עודכן בדצמבר 2022

בקשת משכנתא לקניית דירה דורשת הערכות מראש, והכרות עם השלבים לקבלתה. בזכות בנק ישראל והנחיותיו, מדובר בשלבים מוגדרים היטב שכל בנק למשכנתאות פועל לפיהם. חשוב להבין בדיוק למה אתם נכנסים, כדי שתדעו לנווט את הדרך ולקבל את המקסימום האפשרי בכמה שפחות מאמץ ובזבוז זמן.

קניית בית ובקשת משכנתא הם הצעד הכלכלי המשמעותי ביותר בחייהם של אנשים רבים ולכן חשוב להכיר היטב את תנאי ההלוואה ולהיות מודעים לכל האפשרויות העומדות בפניכם. אל תוותרו על עריכת סקר שוק והשוו את התנאים שהבנקים השונים יכולים להציע לכם, כיוון שבסכומים אלה, כל חיסכון הוא חיסכון משמעותי.

עדיף להגיע לבקשת המשכנתא כשאינכם לחוצים לקבל אותה באופן מיידי, כך יהיה לכם זמן להשוואת תנאי המשכנתא, לשיחות עם הבנק ובאופן כללי להשקיע את הזמן הנדרש לשם קבלת התנאים הטובים ביותר.

לפני הצעד הראשון - שמאי מקדים במקרים מיוחדים

במקרים בהם לוקחים משכנתא באחוז המימון המקסימלי, חשוב מאד שתוכלו לקבל את מלוא סכום המשכנתא שרציתם, אחרת לא תוכלו לשלם למוכר. הסטטיסטיקה מהשנים האחרונות מראה שב- 10% מהמקרים שמאי הבנק נותן לנכס הנבדק הערכת מחיר נמוכה יותר ממחיר העסקה בין המוכר והקונה. את רוב המקרים האלה ניתן לחזות מראש, כי הם נובעים ממצב בו יש שוני בין המחיר שהמוכר דורש לבין הערך האמיתי של הדירה.

אם אתם מודעים לבעיה תכנונית כמו:

• פער בין המציאות בשטח ובין התוכניות הרשומות עקב בניה ללא היתר, חריגות בניה, יצירת דירות מחולקות או טעות כלשהי.
• לעתים המוכר יטען שהדירה כוללת חניה, מחסן או שטח גינה ובפועל בנסח הטאבו הם לא רשומים כצמודים לדירה, או מוכר הטוען שגודל הדירה גדול מהרשום בנסח הטאבו.
• בבניה ישנה במיוחד או במקרים בהם נבנו דירות במהירות ולפני קבלת כל האישורים מהרשויות עולות בעיות ברישום הדירה או רישום הבעלות עליה, לעתים קשה לערוך זיהוי מדוייק לנכס בתוך הרישום של האיזור.
• עיקולים, חובות, צווי בית משפט המוטלים על הדירה או על בעליה, בעיות ועיכובים בהסדרת המעמד של הקרקע - כולם גורם מעכב שיכול להוריד את ערך הדירה.
• מקרה נוסף בו מחיר הדירה לא תואם לשמאות על ידי הבנק הוא כאשר המחיר הדירה מגלם עליית ערך עתידית עקב פיתוח האיזור, אחוזי בניה שלא נוצלו במלואם או תוכניות תמ"א 38 המיועדות לבנין. שמאי הבנק עשוי לא להסכים עם הערכת ההשבחה העתידית ולקבוע את ערך הדירה לפי מצבה הנוכחי בלבד.

חלק מהבעיות הן משפטיות או קשורות ברישום ולגביהן אפשר להתייעץ עם עורך דין כדי להבין את ההשלכות על הרכישה. לעתים אפילו לא ישתלם לרכוש דירה כזו. במקרים אחרים, העוסקים בערך הדירה ובהבדלים בין דברי המוכר ובין רישום הדירה, הפתרון הוא שמאות מקדימה לפני החתימה על חוזה רכישת הדירה. מה הכוונה?

תזמינו שמאי מקרקעין מוסמך, למשל מתוך הרשימה שמפרסמת מועצת שמאי המקרקעין, שיבצע הערכת שווי לדירה בה אתם מעוניינים. מחיר הערכת שמאי יכול לנוע בסביבות אלפי שקלים, אך עשוי לחסוך לכם את הקושי ברכישת דירה שלא תוכלו לשלם עליה. אם אתם יודעים פחות או יותר לאיזה בנקים תפנו לבקש משכנתא, או אם כבר יש לכם אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחד או יותר, בחרו שמאי שעובד עם אחד או יותר מהבנקים שאליהם תפנו, וכך תחסכו את שלב שמאי הבנק, וגם, הבנק לא יתווכח עם הערכת שמאי שהוא עובד אתו. אם החלטתם לרכוש את הדירה, תבהירו לבנקים במהלך המשא ומתן שיש ברשותכם הערכת שמאי מקצועית המעידה שתמחור הדירה מדוייק כדי שלא תקבלו משכנתא נמוכה שלא תאפשר תשלום מלא על הדירה.

צעד ראשון - אישור עקרוני למשכנתא

אישור עקרוני למשכנתא הוא שלב מוקדם והכרחי בדרך לקבלת משכנתא. המשמעות של אישור עקרוני, היא שהבנק יסכים לתת לכם משכנתא בתנאים המנהמפורטים באישור. אישור עקרוני אפשר לקבל לפני שמצאתם דירה, או לאחר שמצאתם, אך ברור שכאשר יש דירה וידועים הפרטים עליה, האישור העקרוני יהיה מדוייק יותר. מבלי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, לא כדאי להתקדם בהליכי רכישת דירה, אחרת אתם עלולים לגלות שחתמתם על חוזה קניית דירה שאינכם מסוגלים לשלם עבורה.

כל בנק יציע לכם מסלולי משכנתא שונים, ואם בנק אחד נתן לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא, זה לא אומר בהכרח שגם בנק אחר יסכים לתת לכם משכנתא, וגם אם כן, תלוי באילו תנאים. לכן, כמו בכל מצב בו אתם רוצים לקבל את התנאים הטובים ביותר, כדאי לפנות לפחות ל-3 בנקים ולבקש אישור עקרוני. כך יהיו לכם כמה אפשרויות וגם יותר ידע היכן אפשר לבקש הורדה ובאיזה נקודות להציע לבנק ללכת לקראתכם.

מומלץ מאוד לבצע את תהליך קבלת האישור העקרוני מראש. כך אתם תדעו מראש איזה סכום הבנק מוכן לתת לכם, ובצירוף עם ההון העצמי שלכם, תדעו מהו התקציב שלכם לרכישת דירה. כמו כן, בגלל שכבר יש סיכום בסיסי ביניכם לבין הבנק, אתם תקבלו את המשכנתא עצמה מהר יותר. כל עוד האישור העקרוני בתוקף לא תושפעו משינויי ריבית במשק. בנוסף, עשוי להיות לכם יתרון על פני אנשים אחרים שרוצים לקנות את הדירה שאתם מתעניינים בה, כי אישור עקרוני מראה למוכר שיש לכם סיכוי גבוה יותר לקבל משכנתא.

כיום ניתן לבקש ולקבל אישור עקרוני ללא צורך להגיע לבנק. רוב הבנקים מאפשרים הגשת בקשה אונליין, נציג יחזור אליכם ולאחר השלמת כל הפרטים ישלח אליכם אישור עקרוני למשכנתא. זה תהליך מהיר שבדרך כלל לא לוקח יותר מכמה ימים. כדי לתת לכם אישור עקרוני הבנק יבקש רשימה של מסמכים ויבדוק את אמינותם. עוד על תהליך קבלת אישור עקרוני, קראו במאמר "אישור עקרוני למשכנתא".

אישור עקרוני לקבלת משכנתא יהיה בתוקף למשך 24 ימים לפחות. האישור עשוי להיות בעל תוקף ארוך יותר, אך קחו בחשבון שמעבר לפרק הזמן המינימלי, הבנק רשאי לבטל או לשנות את תנאי המשכנתא ואת גובה ריביות המשכנתא שבאישור העקרוני. במידה והאישור פג תוקף, תצטרכו להגיש את המסמכים וההצהרות שלכם מחדש. שימו לב, האישור העקרוני מחייב את הבנק, ולא אתכם, כך שאתם יכולים לקבל אישור עקרוני ממספר בנקים ואינכם חייבים לקחת את המשכנתא דווקא בבנק שנתן את האישור העקרוני.

צעד שני - השוואת משכנתאות ובחירת בנק למשכנתאות

הזמן הנכון לבחירת בנק לקבלת משכנתא הוא אחרי שהגעתם להסכמה עם מוכר הנכס וקרוב לחתימה על חוזה הרכישה. בצעו סקר שוק מקיף ובדקו מה כל אחד מהבנקים שפניתם אליהם מוכן להציע לכם. שלב זה חשוב במיוחד ונועד לאפשר לכם להכיר את האלטרנטיבות הקיימות בשוק, כך שתוכלו לקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.

