקשה לנהל משא ומתן רגוע תחת האילוצים.
  יועץ משכנתאות טוב שלוקח על עצמו את ניהול המשא ומתן עם הבנק הוא הדרך הפשוטה לשפר ריביות תוך המנעות מבזבוז זמן, לחץ מיותר והתחושה שהבנק מציב אותך בעמדת נחיתות. על נקודות לדיון במשא ומתן עם הבנק קראו ב"איך לנהל משא ומתן עם בנק למשכנתאות".
• איזון יחסי הכוחות מול הבנק: הבנק הוא הצד החזק שקובע את כללי המשחק. מבקש המשכנתא בדרך כלל פחות מכיר את הכללים, וגם נתון בלחץ להשגת הכסף תוך זמן קצר. יועץ משכנתאות מנוסה ידע לדבר עם הבנק במושגיו וגם לקבל מענה זמין ומהיר.

שירות מורחב של יועץ משכנתאות

השירותים שמעבר לשירות הבסיסי מתומחרים בנפרד, ועלותם נקבעת גם לפי רמת המאמץ, המעורבות והזמן הנדרשים מהיועץ.

• עזרה בהשגת אישור משכנתא למסורבים, עליה תוכלו לקרוא בפירוט בדוגמאות ל"מתי צריך יועץ משכנתאות פרטי". בתקופות פחות יציבות (אינפלציה, מלחמה ארוכה, מלחמת סחר) הבנקים חשדנים יותר לגבי רמת הסיכון של הלקוח. יועץ משכנתאות טוב יעזור להציג אתכם באור טוב יותר.
• בחינת כדאיות העסקה - האם תוכלו לממן את הדירה ולשלם את כל החזרי המשכנתא בזמן. מה אחוז מימון המשכנתא הנכון עבורכם, והאם אחוז מימון גבוה, למשל 70% משכנתא, יגרום לתשלומי משכנתא גבוהים מכדי שתוכלו להחזיר.
• ייעוץ לגבי הלוואות להשלמת העסקה כמו הלוואות גישור.
• עזרה במסתרי ונבכי תוכניות השיכון שהמדינה מקדמת מידי פעם - על כל מורכבות שבהן. כאן הבעיה היא לא רק משכנתא, אלא גם האותיות הקטנות שמסתירות תאריכי מסירה רחוקים, תנאים מעורפלים ותשלומים לא מתוכננים מראש.
• ליווי תהליך קבלת המשכנתא, על כל מסמכיו, אישוריו, הוצאותיו השונות ועזרה בהקטנת עלויות כמו עמלות וביטוח משכנתא.
• בחינת משכנתאות קיימות ועזרה במחזור משכנתא ,או בהטבת תנאי המשכנתא הנוכחית.

בהמשך המאמר תמצאו סוגי עסקאות בהן ליועץ משכנתאות יש ערך מוסף גבוה , מקרים בהם התערבות יועץ משכנתאות שיפרה את תנאי הרכישה או המשכנתא ויש גם דוגמאות לפעולת יועצי משכנתאות.

בחרו ביועץ המגיע מהתחום הפיננסי או הבנקאי ומכיר את התחום מכל צידיו ויש לו ניסיון של שנים. המנעו מיועצים חסרי ניסיון שהידע שלהם מסתכם בתעודה מקורס כלשהו.

תוכלו לפנות אל יועץ משכנתאות העובד כעצמאי ללא שותפים, או אל חברת ייעוץ משכנתאות המכילה מספר יועצים. העיקר שתמצאו יועץ שיהיה צמוד אליכם ושתרגישו אתו בנוח.

עוד על איך לבחור יועץ משכנתאות, תוכלו לקרוא בסעיף "איך לבחור יועץ משכנתא מומלץ ואמין" .

למה צריך ייעוץ פרטי בנוסף ליועץ המשכנתאות בבנק?

השאלה הראשונית של מי שנתקל במשכנתא לראשונה בחייו היא: "למה לי לשלם למישהו עבור שירות שאני מקבל בחינם מהבנק?"

לשאלה זו יש תשובה מצויינת. יועץ משכנתא פרטי עובד עבורכם. אתם הלקוח שלו, שמשלם לו, ואם תהיו מרוצים, גם תחזרו אליו בעתיד וגם תדאגו שאחרים יגיעו אליו. שווה לו להתאמץ עבורכם. לעומתו, יועץ משכנתא של הבנק עובד עבור הבנק ומטרתו לייצר כמה שיותר רווח עבור הבנק. את העמלות שלו הוא מקבל לפי הרווח שייצר לבנק. ליועץ המשכנתאות בבנק ישנו אינטרס אחד וברור - לשווק לכם את שירותי המשכנתאות של הבנק בו הוא עובד במחיר הטוב ביותר לבנק. האם יועץ המשכנתאות בבנק היה אי פעם זמין עבורכם? ניתן להשגה בשיחת טלפון מהירה? מקדיש את זמנו להסביר לכם נקודות לא ברורות? או שאולי קשה להשיג אותו ותוך כדי שיחה אתכם הוא משלים משימות אחרות.

נקודה נוספת, נניח שהגעתם ליועץ משכנתא מטעם הבנק שהוא הגון ומוסרי ומעוניין להציע לכם את הצעה הטובה ביותר, אבל הוא פשוט אינו יכול. הוא יכול להציע את מה שהבנק מאשר, ואין לו יכולת להציע לכם את ההצעה הכי טובה עבורכם, שאולי קיימת בבנק אחר.

אתם תצטרכו לעבור בין הבנקים השונים, להפגש עם יועץ משכנתאות בכל אחד מהם, לאסוף את המידע שכל אחד מהם יתן לכם, ובסוף לערוך השוואה בין כל ההצעות.

הפגישה עם יועץ המשכנתאות בבנק היא טקס קבוע:
תתאמו פגישה, תמתינו בתור, כשתתיישבו היועץ יתחיל בהסברים שלא בטוח שתבינו ולא בטוח שהוא ידע להסביר בצורה הכי ברורה וסבלנית, השיחה תערך בחלל משותף כשכל אחד יכול לשמוע הכל, גם שאר הלקוחות שמחכים לפגישה שלהם עם היועץ. הטלפון של היועץ יצלצל במהלך השיחה, לפעמים הוא יענה לו, לפעמים מישהו לידו ישאל משהו ולמעשה השיחה לא תהיה רציפה, דבר שיקשה עוד יותר להבין את ההסברים של היועץ.

לאחר שתמסרו את המסמכים הנדרשים כולל תעודות הזהות, תלושי המשכורת של 3 החודשים האחרונים ותנועות בחשבון העו"ש של 3 החודשים האחרונים, תקבלו תדפיס עם תמהיל משכנתא שלא בטוח שהבנתם את כל פרטיו ומשמעויותיו. כל בנק מציג את הנתונים בדרך שונה ותצטרכו להתאמץ כדי להשוות מול ההצעות שקיבלתם בבנקים השונים, ולהבין מה המשמעות הכספית של כל מסלול ריבית משכנתא, היום ובעתיד בתנאי הצמדה ומדד שונים.

יועץ משכנאות פרטי העובד עם כל הבנקים הגדולים יוכל לספק לכם מידע רלוונטי מכל הבנקים ולעזור לכם לבחור את הבנק שיתן לכם את התנאים והריביות הטובים ביותר.

נניח גם שיועץ המשכנתאות של הבנק אכן קשוב אליכם לחלוטין, האם הייתם רוצים לספר לו על כל הסיכונים הכלכליים שאתם מעוניינים לקחת בשנים הקרובות? לספר לו שברצונכם להקים עסק עצמאי? על הערבות שנתתם לחבר שאולי יפשוט רגל? על טיפולים רפואיים יקרים וכדומה? הרי לא תרצו שהכנות שלכם תעלה לכם בהורדת דירוג האשראי בבנק שלכם, או שחלילה תגרמו לבנק לראות בכם לווים בסיכון ושעדיף להעלות את ריבית המשכנתא המוצעת לכם.

יועץ משכנתאות פרטי יוכל לשמוע את כל הפרטים הפיננסים האפלים שלכם ולתכנן לפיהם את דרך הפעולה הטובה ביותר, ללא כל השלכות מצד הבנק. כמובן, חשוב למצוא יועץ משכנתאות שתרגישו אתו נוח ולא תחששו לפרוש בפניו את מצבכם הכלכלי המלא.

המסקנה מכל אלה – יועץ משכנתאות פרטי הוא בצד שלכם ופועל למענכם, כולל מו"מ עם הבנק. לעומתו, יועץ משכנתאות של הבנק מייצג את הבנק, גם אם יעשה כמיטב יכולתו ללכת לקראתכם.

הנחיות בנק ישראל בעניין יועצי משכנתאות

ההבנה שאי אפשר לסמוך על יועץ משכנתאות הבנק בעיניים עצומות, היא הסיבה לביקוש הגובר לייעוץ משכנתאות פרטי. זו גם הסיבה שהבנקים התנגדו ליועצי משכנתאות, עד שבנק ישראל, שמפקח על פעילות הבנקים הסדיר את הנושא.
הפיקוח על הבנקים קבע: 1. הבנקים לא יתנגדו לנוכחות יועץ משכנתאות שזהותו אומתה והוכחה, אלא אם יש להם חשד סביר שהוא עשוי לפגוע בבנק או בלקוח (למשל, חשד להונאה או לביצוע פעולות לא תקינות). 2. בנק אינו רשאי לשלם ליועץ משכנתאות. בדרך זו נשמרת האובייקטיביות של יועץ המשכנתאות ואין לו אינטרס אישי להעדיף בנק מסויים.

מתי צריך יועץ משכנתאות פרטי?

רובנו לא מכירים לעומק את תחום הנדל"ן, הלוואות ומימון, מה שמקשה עלינו לבצע השוואה בין כלל האפשרויות הקיימות בשוק המשכנתאות בישראל. הנתונים בשנים אחרונות מראים עליה גבוהה במספר נוטלי המשכנתאות המסתייעים בייעוץ משכנתאות פרטי, פשוט כי החיסכון במשכנתא גבוה מעלות ממוצעת של יועץ משכנתאות וכי חישוב לא נכון של היכולת להחזיר תשלומי משכנתא עלול לפגוע קשות בכלכלת המשפחה.

על כן על השאלה מי צריך יועץ משכנתאות פרטי, ניתן לענות בשאלה: "מי לא?"

ישנם מקרים מובהקים בהם מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות פרטי, למשל:

• מסורבי משכנתא – אם קיבלתם סירוב למשכנתא מהבנק אינכם צריכים לוותר על חלום הדירה. ייעוץ משכנתא למסורבים הוא עניין נפוץ ויועץ המשכנתא יכול לשפר את הסיכוי לקבל את המשכנתא הרצויה. יועץ המשכנתא יוכל להמליץ על דרכי פעולה שישפרו את מצבכם בעיני הבנק למשל:
  סגירת הלוואות, כולן או חלקן, לפני שפונים לבנק בבקשת משכנתא. כך תראו רצינות ועמידה בתשלומים.
  דרך אחרת היא להפקיד בחשבון תשלומים במזומן שבדרך כלל אינכם טורחים להפקיד, ובכך להראות הכנסות גבוהות יותר ומקורות הכנסה רבים יותר. כך תשפרו את האטרקטיביות שלכם בעיני הבנק.
  אם בעיות בנכס הן מקור הסירוב – כיוון שאינו רשום, יש עליו שעבודים, בעיות משפטיות או כל בעיה אחרת המורידה את ערכו, ייעוץ משכנתא בעל מעוף יכול למצוא את הנקודות המעלות את ערך הנכס. מחוות דעת של העיריה או תוכניות בניין עיר המעידות על השבחה עתידית של הנכס, דרך חוות דעת של שמאים או משפטנים או איתור נכסים דומים שכן זכו לאישור המשכנתא.
  הסיבות לסירוב משכנתא הן רבות וגם הפתרונות מגוונים: יכול להיות שבנק אינו מרוצה ממצב האוברדראפט, מחובות שלא שולמו, הסטוריה פנימית עם הבנק שמציגה קשיים בתשלומים וכן הלאה.
  לפעמים הפתרון נמצא בעקיפת הבעיה, על ידי פניה לבנק משכנתאות אחר.
  אם הסירוב נובע ממידע לא מעודכן שבידי הבנק, יועץ יעיל יעזור לאתר במהירות מסמכים מעודכנים.
  דרך אחרת היא להקטין את המשכנתא הרצויה על ידי איתור מקורות מימון אחרים או הצעת ערובות שהבנק יסכים לקבל על מנת לתת משכנתא. תוכלו לבדוק הצעת בטחונות נוספים, כמו צירוף ערבים.
  בשנים האחרונות נתקלנו בפגיעה בהכנסה החודשית בשל סיבה חיצונית כמו הקורונה, המלחמה ותוצאותיה וכד'. זה מצב שאפשר לעקוף - יועץ המשכנתאות יעזור להציג את היכולות הפיננסיות הקודמות, את הפוטנציאל להכנסות כשהמצב ישתנה, את רמת האמינות שלכם גם כיום ואת התוכניות להגדלת ההכנסה בתקופה הקרובה.
• מחזור משכנתא: כל יועץ משכנתאות עוסק גם במחזור משכנתא. מחזור משכנתא הוא סגירת המשכנתא והחלפתה באחרת שתנאיה טובים יותר או שינוי תנאי המשכנתא מבחינת תקופת ההחזר או גובה הריבית. בתהליך ייעוץ המשכנתא יבחנו את המשכנתא שלכם – גובה הריביות ותקופת ההחזר שנשארה לכם והאם משתלם כלכלית לבצע מחזור משכנתא ובאיזו דרך. בין הנושאים שיבחנו יהיו הריביות כיום מול ריביות המשכנתא, השפעת המדד על ריבית המשכנתא והאם כדאי לעבור לריבית משכנתא שפחות מושפעת ממנו, עמלות פרעון מוקדם, שווי הנכס כיום, והאם רמת ההכנסות שלכם מאפשרת הגדלה של ההחזר החודשי וקיצור תקופת המשכנתא. אם הסיבה למחזור היא שההחזר החודשי מכביד עליכם, האם ניתן להאריך את התקופת ההחזר ולהקטין את הסכום החודשי. מידע נוסף על מחזור משכנתא ניתן למצוא במאמר העוסק במחזור משכנתא.
• משכנתא לבנייה עצמאית: רכשתם מגרש ואתם מעוניינים לבנות בעצמכם את הבית בו תגורו. התהליך לקבלת משכנתא יהיה מורכב יותר וכולל ליווי שמאי. בהתחלה השמאי יקבע את ערך הבית העתידי וכתוצאה מכך כמה משכנתא תוכלו לקבל, ובהמשך, השמאי יקבע את אבני הדרך בהתקדמות הבניה בהן תוכלו לקבל עוד חלק מסכום המשכנתא. כדאי להעזר בייעוץ משכנתא כדי לא להתעכב בקבלת תשלומים ולהיתקע בחלק מאבני הדרך ללא מימון שיאפשר לכם להמשיך את הבניה.
• עסקת נדל”ן מסובכת: יש מגוון אפשרויות למימון העסקה, ואפשרויות הלוואה שניתן לקחת בנוסף למשכנתא. במקרה זה ייעוץ משכנתא מראש יכול לחסוך לכם כסף רב, ולקבל החלטות המתאימות לתקציב שלכם. לעיתים התסבוכת מתגלה לאחר שהעסקה יצאה לדרך, ואתם תוהים אם יועץ משכנתאות יכול לעזור לכם בשלב מאוחר זה. לידיעתכם, גם בשלבים אלה לעיתים קרובות הוא יכול לעזור ולהקטין את ההוצאות.
• עסקאות "דירה בהנחה" ותוכניות עידוד דיור של המדינה: כדאי לפנות לייעוץ משכנתא להערכת כדאיות העיסקה מול הסיכונים בה. זה היה נכון בתוכניות "מחיר למשתכן" ונכון גם היום, כשהתוכניות פחות מסודרות ומגובשות. בחלק מהעסקאות אין בנק מלווה, והן נחשבות לעסקאות בסיכון גבוה יותר, שמקשה על השגת משכנתא. גם משכנתאות בהן המשכנתא עולה על 75% מערך הנכס הן מסוכנות והבנקים מנסים להימנע מהן. יועץ משכנתאות יכול לסייע בחשיבה על מקורות מימון נוספים או לבדוק תנאים בהם ימצא בנק שיסכים לתת משכנתא.
• משכנתא עבור נכס להשקעה או לעסק: במקרים אלה תקופת ההלוואה ושיעורי המימון שונים מאשר במשכנתא לדירת מגורים וגם מסלולי המשכנתא אינם מוגבלים על ידי בנק ישראל, מצד שני ריביות המשכנתא גבוהות יותר. ייעוץ משכנתא יכול לעזור בבדיקת כדאיות העסקה וכן להשיג משכנתא שאכן תהפוך את העסקה לרווחית.
• משכנתא הפוכה: משכנתא המיועדת לבני 55 ומעלה שבבעלותם נכס נדל"ן והם מעוניינים לשעבד אותו תמורת הלוואה. משכנתאות פנסיוניות מוצעות על ידי מספר בנקים וחברות ביטוח, והן ניתנות בתשלום אחד או במספר תשלומים. למשכנתא הפוכה יש מספר מסלולי החזר נפוצים, שבחלקם אין חובת החזר חודשי. בדרך כלל מועד הפרעון גמיש ומותר לפרוע את החוב או חלקו לפני המועד ללא עמלת פרעון מוקדם. למידע על אפשרויות הלוואה, מי הגופים שנותנים משכנתא הפוכה ומה תנאיה פנו למאמר "מהי משכנתא הפוכה".
• משכנתא לכל מטרה: מי שמתקשה לקבל הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית, והוא בעלים של נכס נדל"ן, יכול לבדוק את האפשרות של קבלת הלוואה מהבנק תמורת שעבוד הנכס. הלוואה כזו נקראת "משכנתא לכל מטרה", ובתכונותיה ותהליך קבלתה היא דומה לבקשת משכנתא רגילה. לפני שמתחייבים למשכנתא לכל מטרה, כדאי להעזר ביועץ משכנתאות. היועץ יעזור גם בייעוץ המשכנתאות הבסיסי, בדומה למשכנתא רגילה, אך גם בנושאים נוספים: בקשת משכנתא לכל מטרה לנכס שכבר יש עליו משכנתא, עזרה בהשגת מקורות מימון נוספים, איחוד הלוואות במידה ואתם כבר מסובכים בחובות והלוואות ועוד מקרים. המאמר "משכנתא לכל מטרה" מכיל מידע רב בנושא.

מעבר למקרים מיוחדים אלה, כל אדם מהישוב שאין לו ניסיון בתחום הנדל"ן, או מי שלא יודע להתמקח ולהתעקש על הנחות נוספות, יכול להיעזר בהצלחה ביועץ משכנתאות. חלקם מאפשרים פגישת ייעוץ ראשונה חינם או במחיר נמוך, במסגרתה יעריכו את מידת העזרה אותה הם יכולים להעניק לכם, והאם משתלם לכם לקבל ייעוץ מקיף.

חשוב לציין כי ייעוץ משכנתא כרוך בעלות של כמה אלפי שקלים. ישנם לווים המחליטים לוותר על ייעוץ משכנתאות פרטי ומבצעים את סקר השוק בעצמם, לומדים את הנושא באופן יסודי ומעמיק, ולבסוף מקבלים החלטה כיצד לבנות את תמהיל המשכנתא שלהם ואיזה ריביות הם יכולים לדרוש מהבנק. זאת דרך פעולה אפשרית, וגם מומלצת, בעיקר בעסקאות פשוטות וכשללווים יש דירוג אשראי טוב. כדאי ללמוד איך לבנות תמהילי משכנתא שיתאימו לכם ולבדוק ריביות משכנתא מעודכנות גם אם תחליטו לפנות לייעוץ משכנתא, כך תוכלו להבין האם יועץ המשכנתאות שפניתם אליו אכן מקצועי והוגן והאם יש באפשרותו לשפר את התוצאות שהגעתם אליהן בעצמכם.

למדתם את התחום וערכתם סקר שוק ואתם מסוגלים לשפר את המשכנתא בעצמכם, בכל זאת עדיין יש יתרונות לפניה לייעוץ משכנתא. ליועץ משכנתאות פרטי המקושר לכל הבנקים ומביא להם לקוחות, יש יכולת מיקוח שאינכם יכולים להתחרות בה כאנשים פרטיים. מעבר לכך, הידע שלו באותיות הקטנות והפינות הנסתרות של המשכנתא יכול לחסוך לכם עלויות נוספות והרבה הרבה זמן.

פעילות יועץ משכנתאות בכל שלבי רכישת הדירה

יועץ המשכנתאות מלווה אתכם מהרגע בו החלטתם לקחת משכנתא, או אפילו מהרגע בו החלטתם לרכוש דירה ואתם תוהים איך לממן את הרכישה, ועד להשלמת הטיפול במשכנתא. ליווי כזה כולל פגישות, לעיתים גם בבנק, שיחות טלפון, מיילים וכן הלאה.

הפגישה הראשונה עם יועץ המשכנתאות הפרטי תוקדש להיכרות אתכם: מה מצבכם הפיננסי היום, ואיך הוא צפוי להשתנות בעתיד.

לאחר מכן, הוא ילווה אתכם בכל המפגשים והליך המשא ומתן מול הבנקים השונים, או שינהל את המשא ומתן בעצמו. תלוי ביועץ ותלוי במדיניות הבנק, בחלק מהבנקים מחייבים את נוכחותכם בעת המשא ומתן ובחלקם תוכלו להתייצב פעם אחת בלבד (זו דרישת הפיקוח על הבנקים).

לאחר נטילת המשכנתא סיימתם את התהליך, אך יועץ המשכנתאות הפרטי הוא הכתובת אם תרצו למחזר משכנתא, לקחת משכנתא לכל מטרה או משכנתא שניה או לרכוש נכס נוסף.

כיום יש נטיה לטיפול הוליסטי, שמשמעותו ייעוץ משכנתא וגם טיפול בביטוחי המשכנתא הנלווים, ולעתים תכנון פיננסי מלא שהמשכנתא היא רק חלק ממנו. טיפול הוליסטי יכול להסיר מספר רב של דאגות ולפתור אוסף בעיות אחרות שהתמודדתם איתן. לא כל יועץ משכנתאות מספק שירות מורחב כזה, רבים מספקים רק את השירותים הקלאסיים לייעוץ משכנתא, אך מי שמעוניין בשירות מורחב יוכל למצוא את יועצי המשכנתאות שמספקים אותו בעצמם או בעזרת שותפים מתחומי עריכת הדין, הביטוח וכו'.

כיצד יועץ משכנתאות מסייע לכם, שלב אחרי שלב?

• ייעוץ מוקדם בשלב רכישת הדירה – לפני הרכישה אתם צריכים לדעת האם יש לכם את האמצעים לממן את הדירה הרצויה. אפילו אם היא בהזדמנות, במחיר נפלא או זכיתם בהגרלת תוכנית דיור ממשלתית זו או אחרת, אתם צריכים לערוך תכנון פיננסי (כמפורט במאמר) המתייחס לעלויות הדירה מול יכולותיכם הכלכליות. תוכלו לבנות עם יועץ המשכנתאות תהליך המתייחס למחיר הדירה שבחרתם ואיך ניתן לשלמו במשך השנים, בשילוב הלוואות עד ליום המשכנתא, והמשכנתא עצמה. ייעוץ משכנתא יכול למנוע מכם צעד פזיז של רכישת דירה שאינכם יכולים לעמוד במחיר שלה, או שהוא יכול דווקא לעזור לכם למצוא את צירוף ההלוואות ומקורות ההכנסה שיאפשרו לכם לרכוש דירה שהיססתם אם תוכלו לממן. בשלב זה, יועץ המשכנתאות גם יכול לעזור למסורבי משכנתא.
• ייעוץ לפני בקשת משכנתא – אתם כבר יודעים מה סכום המשכנתא הרצוי, אך עדיין תהליך בקשת המשכנתא דורש תכנון מוקדם. ייעוץ משכנתאות טוב מנתח את המצב הפיננסי הנוכחי שלכם. בשלב זה תילקח בחשבון יכולת ההחזר שלכם ותקופת ההחזר האפשרית. יועץ המשכנתא יתייחס לקידום צפוי בעבודה, הרחבת המשפחה, כסף שאתם אמורים לקבל בעתיד, ועוד גורמים המשתנים במשך השנים. כמו כן יועץ המשכנתאות ייקח בחשבון עלויות נלוות לרכישת הדירה, ושתצטרכו לממן מההון העצמי שלכם, כמו: מיסים ( כמו מס רכישה או מס שבח), עמלות ואגרות שונות, שכר טרחה לעורך דין. יועץ המשכנתא ידע לשאול את השאלות המדוייקות בנוגע למקורות ההכנסה הצפויים שלכם בשנים הבאות וכמה תוכלו להרוויח, או לחסוך על הוצאות שיעלמו ובמקביל על הוצאות גדולות וצפויות לאורך זמן. הוא יוכל ליידע אתכם על הטבות למגזרים שונים, אולי אתם זכאים להטבות כלשהן באחד הבנקים. מהנתונים שאסף הוא יחשב החזר חודשי שישתלב בסך ההוצאות, תוך שמירת מרווח בטחון להוצאות בלתי צפויות וגם לחיסכון, וגם יוכל לפרט על אפשרויות מימון ומסלולים שניתן להציע לכם.
• ייעוץ בשלבים שונים של תהליך הרכישה וקבלת המשכנתא– התחלתם תהליך רכישת דירה, שנראה פשוט וקל, ולפתע הוא הסתבך: אולי קיבלתם אישור רק לחלק מסכום המשכנתא הרצוי. אולי גיליתם שאתם נדרשים להחזיר הלוואת בלון ונשארתם ללא מספיק הון עצמי למשכנתא, או צרה אחרת הגורמת לכם להאמין שתאלצו לבטל את הרכישה, או אפילו להימנע מקניית הדירה. יועץ משכנתאות טוב יכול למצוא את הפתרון לסבך, לעיתים על ידי פרשנות יצירתית של הנחיות הבנקים ומציאת בנק שיסכים לכך, לעיתים על ידי גילוי מקור הכנסה נוסף שיש לכם ושכחתם ממנו, או לא ידעתם שתוכלו לנצל אותו, לעיתים על ידי משא ומתן עם הבנק על פריסת והקטנת החזרים. אם נתקעתם במצב כזה, פנו ליועץ משכנתאות לפני הרמת הידיים וויתור על החלום.
• השגת אישור עקרוני למשכנתא – אחד השלבים הראשונים בהתנהלות מול הבנק היא השגת אישור עקרוני לסכום המשכנתא הנדרש לכם, אפשר לקרוא על כך במאמר "אישור עקרוני למשכנתא". יועץ המשכנתאות יבנה לכם תיק משכנתא מבוסס על ההון העצמי שלכם והנכס שאתם מעוניינים לרכוש ויצא להשיג מהבנקים השונים אישור עקרוני לסכום המשכנתא הדרוש לכם. החל מאוגוסט 2022 האישור העקרוני מציג כמה מסלולי ריבית אחידים ומידע מפורט עליהם. המטרה היא להקל על השוואת אישורים עקרוניים מכמה בנקים. בפועל, התוצאה עשויה להיות ארוכה ולא נוחה לקריאה, ויועץ משכנתאות יוכל להבהיר את הנתונים.
• בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית – יועץ המשכנתאות בונה עבורכם תמהיל משכנתא לפי מה שלמד עליכם בפגישת הייעוץ. תמהיל משכנתא הוא שילוב מספר מסלולי ריבית משכנתא: ריבית צמודת מדד או לא צמודה, ריבית משתנה או קבועה, וכן מספר שנות ההחזר עבור כל מסלול. על ריביות משכנתא קראו במאמר "סוגי ומסלולי ריבית משכנתא" הסכום שתשלמו על ריבית המשכנתא בכל אחד מהמסלולים נגזר הן מגובה הריבית (וההצמדה במסלולים צמודי מדד) והן מאורך תקופת ההחזרים. יועץ המשכנתא ישכיל לנצל הזדמנויות, להתאים את המשכנתא לצרכים שלכם וליכולות שלכם, מה שיאפשר לכם ליהנות מהיתרונות של כל אחד ואחד מהמסלולים המשולבים בתמהיל. רבים מהם משתמשים לשם כך בתוכנות מחשב ייעודיות שפותחו לנושא. הסבר על תמהילי משכנתא והצעות לתמהיל כללי אפשר למצוא במאמר "תמהיל משכנתא".
  יועץ משכנתא טוב צופה לעתיד והתמהיל שיבנה עבורכם יתייחס גם לתקופות של עליית מדד וריבית, בעוד שיועץ חסר ניסיון עלול להתעלם מכך וליצור תמהיל שנראה נפלא ביום בו ביקשתם משכנתא, אך יתברר כאסון כלכלי בעתיד. אל תקבלו את התמהיל המוצע בלי לבחון את השינויים בו לאורך שנים - בדקו במחשבון משכנתא את השינוי בהחזר החודשי ובקרן גם כשהריבית והמדד עולים. הקרן צריכה להצטמצם לאורך השנים, גם אם לקחתם חלק ממנה במסלולי ריבית צמודי מדד שיגדילו אותה בזמן אינפלציה. ההחזר החודשי צריך להתאים לכם גם אם עלה במסגרת מסלולים צמודי מדד וריבית משתנה. אם התמהיל אינו מציג תמונה סבירה לתקופות של ריבית גבוהה ואינפלציה, כדאי לשקול פניה ליועץ אחר, מנוסה יותר.
• השגת ריביות אטרקטיביות - מטרה נוספת של יועץ המשכנתא היא לנצל את יכולות המיקוח שלו לצד ההיכרות עם הבנקים ולהשיג את הריביות הנמוכות ביותר עבורכם, ותנאי החזר חודשי משופרים. יועץ משכנתאות טוב ינהל משא ומתן עם כמה מהבנקים ויחזור עם ההצעות הטובות ביותר שהשיג. היתרון של יועץ המשכנתאות נובע מהיותו דובר את השפה והמושגים של עולם המשכנתאות, והעובדה שהוא יכול להביא זרם של לקוחות קבועים לבנק. האדם הסביר לא תמיד ידע להבחין בבורות והמכשולים הקיימים בהצעה שקיבל וגם לא ידע מה לדרוש. נקודת הפתיחה של יועץ משכנתאות מנוסה בשלב המיקוח גבוהה משל הזוג הממוצע הפונה לבנק.
  יועץ משכנתאות שהשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר עבורכם ושילב אותן בתמהיל בו ריביות הרגישות לשינויים נמצאות במסלול המסתיים לאחר מספר שנים קצר וכך מקטין את הסיכון שבהן, יכול לחסוך סכומים המגיעים לעשרות ולעתים גם מאות אלפי שקלים.
  חפשו ב"דף השוואת ריביות משכנתא" את ריביות המשכנתא הממוצעות שהבנקים השונים מציעים.
• טופסיאדה - יועץ המשכנתא מלווה אתכם בכל השלבים שצויינו לעיל, כשחלק גדול מהעבודה שלו מתרכז בעזרה במילוי הטפסים, הגשת הטפסים ובירוקרטיה נוספת. הוא יכול להפנות אתכם לבעלי מקצוע שנדרש מהם אישור בתהליך המשכנתא (שמאי, נוטריון וכד'), ולהשיג מהם שכר טרחה מופחת.
• ביטוח משכנתא מוזל – גם כאן יועץ המשכנתאות יכול להפנות אתכם לביטוח משכנתא זול יותר מהמוצע על ידי הבנק ושתנאי הפוליסה שלו מתאימים לכם יותר.
• מחזור משכנתא ושינוי תנאי משכנתא קיימת – במשך השנים ריביות עולות ויורדות, המדד משתנה וגם המט"ח. מסלול ריבית שהיה אטרקטיבי ביום החתימה על המשכנתא הופך לנטל כספי. במקרים אלה כדאי לבחון למחזר את המשכנתא או לשנות חלק ממסלוליה. אתם יכולים לבחון כדאיות מחזור באמצעות מחשבון מחזור משכנתא, או שייעוץ משכנתא יעזור לכם בכך.

לסיכום יועץ המשכנתאות עושה את העבודה עבורכם. הוא חוסך לכם את הזמן הנדרש ללימוד עולם המשכנתאות, את החששות שמא לא הבנתם הכל כראוי, את הריצה הסיזיפית בין הבנקים בין פגישות ייעוץ, ופגישות לניהול משא ומתן לריבית טובה יותר, הוא חוסך לכם שעות של מילוי טפסים וחשש האם מילאתם אותם כראוי. הוא גם חוסך לכם את ההתלבטות מי מכל חבריכם הרבים, שכולם לקחו את המשכנתא הטובה ביותר בעולם, צודק בדעותיו לגבי מה אתם צריכים לעשות.

ניתן לסכם כי קבלת שירותיו של יועץ משכנתאות מומלץ מקלה על קבלת ההחלטות הפיננסיות הגדולות בחייכם. ייעוץ נכון יכול לחסוך לכם לא מעט כסף, כאבי ראש וטעויות. תחום ייעוץ משכנתאות פרטי עוד לא הוסדר, אך תוכלו לאתר יועצי משכנתא טובים שיעשו עבורכם את העבודה.

תפקיד יועץ משכנתאות לאחר קבלת המשכנתא

לקחתם יועץ משכנתאות מומלץ שעשה את עבודתו נאמנה, וכל הטיפול במשכנתא, ביטוח המשכנתא ושאר דרישות הבנק הושלמו. האם תפקידו של יועץ המשכנתאות הסתיים? ברגע זה כן, אבל שמרו את מספר הטלפון שלו קרוב. יועץ המשכנתאות יכול לעזור לכם בהמשך הדרך. שינויים חדים בגבהי ריביות והצמדה במשק, שינויים במצבכם הכלכלי, כל אלה הם סיבות לפנות ליועץ המשכנתאות שוב ולבחון אפשרויות של פרעון מוקדם למשכנתא, מחזור המשכנתא על ידי ביטול הישנה ובקשת חדשה בתנאים טובים יותר ומתאימים יותר לתנאי השוק החדשים, או לעריכת שיחה עם הבנק על התאמת ושינוי תנאי המשכנתא הנוכחית. למשל, אם לקחתם משכנתא לפני מספר שנים, כאשר הריביות במשק היו גבוהות יותר, שווה לבדוק איך להנמיך את הריביות שאתם משלמים ולהתאים אותן לריביות היום.

אם היום אתם מרוויחים יותר מבעבר, ניתן לחשוב איך להגדיל את ההחזר החודשי, כדי לקצר את תקופת המשכנתא, איך לבטל את הערבים שערבו למשכנתא שלכם, ואיך לשפר תנאים נוספים.

איך לבחור יועץ משכנתא מומלץ ואמין?

כאמור, תחום ייעוץ משכנתאות התרחב בשנים האחרונות, אך טרם נעשתה לו הסדרה חוקית. התאחדות יועצי המשכנתאות, שהיא ארגון אליו משתייכים רוב יועצי המשכנתאות המקצועיים הקיימים בשוק, מקדמת את הסדרת התחום, בינתיים ללא תוצאות משמעותיות. פעולות אחרות של התאחדות יועצי המשכנתאות הן הדרכות ושיתוף מידע כדי להגדיל את מקצועיות החברים בה ולהרחיב את ידיעותיהם. בכל זאת המצב כיום אינו אידאלי וניתן למצוא יועצים מנוסים ויעילים לצד יועצים חסרי הבנה פיננסית שעלולים להרע יותר מאשר להיטיב ותגלו זאת רק כאשר הריביות או המדד ישתנו בהמשך הדרך.

לא ניתן לבחור יועץ משכנתא אך ורק על סמך התעודות שהוא מציג לכם, כיוון שכיום אין לימודים מוסדרים ומוכרים עבור מקצוע ייעוץ משכנתאות, וגם המבחן של התאחדות יועצי המשכנתאות אינו מהווה מדד אמיתי ליכולת. יש מדדים אחרים עליהם תוכלו להסתמך. בואו נסקור אותם.

• אין תחליף לניסיון: מהו הניסיון המקצועי של יועץ המשכנתאות. מאיזה תחום הוא הגיע קודם לכן וכמה שנים עסק בכך, וכמה שנים הוא עוסק בייעוץ משכנתאות. רצוי לוודא כי יש לו ניסיון רב שנים בעיסוק במשכנתאות. אתם רוצים יועץ שראה הכל ומכיר את כל הפינות הנסתרות, ושיצר קשרים והכרויות בבנקים השונים. למשל עובד לשעבר בבנק, עובד בכיר בתחום הכלכלה או ראיית חשבון שעבד מול המערכת הבנקאית. עבור מקצועות אלה כן רצוי לראות תעודות המעידות על הלימודים ולשמוע על הניסיון בעבודה עם הבנקים
• מה השירות שהוא נותן: עד כמה הליווי שלו מקיף את כל תהליך המשכנתא. בחברת ייעוץ משכנתאות, חלק מהחברות מעסיקות כלכלנים שיעזרו לקבל את ההחלטות. גם יועץ פרטי יכול להעזר במומחים נוספים בעת הצורך.
• עבודה עם מספר בנקים: יועץ העובד עם בנק אחד, או ממליץ לכם על בנק אחד בלבד ולא מציג מספר אפשרויות לבחינתכם, כנראה אינו יסודי מספיק, או שיש לו הסכם מהצד עם הבנק. בכל מקרה, זה לא פועל לטובתכם.
• היקף החיסכון: אין לכך תשובה מדוייקת, כיוון שאיש אינו נביא, אך שיחת הכרות עמכם יכולה לאפשר ליועץ המשכנתאות לתת לכם הערכה כלשהי על רמת החיסכון, והאם משתלם לכם לשכור את שירותיו. תוכלו לעבור על מסלולי משכנתא שונים ולבחור את המסלולים שתוכלו לעמוד בהחזר שלהם ושחישוב סכום הריבית והצמדה משוערת מציג סכום קטן משל מסלולים אחרים.
• המלצות: חפשו לקוחות שלו ודברו איתם. הבינו עד כמה הוא יסודי והאם עזר במצבים דומים למצבכם או אף מורכבים מהם. חשוב לוודא כי הלקוחות מרוצים גם לאחר מספר שנים רב ולאחר שינויים ועליות במדד ובריביות. הסיבה היא שהחזר שנראה טוב ונוח במועד קבלת המשכנתא יכול לעלות בצורה לא פרופורציונית בזמן אינפלציה.
  אל תסתפקו ברשימת לקוחות מרוצים שהיועץ נתן ונסו לאתר גם המלצות עצמאיות. דרך פעולה טובה אחרת, היא לשאול אנשים שאתם מכירים וסומכים עליהם על איזה יועץ משכנתאות הם ממליצים. גם לכמות הלקוחות יש משמעות. היא מראה על רמת היציבות העסקית של היועץ או חברת הייעוץ, וכן מראה שהרבה אנשים חשבו כי הוא הבחירה הנכונה.
• אמינות: כאן, בדומה להמלצות, אפשר להסתמך על דעות של אנשים. אפשר גם לבדוק האם היועץ או החברה זכו לאישור של ארגונים צרכניים, כמו תו אמון הציבור. אפשר גם לבדוק עם ארגונים אלה מה הם יודעים על היועץ הפוטנציאלי שלכם.

היום בעידן האינטרנט ניתן למצוא מידע רב ללא מאמץ, תכינו לעצמכם כוס קפה וגשו לחיפוש. בדקו מה רוב האנשים חשבו על אותו יועץ משכנתאות. אין צורך להבהל מביקורות שליליות אם הן מעטות.

מעבר לקריטריונים שניתן למדוד, אל תזניחו את התחושות והרגשות שלכם בעת שיחה עם יועץ המשכנתאות שלכם:

• כימיה עם יועץ המשכנתאות: הקשר עם היועץ הוא משמעותי וכדי לקבל ממנו את המקסימום אל תוותרו על כימיה והבנה הדדית ביניכם. אתם צריכים להרגיש בנוח לתת לו את כל המידע הרלוונטי, לקבל ממנו הסברים ברורים והבהרות כשאתם לא מבינים, ולהרגיש כי הוא מטפל בכם בתשומת לב וכבוד.
• זמינות: אם היועץ אינו קשוב לכם ואינו עונה לשאלותיכם, אין לו זמן אליכם ואינו מחזיר לכם שיחות טלפון בזמן סביר, כנראה שהוא אינו היועץ המתאים לכם.
• יחס אישי: האם אתם מרגישים שהיועץ מתאים את עצמו לצרכים שלכם, או שאתם נדרשים להתאים את עצמכם להצעה שלו? האם הוא מסביר בצורה ברורה לכם מדוע ההצעה שלו טובה, האם הוא הולך לקראתכם ומקדיש תשומת לב להסתייגויות ולבעיות שאתם מעלים? האם אתם מרגישים שהוא נלחם עבורכם?
• גמישות מחשבה ופתרונות יצירתיים.
• סקר שוק: קבלו הצעות ממספר יועצי משכנתאות פוטנציאלים. כך תראו מה מקובל לתת בשוק, ותוכלו לזהות הצעות מפוקפקות, גם אם היועץ עצמו נראה חביב ונעים ובעל כושר שכנוע. אם קיבלתם הצעה חורגת במחיר (למעלה או למטה), או שאינה כוללת שירותים מקובלים, או אם כבר בשיחת ההכרות היועץ לוחץ עליכם לבחור בהצעה של בנק מסויים – כנראה שכדאי להתרחק. ומצד שני, אם בשיחה עם יועץ המשכנתאות הראשון חשבתם שהוא מציע הצעה גרועה, ולאחר בדיקה ראיתם כי זו ההצעה המקובלת בשוק, תוכלו לבדוק אותו שוב לאור המידע הנוסף שאספתם.

חברת ייעוץ משכנתאות או יועץ משכנתא עצמאי – מה עדיף?

השאלה לגבי עדיפות בין יועץ משכנתא פרטי או חברת ייעוץ משכנתאות אינה בעלת תשובה ברורה של שחור או לבן, ולעיתים תלויה באופי שלכם ומה שגורם לכם להרגיש בנוח.

חברת ייעוץ משכנתאות:

• עשויה לעלות יותר, כיוון שנותנת מעטפת שירותים מעבר לייעוץ משכנתאות בלבד. לעיתים, דווקא נפח העבודה הגדול של החברה יכול לאפשר לה להוזיל את המחיר עבורכם.
• חברה אמינה, וותיקה ומנוסה יכולה להשרות עליכם בטחון.
• בחברה בה יש מספר יועצים, יועץ אחד יכול לחפות על אי זמינות של יועץ אחר וניתן גם להחליף יועץ בעת הצורך.

יועץ משכנתאות עצמאי, אם הוא בעל אמינות, וותק וניסיון יוכל לתת לכם שירות טוב באותה המידה. אולי גם תרגישו נוח יותר עם אדם אחד שאתם מתנהלים מולו.

בסופו של דבר, גם בחברת ייעוץ משכנתאות וגם עם יועץ משכנתאות פרטי, אתם צריכים להרגיש נוח עם היועץ שלכם ולדעת שאתם יכולים לסמוך עליו. אם מצאתם את היועץ הזה, אין זה משנה אם הוא משתייך לחברה או עצמאי.

מחירים לייעוץ משכנתאות ולפי מה הם נקבעים

ייעוץ סטנדרטי, של בניית תמהיל ובחירת בנק, נע סביב טווח מחירים ריאלי של 7,000 ש"ח, עם סטיה של 1,000 ש"ח למעלה או למטה. ייעוץ מורכב ושירותים נוספים יכולים להעלות את הסכום ל- 10,000 אלף ש"ח ואפילו עד 20,000 ש"ח, תלוי במאפייני העסקה והמאמץ הנדרש. גם מחזור משכנתא נחשב למורכב יותר ויעלה יותר מייעוץ למשכנתא ראשונה.

• קבלו כמה הצעות מחיר, והמנעו מהצעות גבוהות מאד או נמוכות מאד.
  אין כוונתנו שמחיר נמוך הוא תמיד בעייתי. חברת ייעוץ העובדת ביעילות יכולה להציע הצעה נמוכה יחסית למתחרות. אך אם קיבלתם הצעה נמוכה מאד, ברמה שאינה מכסה את העלויות של ייעוץ ושירות סביר, יש חשש כי מדובר בשרלטן שאינו מקצועי והשירות שיתן לכם יהיה ירוד. למשל, ייעוץ בסכום 2,000 ש"ח אמור לעורר סימני שאלה, ונסו להבין מדוע יש פער כל כך גדול בהצעת מחיר זו.
• וודאו האם הצעת המחיר כוללת מע"מ.
• אם אתם חברים במועדון צרכנות כלשהו, בדקו האם עובדה זו מזכה אתכם בהנחה. יש חברות ייעוץ משכנתא העובדות עם מועדוני צרכנות.
• שיטת התשלום:
  1. מחיר קבוע מראש. זו שיטה הוגנת ורצויה.
  2. מחיר הנקבע לפי הסכום שהיועץ חסך לכם. שיטה זו מתחלקת לשני מצבים:
  1) מצב שבו אין דרך לחשב את הסכום הנחסך, כיוון שאיש אינו יודע את קפיצות הריבית וההצמדה בשנים הבאות. יועץ המבקש אחוז מסכום כזה, עובד עליכם וכנראה בסופו של דבר הסכום שהוא יגבה יהיה גבוה משל יועץ הנוקט בשיטה הראשונה.
  2) מצב בו ניתן לחשב לפחות חלק מסכום החיסכון, למשל: גובה עמלות שנחסכו, או שכ"ט שנחסך. במקרים אלה אפשר להסכים לאחוז מהם, אבל רק על החלק שניתן לחישוב.
  
• קבלו כמה הצעות והשוו אותן, כדי להבין האם קיבלתם הצעה טובה.

דוגמאות ומקרים אמיתיים של ייעוץ משכנתאות

הדוגמאות האלה נלקחו מלקוחות אמיתיים של יועצי משכנתאות מובילים. כל הפרטים טושטשו על מנת להגן על פרטיותם.

חתמתם על חוזה לרכישת דירה לפני השגת אישור עקרוני למשכנתא והבנק סרב לאשר?

במצב זה אתם עשויים לחשוב שתאלצו לבטל את החוזה או להסתכן בהפרת חוזה על כל הסנקציות שלו. אך לפני צעד קשה זה פנו אל יועץ משכנתאות. הוא גורם בלתי תלוי ולכן כשהוא מנהל משא ומתן עם המוכר על דחיית תשלומים, או משא ומתן עם הבנק על אישור עקרוני, יש סיכוי טוב שקולו ישמע. פתרונות יצירתיים שהיועץ העלה בפני הצדדים, וגם התקבלו: הבנק יסתפק בלווה תומך אחד בלבד. ארגון מחדש של תיק המשכנתא, תוך איתור מקורות הכנסה שבני הזוג לא לקחו בחשבון ופניה לאישור עקרוני לבנקים נוספים.

מקרה זה מציג מצב בו יועץ משכנתאות פתר בעיה שלא היתה מתקיימת בכלל אם היו פונים אליו מראש לייעוץ. פניה מראש ליועץ המשכנתאות היתה מאפשרת פניה לבנק בצורה מסודרת, עם הבנה ברורה של ההון העצמי וגובה המשכנתא שיוכלו לקבל עבורו.

לקחתם הלוואת בלון כאשר רכשתם דירה מקבלן ואתם רוצים למחזר אותה?

הכלכלן של חברת ייעוץ המשכנתאות יבדוק אם העלויות כדאיות. לפעמים עלות עמלות הפרעון המוקדם הופכות את המחזור ללא כדאי. לעיתים לאחר שהלוואת הבלון הוחזרה, והתיק שלכם נקי מהלוואות, תוכלו לצאת לסבב בנקים לאישור עקרוני למשכנתא בסכום גבוה מאשר קודם.

ההון העצמי שלכם אינו מספיק?

חברת ייעוץ משכנתאות יכולה לעזור לכם להתגבר על המכשול ולמצוא מקורות מימון שיגדילו את ההון העצמי. הון עצמי הוא דרישה שאי אפשר להתעלם ממנה ולא משנה אם ההון העצמי צריך לעמוד בדרישות הבנק לקבלת משכנתא, או בדרישות יזם/קבלן כדי לעמוד בתשלומים הראשונים על פרוייקט דיור. הון עצמי הוא דרישת חובה בין אם אתם מעוניינים לרכוש דירה לעצמכם, להשקעה או מקום לעסק. מחסור בהון עצמי יכול להגרם גם כאשר יש לכם נכסים וחסכונות, אך קשה לממש אותם, וגם כאשר החסכונות עצמם אינם מספיקים. למשל, יש לכם חסכונות הנעולים למספר שנים או יש לכם דירה ואתם מעוניינים להחליף אותה, אך לא בטוחים שתוכלו לעמוד בהוצאות של דיור זמני עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה, או מתקשים למכור את הקודמת כדי לגייס את ההון הרצוי. בכל המקרים האלה הלוואה יכולה לעזור. הבנקים בימינו לא נוטים לאפשר משכנתא שניה על נכס, אך בעזרת חברת מימון, הנמצאת בקשרים עם יועץ המשכנתאות ניתן למצוא פתרונות מימון שיגדילו את ההון העצמי ויהפכו את רכישת הדירה שרציתם למציאות. פתרונות כאלה יכולים להיות משכנתא שניה על הדירה שאתם רוכשים או על נכס אחר שבבעלותכם, הלוואת גישור או הלוואה אחרת. היתרון במשכנתא שניה או הלוואה מחברת מימון הוא שלא קיימות עליה ההגבלות של משכנתא בנקאית. ניתן לקבל הלוואה בשווי יותר מ-75% מנכס שברשותכם וסוג הריבית גם יכול להיות גמיש, וכן תקופת הגרייס לפני שמתחילים להחזיר את ההלוואה. הריבית להלוואות אלה בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנת רגילה, אך הן השימוש בהן מגדיל את ההון העצמי ומקרב את המרחק אל הדירה. חשוב שתבדקו כל הצעה כזו ותוודאו את התאמתה ליכולתכם הפיננסית להחזיר את כל התשלומים.

מדד תשומות הבניה משפיע על התשלומים

יועץ משכנתא המתייחס להשפעת מדד תשומות הבניה יכול להציע לכם לשלם תשלומים גדולים יותר באבני הדרך השונות וכך להקטין את השפעת המדד הצומח על התשלום.

חשיבה יצירתית לגבי מקורות הכנסה

האם הוצאות גדולות שיש לכם כיום יתקיימו גם בשנים הקרובות? תשלומים לגן פרטי, צמצום תשלומים על ביטוחים כפולים, עלויות שכר דירה. הבנה של הוצאות שיתבטלו יכולה להשפיע על לוח התשלומים.

מתלבטים בין דירה להשקעה ודירה למגורים?

יועץ משכנתאות יכול לעזור לבנות תוכנית פעולה לכל אחת מהאפשרויות, וכך להבין מה הדרך ממנה תרוויחו יותר – קודם דירה להשקעה ואחר כך למגורים או להפך.