הדרך לקניית נכס מלאה בנקודות ציון חשובות וקבלת החלטות גורליות, הריבית שתשלמו על משכנתא היא ללא ספק אחת מהן. משכנתא היא ההתחייבות הכספית הגדולה ביותר של אדם ממוצע ובדרך כלל, מדובר בסכומי כסף משמעותיים. לכן, גם הבדלים שנשמעים בהתחלה קטנים בגובה הריבית, עשויים להצטבר בסופו של דבר ללא מעט כסף, שהיה אפשר לחסוך.
הריבית שתשלמו על המשכנתא נקבעת על ידי הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא, באופן כמעט חד צדדי. לבנק יש מאפיינים קבועים שמנחים אותו כשהוא מחליט כמה ריבית לגבות מכם עבור המשכנתא. יחד עם זאת, יש אפשרות להתמקח ולהתווכח ולעיתים, זה עשוי להוביל לשינוי משמעותי.
הקריטריונים שיקבעו את ריבית המשכנתא שלכם בבנק
אחוזי מימון
הבנק קובע ריבית לפי הסיכון שהוא לוקח כשהוא מסכים להלוות לכם כסף, כדי להגן על עצמו. ככל שהבנק נותן לכם יותר כסף, כך הסיכון שלו גדל והריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר. אולי לא ידעתם, אבל בנק ישראל מבקש מכל בנק להפריש אחוז מסוים מכל הלוואה שהוא נותן. זאת אומרת, ככל שאחוזי המימון שהבנק נותן לכם יהיו גדולים יותר, כך גם הסכום שעל הבנק להפריש יעלה והריבית שתשלמו, תעלה בהתאם.
מדרגות המימון של הבנק:
- עד 45% מימון - הבנק יבקש מכם לשלם את הריבית הנמוכה ביותר.
- 45%-60% מימון - הריבית שיבקשו מכם תהיה גבוהה יותר ממדרגת המימון הקודמת. בדרך כלל זה תחום המימון של המשכנתא הממוצעת.
- מעל 60% - תתבקשו לשלם את הריבית הגבוהה ביותר.
איכות הלווים
הבנק בוטח בכם עם סכומי כסף לא קטנים ולכן, זה לא מפתיע שהוא רוצה לוודא שאתם יכולים לעמוד בהתחייבות שלכם ולהחזיר לו את הכסף. הבנק יבדוק את המשכורת שלכם, מקום העבודה והוותק שלכם בו, האם יש לכם עוד הלוואות ואם בבעלותכם נכסים נוספים.
כמו כן, הליך קבלת אישור למשכנתא כולל בדיקה של דירוג האשראי האישי שלכם וכן הפקת דוח נתוני אשראי, ניתן לקרוא על כך בהרחבה במאמר דירוג אשראי אישי. כל בנק ידרוש זאת, במיוחד בנקים בהם אתם לא מנהלים את החשבון האישי שלכם, כי אין להם מספיק מידע עליכם. בבנק שבו אתם מנהלים חשבונות לאורך שנים יתייחסו קודם כל לדרך בה התנהלתם מול הבנק עד היום ודירוג האשראי נמצא במקום השני.
דוח נתוני אשראי הוא מסמך המופק ממאגר נתוני אשראי, ומפרט מידע כלכלי עליכם מ-3 השנים האחרונות שכולל פרטים כמו הלוואות שלקחתם, חובות שיש לכם, תיקי הוצאה לפועל ועוד. דירוג אשראי אישי הוא ציון שניתן לכם על פי המידע הקיים עליכם בדוח נתוני האשראי. הדירוג נועד כדי לעזור לבנק להבין עד כמה אתם יציבים כלכלית והאם אתם יודעים להתנהל עם הכסף שלכם בצורה אחראית.
ככל שדירוג האשראי שלכם יהיה גבוה יותר, כך עולה הסבירות שתקבלו משכנתא בריבית נמוכה יותר. מצד שני, אם דירוג האשראי שלכם נמוך, הבנק עלול לראות בכם אנשים לא יציבים כלכלית ויעלה לכם את הריבית של המשכנתא כדי להגן על עצמו.
איכות הנכס
ככל שהנכס עבורו אתם לוקחים את המשכנתא הוא איכותי יותר, כך הבנק יאפשר לכם לקחת משכנתא באחוזי ריבית נמוכים יותר. לרוב, הבנק קובע ריבית גבוהה יותר עבור נכסים מאוד זולים או מאוד יקרים. בדרך כלל, אם מחירו של נכס זול (עלות של כ-600,000 ש"ח), כנראה שהוא אינו מבוקש. אולי הוא נמצא באזור לא טוב או יש פגם כלשהו בדירה. מצד שני, לבנק יהיה מאוד קשה למכור נכס מאוד יקר (מעל 5 מיליון ש"ח) אם הוא יאלץ לעשות זאת. לכן, הריבית עבור נכס זול מאוד ועבור נכס יקר מאוד תהיה גבוהה יותר, מאשר עבור נכס בעל מחיר ממוצע הנמצא באזור טוב.
איזה תמהיל משכנתא אתם בוחרים
משכנתא היא לא יחידה אחת, אלא הלוואה שמורכבת מכמה מסלולים. תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא לכמה סוגי ריבית. בגלל שהבנק רוצה להרוויח כמה שיותר, ככל שתבחרו בתמהיל משכנתא יציב ובעל סיכון נמוך יותר עבורכם במסלול אחד, כך הריבית שהבנק ידרוש תהיה גבוהה יותר במסלול אחר, ולהיפך. ככל שהסיכון בתמהיל שתבחרו יהיה גבוה בשבילכם, למשל עם מסלולים צמודים למדד, כך גם הבנק יהיה מוכן לקבל ריבית נמוכה יותר.
רמת הידע של הלווה וכושר המיקוח שלו
בסופו של דבר, מי שמקבל את ההחלטה על גובה הריבית שתשלמו הם אנשים שעובדים בבנק, ועם אנשים - אפשר וכדאי לנהל משא ומתן. לווה שמבין בתחום המשכנתאות, מכיר את הריביות המוצעות בשוק ויודע איך לנהל מו"מ מוצלח, יכול לקבל משכנתא בריבית נמוכה יותר. לעומת זאת, מישהו עם נתונים זהים על הנייר, שלא יודע לנהל מו"מ, יכול למצוא את עצמו משלם ריבית גבוהה בהרבה. במידה ואתם מרגישים שאין לכם מספיק ידע, יכולת, רצון או כוחות נפשיים לנהל מו"מ מול הבנק, ניתן לפנות ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שיעשה זאת עבורכם.
סיכום
ריבית על משכנתא היא חלק משמעותי במשכנתא ועשויה לעלות לכם כסף רב. לכן, אין להתייחס לכך בזלזול ולקבל החלטות הנוגעות לריבית מבלי להשקיע בכך מחשבה. בעניין זה, האינטרסים שלכם ושל הבנק מנוגדים. הבנק הוא גוף מסחרי המעוניין להרוויח כמה שיותר כסף ולגבות ריבית גבוהה, והמטרה שלכם היא לשלם כמה שפחות. מהסיבה הזו, מומלץ לקחת בחשבון את כל המאפיינים שפורטו במאמר ולשאוף להגיע למשכנתא בריבית הנמוכה ביותר האפשרית עבורכם. דרך טובה להתחיל היא להשוות את ריבית המשכנתא שמקבלים היום בבנקים.