להבדיל מקבלת האישור העקרוני למשכנתא שאורכת מספר ימים, השלב בו אתם בוחרים את הבנק למשכנתאות ועד שהמשכנתא תאושר סופית, עשוי לקחת פרק זמן ארוך יותר, בהתאם להתנהלות המו"מ.

אתם צריכים לתאם פגישה עם כל אחד מהבנקים בהם אתם בודקים את תנאי המשכנתא, כדי לשוחח עם יועץ משכנתאות. בעיקרון זו פגישה פרונטלית, אך כיום אפשר לבצע חלק גדול מהפגישות גם בטלפון.

עליכם להציג לבנק את המסמכים הבאים:

• טופס בקשה לקבלת משכנתא.
• תעודת זהות של הלווים.
• חוזה לרכישת הנכס חתום ע"י הצדדים.
• נסח טאבו של הנכס או אישור רישום אחר.
• תדפיסי בנק מ- 3 חודשים אחרונים מכל הבנקים בהם יש לכל אחד מהלווים חשבונות
• 3 תלושי משכורת אחרונים עבור שכירים או אישור הכנסה חתום ע"י רואה חשבון לעצמאיים ומידע על הכנסות נוספות.

הבנקאי יציג לכם הצעה שכוללת את גובה המשכנתא (כמה כסף אתם יכולים לקבל מהבנק), תמהיל המשכנתא (שילוב מסלולי משכנתא שלכל מהם אחד עם סוג ריבית שונה ותקופה שונה), גובה הריביות במסלולים השונים וכן תשלומים נוספים כמו עמלות.

לא קיים תמהיל משכנתא אוניברסלי שמתאים לכולם, כיוון שתמהיל משתלם נבנה בהתאם ליכולת הפיננסית האישית של מקבל המשכנתא. הבנק מציע תמהיל משכנתא לפי הנתונים שמסרתם, אך מקפיד שהתמהיל יהיה רווחי עבורו, והכוונה היא שהריביות בתמהיל מספקות לבנק רווח נאה. אל תקבלו אותו כמובן מאליו, אלא בדקו איך לשפר אותו ולקבל תמהיל משכנתא טוב יותר. תוכלו לקרוא על הכללים לבניית תמהיל משכנתא מומלץ, להבין איך הבנק קובע את גובה הריבית שהציע לכם ואיך נקבעת רמת הסיכון של ההלוואה שלכם, לבדוק ריביות משכנתא מעודכנות בבנקים השונים ולבנות בעצמכם דוגמאות תמהיל בעזרת מחשבון משכנתא.

אל תחששו מיועץ המשכנתאות של הבנק, זכרו שכל בנק מעוניין שתקחו משכנתא אצלו ולא אצל המתחרים. אתם בהחלט יכולים לנהל משא ומתן על תנאי המשכנתא שמציעים לכם, כדי לשפר את התנאים. תוכלו להשוות את ההצעות שקיבלתם מכמה בנקים, מה שייתן לכם ידע טוב לניהול משא ומתן. לאחר שקיבלתם הצעות ודיברתם שוב עם הבנקים, תוכלו להתמקד בבנק אחד או שניים עד לקבלת ההצעה הטובה ביותר מבחינת ריבית, עמלות והטבות אחרות.

הנה כמה דגשים לבדיקת ההצעות שקיבלתם מהבנקים כדי לערוך השוואת משכנתאות יעילה:

• במהלך הפגישה לשאול על כל דבר שאינכם מבינים, לבקש הסברים ודוגמאות, וגם לבקש בכתב את כל מה שאפשר. אלה יהיו שיעורי הבית שתעשו בשלב הבא.
  רשימת "שאלות שחשוב לשאול בפגישה עם הבנק":
  • 1. שאלות העוסקות בריבית המשכנתא של כל מסלול בתמהיל: גובה הריבית, נקודות עוגן ושינוי, הצמדה למדד, האם תדרש עמלת פרעון מוקדם. מה לוח הסילוקין שישמש את הבנק ואיך יראו התשלומים לפי כל לוח סילוקין.
  • 2. שאלות העוסקות בעמלות ועלויות נלוות לקבלת המשכנתא: עמלת פתיחת תיק, ביטוחי משכנתא, עלויות שמאי וכו'. יש עלויות קבועות - של אגרות ותשלומים לגופים אחרים. אך על עמלות ותשלומים לבנק ניתן לדבר.
  • 3. בדקו האם יש הטבות כלשהן. למשל, למי שמעביר את חשבון העו"ש או פותח חשבון חדש או למי שמשתייך למגזר עסקי כלשהו כמו עובדי מדינה, הסתדרות, או ללשכה מקצועית כלשהי כמו עורכי דין, רואי חשבון או רופאים.
  • 4. שאלות העוסקות בשינוי תנאי התשלום: האם ניתן לשנות את היום בו יורד התשלום, מה ההשפעה של איחור בתשלום, גובה ריבית פיגורים, מה היכולת לשנות את לוח התשלומים.
• בדיקה של ההצעה בבית- ישבתם מול נציג הבנק והבנתם פחות או יותר מה הוא הציע. עכשיו תוכלו להקדיש זמן בבית להבנת ההצעה במלואה. החומר שקיבלתם מהבנק מכיל תמהיל משכנתא שהבנק מציע, וקרוב לודאי שתוכלו לבנות ולהשיג תמהיל משכנתא שיותר יתאים לכם. תשתמשו במחשבון משכנתא להבנת המשמעות הכספית של תמהיל המשכנתא המוצע ואיך אתם יכולים לשפרו. לצורך כך חשוב להכיר את הגבלות בנק ישראל על משכנתאות וריבית משכנתא.
• תשתמשו במחשבון משכנתא גם כדי לאתר את הבנק שהציע את התמהיל הטוב ביותר.
• זה זמן מתאים לגשת ליועץ משכנתאות פרטי שיבחן את ההצעות ואת נתוניכם ויעזור לכם למקסם את מה שניתן להשיג מהבנק. ייעוץ משכנתאות יכול לחסוך לכם בסופו של דבר סכום ניכר. היועץ יוכל לתת לכם מידע נוסף, להוסיף פרטים שלא ידעתם ולכן לא שאלתם עליהם, ויעזור בניתוח ההצעות שקיבלתם. אולי גם יציע לכם איך לפנות לבנק ולשפר את ההצעות האלה.
• כדאי ליצור טבלה, אפשר באקסל, המתייחסת לכל נתוני המשכנתא ולהכניס לתוכה את המידע הכלול בהצעת המשכנתא (בטבלה תוכלו להכניס נתונים שאינם קיימים במחשבון המשכנתא, כמו מחירי עמלות, הנחות והטבות). כך תוכלו לראות בקלות מה המשכנתא המתאימה ביותר, טבלאות אקסל מאפשרות פילוח ומיון קלים של הנתונים השונים וחישוב לפי נוסחאות. הרשימה "מה חשוב לשאול בפגישה עם הבנק" יכולה להוות עמודות בטבלה. פרט לכך, ניתן להוסיף לטבלה עמודה עבור כל נושא הנראה חשוב בעיניכם. כמובן, רצוי לשים לב ולא להסתנוור מהטבות קטנות, אם בסך הכל הכללי ההצעה אינה משתלמת.

צעד שלישי – פתיחת תיק משכנתא בבנק

לאחר שתבחרו את הבנק שהציג את ההצעה המתאימה ביותר עבורכם, הגיע הזמן לפתוח בו את תיק המשכנתא. בשלב זה, יהיה עליכם לבצע מספר פעולות, אשר נועדו להבטיח את זכותו של הבנק לקבל בחזרה את הכסף שהוא הלווה לכם.

מכיוון שהדירה היא הבטוחה העיקרית של הבנק לקבלת הכסף בחזרה, הוא ירצה לוודא שהדירה אכן קיימת ושהיא שווה את הסכום שאתם מבקשים. לכן, בהתאם להנחיות בנק ישראל, הבנק יבקש שתזמינו שמאי לדירה שאתם מעוניינים לקנות (מתוך רשימת השמאים של הבנק), כדי שהוא יעריך את שווי הדירה. מדובר בהליך סטנדרטי שנדרש עם כל רכישה של דירה, חוץ ממצב של רכישה מקבלן בפרויקט עם בנק מלווה.

אתם תשלמו את שכר הטרחה של השמאי, שלרוב עומד על כ- 400-800 ש"ח. הבנק יקבע את שווי הנכס לפי חוות דעת של שמאי, ולא לפי מה שכתוב בחוזה המכר שלכם. לכן, אם השמאי יחליט שהדירה שווה פחות ממה שהסכמתם לשלם עליה בחוזה, הבנק עלול לא להסכים לתת לכם את מלוא סכום המשכנתא שאתם צריכים. הדרך לבדוק האם מחיר הדירה אינו יקר מערכה האמיתי מפורטת בתחילת המאמר בכותרת "צעד מקדים".

רישום הערת אזהרה: הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה על שמו במרשם בו רשומה הדירה (טאבו, חברה מנהלת או רשות מקרקעי ישראל), עם ציון גובה סכום המשכנתא שהוא נתן. הערת אזהרה זו תשמש כדי להבהיר לכל אדם שהבנק זכאי לחלק מהדירה ששוויו כשווי המשכנתא וזכות זו קיימת עד לסילוק המשכנתא.

ביטוח חיים למשכנתא: במידה ואחד מבני הזוג נפטר, הביטוח ישלם את המשכנתא. באופן זה מוודא הבנק שהוא יקבל את כספו בחזרה, גם במקרה של מוות. אל תוותרו על סקר שוק והשוו בין מחירי הביטוחים, גם מחוץ לחברת הביטוח שהבנק עובד איתה. אפשר להתרשם בדף השוואת ביטוח המשכנתא.

ביטוח מבנה: הבנק מחייב את הרוכשים לרכוש ביטוח לנכס. באופן זה, אם יגרם לדירה נזק כלשהו, בין אם מדובר בנזקי מים עקב נזילה ובין אם הבניין נשרף והדירה נהרסה לחלוטין, חברת הביטוח תדאג לפיצוי והבנק לא יפסיד את כספו. גם במקרה זה, בצעו סקר שוק מקיף, גם מחוץ לחברת הביטוח שהבנק עובד איתה, כדי למצוא את ההצעה הטובה ביותר.

חתימת המוכרים: מי שקניתם מהם את הנכס יצטרכו להתחייב לבנק שיחזירו לו את כספי המשכנתא במקרה של ביטול העסקה.

רישום משכון ברשם המשכונות: יש מקרים בהם הבנק עשוי לבקש לרשום את המשכנתא ברשם המשכונות. להבדיל מרישום הערת אזהרה, הרישום ברשם המשכונות מבוצע ביחס לאדם, ולא לנכס.

מתן ערבויות נוספות שהבנק דורש בהתאם למקרה והצורך.

כדי להשלים את הליך קבלת המשכנתא, בנוסף למסמכים שפורטו בשלבים הקודמים, עליכם להציג לבנק את כל המסמכים המעידים על כך שאכן עשיתם את כל הפעולות המפורטות בשלב זה. כלומר, יש להציג לבנק פוליסות ביטוח (חיים ומבנה), נסח טאבו מעודכן בו מופיעה הערת האזהרה על שם הבנק, דו"ח השמאי מטעם הבנק ועוד.

לאחר מכן, תיק המשכנתא שלכם יועבר לאישור סופי של הבנק. שלב הבדיקה יכול לקחת כ-10 ימים. ייתכן כי לאחר בדיקה, יודיעו לכם שאתם צריכים להוסיף מסמכים נוספים, או שעליכם לתקן מסמכים שהגשתם.רק אחרי האישור הסופי תקבלו העתק של חוזה המשכנתא. שמרו אותו ואת המסמכים שנדרשו מכם בתהליך המשכנתא, יכול להיות להם שימוש בעתיד.

צעד רביעי - קבלת הכסף ותשלום למוכר

אחרי שהעברתם את כל המסמכים הרלוונטיים והבנק אישר שהכל תקין - הבנק יעביר את כספי המשכנתא. לרוב, לצורך כך נדרש פרק זמן של מספר ימים.

הבנק יעביר את הסכום המלא ישירות למוכר. הסיבה לכך היא שהבנק רוצה לוודא שהכסף יגיע למוכר כמה שיותר מהר. באופן זה, הבנק מבטל את הסיכון שאתם תתעכבו עם העברת התשלום או שתחליטו לברוח עם הכסף.

סיכום

כמו שראיתם רוב השלבים הם טכניים בעיקרם, אך השלב השני, בו עליכם להבין ולבנות תמהילי משכנתא ולדון בקבלת ריביות משכנתא נמוכות ותנאים טובים הוא השלב הקריטי ביותר. בשלב זה מומלץ להעזר ביועץ משכנתאות שיזרז את התהליך ויראה לכם איך להציג את עצמכם ואת טענותיכם על הצד הטוב ביותר.

לאחר העברת הכסף של המשכנתא למוכר וסיום החלק המשמעותי של רכישת הדירה, תוכלו להרגע, לשים בצד את כל המונחים וההליכים הנלווים למשכנתא ולהתפנות לשלבים הבאים של שיפוץ, מעבר דירה ולבסוף גם החלק בו גרים ונהנים מהדירה.