השפעת הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא

אתם מכירים בעל פה את מחירי הדירות בשכונות בהן אתם מעוניינים לקנות ויודעים כמה כסף יש לכם כהון עצמי, מה שמביא אתכם לשני שליש הדרך לחישוב המשכנתא שאתם צריכים. השליש הבא תלוי בהנחיות בנק ישראל בעניין משכנתא וריבית משכנתא.

הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא

עודכן ב-28/12/2020

יכול להיות שהנחתם שהמשכנתא שתקבלו תלויה אך ורק בבנק שלכם ובטוב לבו ומצב רוחו של עובד הבנק היושב מולכם, או שתוכלו להפעיל קשרים עם מנהל הבנק וחבריו שיגלו מעט יותר גמישות במקרה שלכם. לרוע מזלכם, במקרה של משכנתא הגמישות של הבנק, והכוונה היא לכל בנק בישראל, מוגבלת על ידי הנחיות בנק ישראל שנועדו לשמור על הבנקים ממתן משכנתאות גדולות מידי ומסוכנות מידי. לפני 2014 אולי היתה אפשרות לשכנע את הבנק להלוות לכם את המשכנתא שאתם מאד רוצים, גם אם יש חשש כלשהו לפרעון שלה. כיום, בעקבות הגבלות בנק ישראל שנקבעו בהנחיה 329, אתם והבנק חייבים לשחק לפי הכללים. אז לפני שאתם מתקשרים אל מוכר הדירה ומתחייבים שתוכלו לקבל משכנתא שתתאים בדיוק למחיר הדירה שסוכם, תבדקו את כללי המשחק.

הגבלות בנק ישראל חלות גם על מחזור משכנתא, כך שגם מי שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא שלו כפוף לכל התנאים והמגבלות.

דצמבר 2020 - שינוי המגבלות על ריבית משכנתא

ב- 27.12.2020 פרסם בנק ישראל החלטה המסירה את המגבלה על אחוזי הריבית המשתנה. תשאר מגבלה המחייבת לקחת שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה.

השינוי יאפשר לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, או כל ריבית משתנה אחרת.

ההחלטה בתוקף החל ב- 17.1.2021 לנוטלי משכנתאות חדשות וב- 28.12.2021 לממחזרי משכנתא. הסיבה שהשינוי אינו מבוצע בבת אחת היא הצורך של הבנקים לעדכן את מערכות המחשוב שלהם כך שיוכלו ליישם את ההנחיה

לצד החלטה זו, בנק ישראל החל לקדם החלטה העוסקת במתן הנחות על עמלת פרעון מוקדם. החלטה זו דורשת אישור של שר האוצר וועדת הכספים, ומקווים שהיא תתקבל במהלך 2021, ותקל במידה רבה על המעוניינים למחזר משכנתא.

הסיבה לשינוי היא הרצון להקל על משקי הבית הרבים המתקשים בתשלום המשכנתא, בעקבות הסחרור הכלכלי שהקורונה גרמה. ב-31.12 תסתיים התקופה המירבית בה ניתן להקפיא משכנתאות בהתאם להקלות שקבע בנק ישראל, ומשקי בית רבים שעדיין נאבקים במצב הכלכלי צריכים לחזור ולשלם את המשכנתא, כולל הריבית שהצטברה בתקופת ההקפאה. הנחיה זו תאפשר להם למחזר משכנתא וליצור לוח תשלומים והחזרים חדש ונוח יותר. כיום ריבית הפריים נמוכה, והעברת רוב המשכנתא למסלול פריים תאפשר תשלום קטן יותר מידי חודש, לפחות עד שבנק ישראל יעלה את הריבית.

מי שצריך משכנתא, או מעוניין למחזר משכנתא, מומלץ שיחכה מעט כדי שיוכל לקבל משכנתא בתנאים טובים יותר משניתן היום. הבנקים אינם רוצים להפסיד אך בנק ישראל מעוניין לראות הקלה במחירי המשכנתאות, ויקח זמן עד שהריביות יגיעו לנקודת איזון בין הצדדים. האם כדאי לחכות להנחה על עמלת פרעון מוקדם? צריך לעקוב אחרי ההתפתחויות והפרסומים בעניין ולהחליט.

הנחיות בנק ישראל בעניין סכומי משכנתא ותקופת משכנתא

  • הלוואה למשכנתא לא תעלה על 5 מליון ש"ח. מעבר לכך תוגדר כסיכון של 100% (הסכום נכון למועד ההנחיה ב-2014), וריבית המשכנתא שלכם תקפוץ לגובה.
  • סכום מירבי של משכנתא יחושב כך:
    • לדירה ראשונה – עד 75% מסכום הדירה.
    • לשיפור דיור (אתם קונים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את הקודמת) – עד 70% מסכום הדירה
    • דירה להשקעה (קניית דירה נוספת לדירה שיש לכם)- עד 50% מסכום הדירה.

    כל המגבלות האלה נשארו בתוקף וללא שינוי, גם בתקופת הקורונה. השינוי היחיד שהתקבל בנוגע להנחיה 329 הוא הגדלת הסכום שניתן לקבל באמצעות משכנתא לכל מטרה.
  • הסכום המירבי להחזר חודשי של משכנתא מוגבל גם הוא, כדי להקטין את הסיכוי להוצאות בלתי צפויות שימנעו מכם לשלם אותו: עד 50% מסך ההכנסות. אם שיעור ההחזר הוא מעל 40% מההכנסה החודשית שלכם, ההלוואה תוגדר כסיכון 100% ותלווה בריבית גבוהה. איך מחשבים את סך ההכנסות? לוקחים את ההכנסה הקבועה והשוטפת שלכם ומורידים ממנה הוצאות קבועות כמו דמי מזונות, הלוואה שמועד הפרעון הסופי שלה רחוק יותר מ- 18 חודשים והוצאות שכר דירה.
    חשבו את החזר המשכנתא שלכם: חברו את הכנסות הנטו שלכם. מהסכום הזה תחסרו את ההוצאות הקבועות שתוארו. קיבלתם תוצאה המתארת את ההכנסה הפנויה. עכשיו תכפילו אותה ב- 0.25 או 0.3. כך תקבלו סכום החזר חודשי הנחשב להחזר משכנתא שאינו מסוכן (25% או 30% מההכנסה הפנויה) והבנק יוכל לסמוך על החזרי המשכנתא שלכם ולהציע ריבית טובה יותר.
    כשאתם יודעים מה סכום ההחזר המשכנתא החודשי האידאלי, תוכלו לבדוק במחשבון משכנתא מהו סכום המשכנתא המירבי שניתן לקבל להחזר חודשי זה.

הנחיות בנק ישראל בעניין ריבית משכנתא

החשש שהנחה את צעדי בנק ישראל הוא שעליית מדד או עליית ריבית יקפיצו את החזרי המשכנתא של משפחות רבות לגובה שלא יוכלו לעמוד בו. אם לווים רבים לא יעמדו בתשלומי משכנתא, הבנקים עלולים לאבד מיציבותם. כדי למנוע עתיד קודר שכזה, בנק ישראל נזהר ומגביל את מסלולי ריבית משכנתא הכוללים ריבית משתנה וריבית צמודת מדד.

היתרון של ההגבלה על ריבית משכנתא היא שאתם יכולים לחשב את החזרי המשכנתא העתידיים ברמה וודאית למדי, וגובה ההפתעות מוגבל.

החסרונות של ההנחיה היא שריביות על משכנתא במסלולים קבועים ולא צמודים הן גבוהות יותר מאשר במסלולי ריבית המשכנתא האחרים.

חיסרון נוסף הוא שריבית משכנתא קבועה כרוכה בעמלת פרעון מוקדם, אם מעוניינים להקדים את החזרת מלוא המשכנתא או למחזר משכנתא. עוד על כך אפשר לקרוא בתמהיל משכנתא.

פרטי ההנחיה:

  • מסלולי ריבית משכנתא משתנים יהיו עד 66.66% מכלל ההלוואה. הנחיה זו בתוקף גם לאחר החלטות דצמבר 2020.
  • אין הנחיות לגבי ריבית משכנתא קבועה. מבחינת בנק ישראל, קחו את כל המשכנתא בריבית קבועה.

בוטלה ההגבלה על מסלולי ריבית המשתנה תוך פחות מ- 5 שנים.

יש מקרים בהם הבנק יכול לאשר את כל המשכנתא במסלולי ריבית משתנה, ללא אף מסלול בריבית קבועה (בתנאי שבאותו רבעון נתן עד 2/3 משכנתאות בריבית משתנה מתוך כלל המשכנתאות):
1. הלוואות גישור שאורכן עד 3 שנים.

2. משכנתא לכל מטרה עד 120,000 ש"ח.

3. משכנתא במט"ח או בריבית צמודת מט"ח לתושבי חוץ.

יועץ משכנתאות טוב יוכל לעזור לכם בבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם להוצאות שלכם במהלך השנים ותוך עמידה בהנחיות בנק ישראל.

קישור למסמך המלא של הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא מ-2014 , ממנו בוטלה ההגבלה על שליש מסכום המשכנתא בריביות משתנות בתדירות גבוהה מ-5 שנים.


האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות
פנו ליועץ משכנתאות מנוסה ובעל תו אמון הציבור לשדרוג התמהיל וריביות המשכנתא

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא