מס רכישה ב-7 נקודות - מה חשוב לבדוק ומתי

מחירי הדירות בישראל גבוהים ושאר ההוצאות מתגמדות לידם, אך חישוב מס רכישה מראש והכרת ההנחות על מס רכישה שהמדינה נותנת יכולים לעזור לכל אדם המחפש דירה וחייב לחשב את צעדיו מראש.


דברים שחשוב לדעת על מס רכישה

עודכן באוגוסט 2020


קניית דירה היא אירוע מרגש המסמל את המעבר לעצמאות וליכולת לעצב בית התואם לדרישותיכם וחוש האסתטיקה שלכם. זו גם אחת העסקאות הגדולות ביותר שרוב האנשים מעורבים בהן, ולכן אחרי השלב בו מוקסמים מדירה ולפני השלב בו חותמים על חוזה לרכישתה, יש צורך לחשב האם ואיך תעמדו בעלות רכישת הדירה, כולל עלויות נלוות שאין דרך להמלט מהן, וביניהן העלות של מעורבות המדינה בעסקת הנדל"ן שלכם בדמות תשלומי מסים, אגרות והיטלים.

המסים מתחלקים למסים מקומיים של הרשות המקומית כמו: היטלי השבחה, אגרות כבישים ועוד הוצאות הנובעות מתוכניות פיתוח לאיזורים ושכונות בעיר ולמסי מדינה כמו מס רכישה.

בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה, בנין או קרקע לא בנויה, צריך לדווח לרשות מיסוי מקרקעין ולבחון האם יש לשלם מס רכישה ומה גובהו. החוק הרלוונטי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העוסק בהטלת מס רכישה ומס שבח. בדומה לכל החוקים העוסקים במסים הוא אינו חומר הקריאה הברור ביותר שאפשר למצוא. הדבר הראשון שעליכם לדעת, הוא שגובה מס הרכישה איננו אחיד, אלא משתנה מידי שנה לפי השתנות המדד, סוג ומחיר הנכס ומושפע מהנחות הניתנות במקרים מסויימים.

מי משלם מס רכישה

התשובה הקצרה היא, שמס רכישה משולם על ידי כל מי שרוכש זכות במקרקעין. התשובה הארוכה יותר, היא שישנם מצבים בהם רשויות המס מעניקות פטור מתשלום מס הרכישה, או הנחה משמעותית על מס הרכישה שנדרש לשלם. מקרים אלו יורחבו בהמשך.

מתי משלמים מס רכישה?

מועד תשלום מס רכישה הוא עד 60 יום לאחר יום העסקה. יום העסקה נקבע לפי המוקדמת מבין האפשרויות: יום החתימה על החוזה, יום חתימה על זכרון דברים, יום התשלום הראשון או יום החתימה על יפוי כח בלתי חוזר. בדרך כלל זהו יום החתימה על החוזה, שלפי הנוהג הרגיל גם חותמים במסגרתו על יפוי כח ומעבירים תשלום ראשון.

אם אתם משפרי דיור, תוכלו להקפיא את תשלום המס עד למכירת הדירה הישנה. לאחר מכירתה תערך שומה לפי ההגדרה המתאימה לדירה החדשה – דירת מגורים יחידה אם מכרתם אותה בזמן המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין או דירת מגורים נוספת אם איחרתם למכור.

מס רכישה לסוגי נכסים

בהתאם להגדרת החוק, לנכסים שונים נקבעו מדרגות מס שונות. תעריפי מס רכישה מתעדכנים בכל שנה ב- 16 לינואר, בהתאם להשתנות המדד. סכומי מס הרכישה הנוכחיים נקבעו ביום 16.1.20 ויהיו בתוקף עד ליום 15.1.21. הקורונה השפיעה בדרכה, ושכנעה את המדינה לשנות ביולי את מדרגות מס הרכישה עבור דירה נוספת.

המס לדירות מגורים נקבע לפי סכום המכירה בעוד המס על שאר סוגי הנכסים הוא קבוע.

דירת מגורים מוגדרת בחוק כדירה המשמשת למגורים או דירה שבנייתה לא הסתיימה אך מיועדת לשימוש למגורים. הגדרה זו כוללת גם רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה מתוך מטרה שהמקום ישמש בעתיד כדירת מגורים, אך נושא קבוצות הרכישה אינו חד וחלק. השוני הרב ביניהן והתחום הרחב של תכנוני מס יכולים לעורר מחלוקות בין קבוצות הרכישה ובין רשות המסים.

דירות מגורים מתחלקות לשני סוגים: דירה יחידה ודירה נוספת.

מס רכישה לדירה ראשונה

כשאומרים "דירה ראשונה" מתכוונים לאנשים שבבעלותם יש רק דירה אחת. המחוקק העדיף להשתמש במושג "מס רכישה על דירת מגורים יחידה" לתיאור רוכשים מסוג זה. לדירת מגורים יחידה נקבעו מדרגות מס נמוכות במטרה להקל על משפחות וזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. כדאי לבדוק האם אתם והדירה שרכשתם עונים להגדרה הזו וכן לתכנן מראש את צעדיכם כדי שתתאימו להגדרה.

מהי דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה היא דירת מגורים של תושב ישראל, שאין בבעלותו דירה נוספת. אתם יכולים להיחשב כבעלי דירת מגורים יחידה גם במקרה שיש בבעלותכם פחות משליש בדירת מגורים אחרת או פחות מחצי בדירה שהתקבלה בירושה.

רוכשים שאינם זכאים להקלות מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה:

ההגדרה אומרת "תושב ישראל" כלומר, אדם שחי בישראל. הגדרה זו מונעת מחברות בע"מ ומתושבי חוץ להיות בעלי דירה יחידה והם יאלצו לשלם לפי מדרגות המס של דירה נוספת. אך תושבי חוץ יכולים להאבק בהגדרתם ככאלה, כי מבחני החוק ורשות המסים לקביעת מיהו תושב חוץ אינם נותנים תשובה אחת פשוטה והרבה דיונים משפטיים נערכו בנושא בעבר.

מקרים נוספים שרשות המסים מכירה בהם כרכישת דירת מגורים יחידה:

משפרי דיור:  הגדרה זו קיימת כדי לאפשר לאדם תקופת חפיפה של בעלות על שתי דירות, כאשר הוא קנה דירה חדשה אבל עדיין לא הספיק למכור את הישנה. תקופת החפיפה נקבעת לפי הדירה שרכשתם:

  • אם רכשתם דירה מיד שניה, עליכם למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מיום קניית הדירה החדשה, כדי להיחשב כבעלי דירה יחידה ולשלם מס רכישה לדירה ראשונה. תקופת הזמן של 18 חודשים נקבעה בהוראת שעה בשנת 2016 וצפויה לחזור לאורך הקודם של 24 חודשים עם תום הוראת השעה ב- 2021. השפעות הקורונה על שוק הנדל"ן והחשש מהאטה בו גרמו לדיון בשאלה האם יש מקום לקצר את הוראת השעה ולהחזיר את התקופה החפיפה של 24 חודשים, כשבסופו של דבר נקבעה הוראת שעה חדשה לפיה: אם סיום תקופת החפיפה נופל בין 1.3.20 ועד 1.10.20, סיום החפיפה יהיה ב- 1.10.20 .
  • רוכשי דירה מקבלן יזכו לתקופת חפיפה של 12 חודשים מיום העברת החזקה בדירה. הסיבה לבחירה ביום העברת החזקה היא ההבנה שלעתים קרובות יש איחורים ועיכובים בבניה שאינם תלויים ברוכש וברצונו ומשפיעים על יכולתו לקבוע מועד יציאה מדירתו הנוכחית עם מכירתה.

מי שלא מכר את דירתו הישנה בתקופה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין ישלם מס רכישה על דירת מגורים נוספת. כך גם מי שמכר רק חלק מהזכויות בדירה והיא עדיין חלקית בבעלותו.

קבוצת רכישה: בהנחה שקבוצת הרכישה הוכרה כרוכשת דירת מגורים, יש מספר מצבים המאפשרים להכיר בה כדירת מגורים יחידה.

אם קניתם דירה במסגרת קבוצת רכישה אבל יש עיכוב משמעותי בהשלמת הבנייה, ועכשיו אתם תקועים ורוצים לקנות דירה אחרת ולמכור את חלקכם בקבוצת הרכישה, יש סיכוי שיכירו בכם כבעלי דירה יחידה אם אתם עומדים בתנאי החוק, וביניהם: מדובר בדירת מגורים יחידה, העיכוב לא באשמת הרוכש ובנוסף יש להוכיח עיכוב וההאטה כמוגדר בחוק.

מקרים נוספים:

יש דירות שלא יספרו אותן כדירות שברשותו של אדם, אלא יתעלמו מהן כאילו אין לו דירה. במקרים אלה כשאדם ירכוש דירה, היא תחשב לדירת מגורים ראשונה לצורך מס רכישה: יש שליש ומטה של זכויות בדירה או מקבלים בירושה חצי דירה.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

מדרגת מס שווי דירה אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה עד 1,744,505 ש"ח פטור מתשלום מס רכישה
מדרגה שניה 1,744,506 ש"ח עד 2,069,205 ש"ח 3.5%
מדרגה שלישית 2,069,206 ש"ח עד 5,338,290 ש"ח 5%
מדרגה רביעית 5,338,291 ש"ח עד 17,794,305 ש"ח 8%
מדרגה חמישית ש"ח 17,794,306 ומעלה 10%

לדוגמה: קניתם דירה שעונה להגדרה "דירה יחידה", בעלות של 2 מיליון ש"ח. קודם כל, עליכם לבדוק באיזו מדרגה נמצא הסכום 2 מיליון - המדרגה השנייה. מקבלים פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,744,505 ש"ח (המדרגה הראשונה), ונשאר לשלם מס רכישה רק עבור החלק שבין 1,744,505 ש"ח לבין 2,000,000 ש"ח. 

כדי לדעת מה הסכום אותו עליכם לשלם, צריך לחשב את ההפרש בין הסכומים: 2,000,000-1,744,505. התוצאה היא 255,495 ש"ח, וזה הסכום ממנו נחשב את מס הרכישה. בגלל שמס רכישה במדרגה השנייה הוא 3.5%, נכפיל את האחוזים בסכום 255,495 ונקבל - 8,942 ש"ח. כלומר, אתם צריכים לשלם לרשויות המס 8,942 ש"ח עבור דירה שעלותה 2 מיליון ש"ח, אשר מוגדרת דירה יחידה.

מס רכישה לדירה נוספת

הכוונה לכל דירת מגורים שלא הכירו בה כדירת מגורים יחידה. כלומר, מס רכישה לדירה שניה, שלישית וכן הלאה מתבסס על אותן מדרגות מס. ההנחה היא שכל דירה שאינה דירת מגורים יחידה היא דירה להשקעה.

עד ל- 29.7.20 היו בתוקף מדרגות מס שהחלו ב- 8% עד לשווי דירה של 5,340,000 ש"ח ו- 10% על כל הסכום שלמעלה מכך. המס הגבוה היה אמור להיות בתוקפו עד סוף 2020 ונועד להרתיע משקיעים ולאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה. המשקיעים אכן הורתעו ועברו לרכוש דירות בחו"ל, אך מחירי הדירות לא ירדו ולא הושגה הקלה בעומס הכלכלי שרכישת דירה מטילה על משפחות צעירות.

כחלק מנסיונות ההתמודדות עם השפעת הקורונה על האטת שוק הנדל"ן, הורדו מדרגות המס לגובה הנוכחי:

מדרגת מס שווי דירה נוספת אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה עד 1,292,280 ש"ח 5%
מדרגה שניה 1,292,281 ש"ח עד 3,876,835 ש"ח 6%
מדרגה שלישית 3,876,836 ש"ח עד 5,338,290 ש"ח 7%
מדרגה רביעית 5,338,291 ש"ח עד 17,794,305 ש"ח 8%
מדרגה חמישית מעל 17,794,305 ש"ח 10%

מטרת פעולה זו היא להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן והתקווה היא שהפעילות בו תחזור לפרוח והמדינה תזכה למסים רבים שיכסו את הגרעון ההולך וגדל. תופעות לוואי צפויות מהורדת מס הרכישה היא שמחירי השכירות ירדו לצד החשש שזוגות צעירים שוב יאלצו לזנוח את חלום רכישת הדירה.

למעשה נראה כי הקטנת מס הרכישה נעשתה בחטף, ללא דיון מסודר ותוך הכנסתה, ללא הצדקה עניינית, כחלק מתוכנית הסיוע והמענקים לטובת הציבור. נשאר לחכות ולראות מה יהיו ההשלכות על המשפחות הצעירות, ואיך הן יועצמו על ידי שאר השלכות הקורונה.

הנחה במס רכישה - "העברה ללא תמורה"

"העברה ללא תמורה" היא הדרך של רשות המסים להגיד שהדירה ניתנה במתנה, ואם מדובר בדירת מגורים שניתנה במתנה מקרוב משפחה, משלמים רק שליש ממס רכישה הרגיל. מחשבים את המס לפי שווי הדירה, ואז מורידים ממנו שני שליש.

"קרוב משפחה" הוא קרוב מדרגה ראשונה כמו בן זוג, ילד, הורה, אח וכן בן זוג של ילד ובן זוג לשעבר של מקבל המתנה, אם היו בני זוג ב- 6 חודשים שלפני העברת הדירה.

מקרה מיוחד של העברה ללא תמורה שמאפשר פטור מוחלט ממס רכישה הוא כשבני זוג גרים ביחד באותה הדירה, ואחד מהם נותן את הדירה במתנה לשני.

מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים

מס הרכישה על נכסים שאינם מוגדרים כדירת מגורים עומד על 6% ממחיר העסקה. אם תהיתם על איזה נכסים תשלמו את הסכום הזה:

  • קרקע לא בנויה
  • בניין
  • מגרש - ללא קשר ליעודו
  • חנות, משרד או מחסן
  • דירת נופש בחלק מהמקרים, תלוי בחוזה המכר ובשימוש בפועל

מס רכישה על קרקע חקלאית

קרקע חקלאית מתחלקת לשניים: החלק שמיועד למגורים והחלק שמיועד לחקלאות. מס רכישה עבור החלק שמיועד למגורים יחושב על פי מדרגות המס הרגילות (דירה יחידה או דירה נוספת, תלוי בנסיבות). עבור החלק שמיועד לחקלאות, קיימות שתי מדרגות מס: עד 443,480 ש"ח משלמים 0.5% מס, מעל סכום זה משלמים 5% מס.

איך מחשבים מס רכישה

מס רכישה מחושב לפי השווי של הנכס, כשברוב המקרים מתייחסים למחיר העסקה כמחיר של שווי הנכס. ניתן לבצע חישוב של גובה המס אותו יהיה עליכם לשלם באמצעות מחשבון מס רכישה.

במחשבון זה יש להזין את כל הפרטים הרלוונטים לעסקה:

  • סוג הנכס
  • מה סכום העסקה
  • האם אתם זכאים לפטור או הנחה במס מסיבה כלשהי

חישוב מס רכישה כשקונים חלק מנכס

לעתים רוכשים רק חלק מהזכויות בקרקע או בדירה. יש מי שיחשוב שבמצב זה מחשבים את המס לפי הסכום ששילם הקונה, אך זה לא המצב.

במקרה כזה בודקים מהו השווי המלא של הנכס, כאילו רכשתם את כולו. על סכום זה מחשבים את מלוא המס ואז מכפילים באחוז הנכס שהקונה רכש.

לדוגמא: משקיע רכש 25% מהזכויות בדירת מגורים בסכום של 1,000,000 ש"ח.

סכום העסקה אם היה קונה את כל הזכויות בדירה הוא 4,000,000 ולפיו נחשב את המס על הדירה במחשבון מס רכישה ויתקבל שהמס הוא 228,309 ש"ח. מאחר והמשקיע רכש רק 25% מהדירה:

228,309*0.25=57,077 ש"ח.

איך משלמים מס רכישה

הצהרה על עסקה במקרקעין

בכל בעסקת נדל"ן חייבים ליידע את מיסוי מקרקעין על פרטיה. גם אם זכאים לפטור ממסים.

הצדדים חייבים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים, תוך 30 יום מביצועה.

בדרך כלל ההצהרה היא אחד המסמכים שעורכי הדין המלווים את העסקה יכינו עבור הצדדים וגם יגישו אותה למשרדי מיסוי מקרקעין במחוז בו נמצא הנכס ושם גם משלמים מס רכישה.

ההצהרה מכילה את כל פרטי העסקה, כמו פרטי הנכס שנרכש, סכום העסקה, פרטי הצדדים ועוד.

שומה עצמית במס רכישה

כחלק מההצהרה הרוכש יכול להצהיר על סכום מס הרכישה שהוא צריך לשלם ויפרט את החישוב שערך כדי להגיע לסכום זה. פעולה זו נקראת "שומה עצמית". השומה העצמית תכלול גם את כל הפטורים וההנחות שהרוכש זכאי להן.

רשות המסים יכולה לקבל את השומה העצמית או לערוך שומה משלה שתחייב את הרוכשים.

אם נראה שהשומה אינה נכונה, ניתן להגיש לרשות המסים השגה על השומה תוך 30 יום.

קיים גם הליך "תיקון שומה" המיועד למקרים בהם התגלתה טעות בשומה המקורית, או שהתגלו פרטים חדשים המצדיקים את תיקון השומה. ניתן להגיש בקשה לתיקון בתוך 4 שנים, באמצעות טופס 7085.

הצהרה על אמצעי תשלום

אחד מסעיפי ההצהרה על העסקה דורש מכם לפרט איך שילמתם עבור הדירה, כמו העברה בנקאית, שיק בנקאי וכד'. דרישת פירוט אמצעי התשלום נוספה במסגרת הוראות החוק לצמצום השימוש במזומן. אם רשמתם בהצהרה שתשלימו את פרטי אמצעי התשלום בשלב מאוחר יותר, תקבלו מרשות המסים מכתב הדורש להשלים את המידע הזה בחודשים הבאים. אל תתעלמו ממנו, אלא מלאו את הטופס המקוון במועד הנדרש, המכיל הערה קטנה עד בלתי נראית המבהירה איך להתייחס בהצהרה למשכנתא שלקחתם.

אפשרויות תשלום מס רכישה

אם לא שילמתם מס רכישה תוך שימוש בגישה המקוונת של עורך הדין, הכנסו לתשלום מס רכישה באינטרנט, באמצעות שירות תשלום חובות מיסוי מקרקעין של רשות המיסים. דרכים אחרות לתשלום הן להגיע למשרד מיסוי מקרקעין בו הוגשה ההצהרה, לשלם באחד הבנקים או בבנק הדואר.

בדרך כלל עורך הדין המלווה את המכירה יבצע את החישוב, יגיש את ההצהרה והשומה העצמית ולעתים קרובות גם ישלם את מס הרכישה באופן מקוון דרך מערכת מייצגים בשם הקונה. תוכלו להעזר בו גם לצורך מילוי ההצהרה על השלמת אמצעי תשלום.

החזר תשלום עודף של מס רכישה

במידה ושילמתם מס רכישה גבוה יותר ממה שהיה צריך, יש לכם אפשרות לקבל את היתרה בחזרה. עליכם להיכנס לאתר רשות המיסים ולפי תעודת הזהות שלכם, תוכלו לבדוק האם קיימת יתרה לזכותכם. אם יש לכם יתרת זכות שגובהה עד 500 ש"ח, אתם מזינים פרטי חשבון בנק באתר רשות המסים ותקבלו את הכסף.

לקבלת החזר על סכומים גבוהים יותר, תדפיסו את הטופס שבאתר, ולאחר מילויו תגישו אותו לבנק בו מתנהל חשבונכם. הבנק יטפל בהחזר מול רשות המסים.

פטור ממס רכישה והנחות במס רכישה

במעט מאד מקרים קיים פטור ממס רכישה, אך יש מספר אוכלוסיות הזכאיות להנחה במס רכישה, הנחה שיכולה להתבטא בסכומים משמעותיים.

הנחה במס רכישה לנכה ועיוור, למשפחות שכולות ולנפגעי פעולות איבה

מי שהוכר כנכה או עיוור על ידי ביטוח לאומי לפני הרכישה, וכן מי שהוכר כמשפחה שכולה או נפגע פעולת איבה יקבל הנחה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים שבה הוא מתכוון להתגורר. את ההטבה הזו אדם יכול לנצל רק פעמיים במשך חייו.

מס הרכישה על דירת מגורים יהיה על סך 0.5% משווי העסקה וזוהי הנחה משמעותית ביותר על מס הרכישה.

בדירת מגורים יחידה אשר שוויה עד 2,500,000 ש"ח יש הקלה נוספת: מדרגת המס הראשונה פטורה כמו בכל דירת מגורים יחידה. כלומר, אין מס רכישה על החלק ששוויו עד 1,744,505 ש"ח. הרוכש ישלם 0.5% מס רכישה רק מדרגת המס השניה. נאמר שהוא רכש דירה שמחירה הוא 2,500,000 ש"ח – הוא ישלם מס שגבהו 3,777 ש"ח. אדם רגיל הרוכש דירת מגורים יחידה באותו הסכום ישלם מס רכישה בסך 32,905 ש"ח.

הנחת מס רכישה לעולה חדש

עולה חדש שרכש דירת מגורים משנה לפני עלייתו ועד 7 שנים לאחר עלייתו לישראל זכאי להנחה במס רכישה, לפי מדרגות המס המפורטות כאן. את ההנחה המשתלמת הזו ניתן לנצל פעם אחת בלבד.

מדרגת מס שווי דירה אחוז מס רכישה
מדרגה ראשונה עד 1,828,615 ש"ח 0.5%
מדרגה שניה מ- 1,828,615 ש"ח 5%

מקרים נוספים הזכאים להנחה במס רכישה

הורים לילד נכה ב- 100% ועומדים בתנאי החוק זכאים להנחה דומה להנחת מס רכישה לעיוור וגם מקבלים הנחת מס רכישה על קניית קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים.

ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים זכאים בהנחה למס רכישה בגובה ההנחה במס רכישה לעיוור.

סיכום

תשלום מס רכישה מתבטא בדרך כלל בתוספת של עשרות עד מאות אלפי ש"ח המצטרפים למחיר הדירה או הקרקע שרכשתם. על מנת לנצל את מלוא ההנחות במס רכישה שהחוק מציע, כדאי שהשומה העצמית תבוצע בידי עורך דין או שמאי המתמחים בכך ויודעים לבחור את דרך החישוב המתאימה ביותר. לפני שאתם רוכשים דירה, כאשר אתם מחשבים כמה כסף תוכלו להשקיע לשם כך, חשוב מאד לקחת בחשבון הוצאות גבוהות נוספות כמו מסים שונים, עמלות, שיפוצים וכן הלאה. זה גם הזמן לבחון כמה משכנתא תצטרכו ולהתעמק בתמהילי המשכנתא ובדיקה מהו תמהיל משכנתא שיתאים לכם. תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בכל ההיבטים הכספיים והחישובים ויעזור לקבל משכנתא בתנאים טובים. חשוב להשתמש במחשבונים ובמידע אמין כדי להשיג אומדן טוב על הסכום הנדרש להגשמת השאיפה לרכישת הבית בו תחיו בשנים הבאות.


ליווי עד קבלת משכנתא בריבית נמוכה

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא