עודכן ב-12/2022

יכול להיות שהנחתם שהמשכנתא שתקבלו תלויה אך ורק בבנק שלכם ובטוב לבו ומצב רוחו של עובד הבנק היושב מולכם, או שתוכלו להפעיל קשרים עם מנהל הבנק וחבריו שיגלו מעט יותר גמישות במקרה שלכם. לרוע מזלכם, במקרה של משכנתא הגמישות של הבנק, והכוונה היא לכל בנק בישראל, מוגבלת על ידי הנחיות בנק ישראל שנועדו לשמור על הבנקים ממתן משכנתאות גדולות מידי ומסוכנות מידי. לפני 2014 אולי היתה אפשרות לשכנע את הבנק להלוות לכם את המשכנתא שאתם מאד רוצים, גם אם יש חשש כלשהו לפרעון שלה. כיום, בעקבות הגבלות בנק ישראל שנקבעו בהנחיה 329, אתם והבנק חייבים לשחק לפי הכללים. אז לפני שאתם מתקשרים אל מוכר הדירה ומתחייבים שתוכלו לקבל משכנתא שתתאים בדיוק למחיר הדירה שסוכם, תבדקו את כללי המשחק.

הגבלות בנק ישראל חלות גם על מחזור משכנתא, כך שגם מי שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא שלו כפוף לכל התנאים והמגבלות.

דצמבר 2020 - שינוי המגבלות על ריבית משכנתא

ב- 27.12.2020 פרסם בנק ישראל החלטה המסירה את המגבלה על אחוזי הריבית המשתנה. תשאר מגבלה המחייבת לקחת שליש מסכום המשכנתא בריבית קבועה.

השינוי מאפשר לקחת 2/3 מהמשכנתא בריבית פריים, או כל ריבית משתנה אחרת.

ההחלטה נכנסה לתוקף ב- 17.1.2021 לנוטלי משכנתאות חדשות וב- 28.12.2021 לממחזרי משכנתא.

לצד החלטה זו, בנק ישראל החל לקדם החלטה העוסקת במתן הנחות על עמלת פרעון מוקדם. החלטה זו דורשת אישור של שר האוצר וועדת הכספים, ועדיין לא התקבלה. אם יצליחו לקדם אותה היא תקל במידה רבה על המעוניינים למחזר משכנתא.

הסיבה לשינוי היתה הרצון להקל על משקי הבית הרבים המתקשים בתשלום המשכנתא, בעקבות הסחרור הכלכלי שהקורונה גרמה. ההנחיה נועדה לעזור לציבור לאחר שההקלות על הקפאת משכנתאות הסתיימו ב-31.12.20. בנק ישראל הבין שמשקי בית רבים שעדיין נאבקים במצב הכלכלי צריכים לחזור ולשלם את המשכנתא, כולל הריבית שהצטברה בתקופת ההקפאה. ההנחיה נועדה להקל על הציבור למחזר משכנתאות וליצור לוח תשלומים והחזרים חדש ונוח יותר. בעת מתן ההנחיה ריבית הפריים היתה נמוכה, והעברת רוב המשכנתא למסלול פריים אפשרה תשלום קטן יותר מידי חודש. היום, לאחר העלאות הריבית, מסלול פריים אינו יציב וגורם להחזרי משכנתא גדולים יותר, ויתרונותיו קטנים יותר. עדיין, במסלול זה ההשפעה היא רק על גובה הריבית ואין השפעה על הקרן, בניגוד למסלולי ריבית צמודי מדד.

הנחיות בנק ישראל בעניין סכומי משכנתא ותקופת משכנתא

• הלוואה למשכנתא לא תעלה על 5 מליון ש"ח. מעבר לכך תוגדר כסיכון של 100% (הסכום נכון למועד ההנחיה ב-2014), וריבית המשכנתא שלכם תקפוץ לגובה.
• סכום מירבי של משכנתא יחושב כך:
  • לדירה ראשונה – עד 75% מסכום הדירה.
  • לשיפור דיור (אתם קונים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את הקודמת) – עד 70% מסכום הדירה
  • דירה להשקעה (קניית דירה נוספת לדירה שיש לכם)- עד 50% מסכום הדירה.
  • משכנתא לכל מטרה - עד 50% מסכום הדירה. אם יש עדיין משכנתא על הדירה, סכום שתי המשכנתאות ביחד (הרגילה ולכל מטרה) לא יעלה על 50%.
• הסכום המירבי להחזר חודשי של משכנתא מוגבל גם הוא, כדי להקטין את הסיכוי להוצאות בלתי צפויות שימנעו מכם לשלם אותו: עד 50% מסך ההכנסות. אם שיעור ההחזר הוא מעל 40% מההכנסה החודשית שלכם, ההלוואה תוגדר כהלוואה בסיכון גבוה שיגרור ריבית גבוהה. איך מחשבים את סך ההכנסות? לוקחים את ההכנסה הקבועה והשוטפת שלכם ומורידים ממנה הוצאות קבועות כמו דמי מזונות, הלוואה שמועד הפרעון הסופי שלה רחוק יותר מ- 18 חודשים והוצאות שכר דירה.
  חשבו את החזר המשכנתא שלכם: חברו את הכנסות הנטו שלכם. מהסכום הזה תחסרו את ההוצאות הקבועות שתוארו. קיבלתם תוצאה המתארת את ההכנסה הפנויה. עכשיו תכפילו אותה ב- 0.25 או 0.3. כך תקבלו סכום החזר חודשי הנחשב להחזר משכנתא שאינו מסוכן (25% או 30% מההכנסה הפנויה) והבנק יוכל לסמוך על החזרי המשכנתא שלכם ולהציע ריבית טובה יותר.
  כשאתם יודעים מה סכום ההחזר המשכנתא החודשי האידאלי, תוכלו לבדוק במחשבון משכנתא מהו סכום המשכנתא המירבי שניתן לקבל להחזר חודשי זה.

הנחיות בנק ישראל בעניין ריבית משכנתא

החשש שהנחה את צעדי בנק ישראל הוא שעליית מדד או עליית ריבית יקפיצו את החזרי המשכנתא של משפחות רבות לגובה שלא יוכלו לעמוד בו. אם לווים רבים לא יעמדו בתשלומי משכנתא, הבנקים עלולים לאבד מיציבותם. כדי למנוע עתיד קודר שכזה, בנק ישראל נזהר ומגביל את מסלולי ריבית משכנתא הכוללים ריבית משתנה וריבית צמודת מדד.

היתרון של ההגבלה על ריבית משכנתא היא שאתם יכולים לחשב את החזרי המשכנתא העתידיים ברמה וודאית למדי, וגובה ההפתעות מוגבל.

החסרונות של ההנחיה היא שריביות על משכנתא במסלולים קבועים ולא צמודים הן גבוהות יותר מאשר במסלולי ריבית המשכנתא האחרים.

חיסרון נוסף הוא שריבית משכנתא קבועה כרוכה בעמלת פרעון מוקדם, אם מעוניינים להקדים את החזרת מלוא המשכנתא או למחזר משכנתא. עוד על כך אפשר לקרוא בתמהיל משכנתא.

פרטי ההנחיה:

• מסלולי ריבית משכנתא משתנים יהיו עד 66.66% מכלל ההלוואה. הנחיה זו בתוקף גם לאחר החלטות דצמבר 2020.
• אין הנחיות לגבי ריבית משכנתא קבועה. מבחינת בנק ישראל, קחו את כל המשכנתא בריבית קבועה.

בוטלה ההגבלה על מסלולי ריבית המשתנה תוך פחות מ- 5 שנים.

יש מקרים בהם הבנק יכול לאשר את כל המשכנתא במסלולי ריבית משתנה, ללא אף מסלול בריבית קבועה (בתנאי שבאותו רבעון נתן עד 2/3 משכנתאות בריבית משתנה מתוך כלל המשכנתאות):
1. הלוואות גישור שאורכן עד 3 שנים.

2. משכנתא לכל מטרה עד 120,000 ש"ח.

3. משכנתא במט"ח או בריבית צמודת מט"ח לתושבי חוץ.

יועץ משכנתאות טוב יוכל לעזור לכם בבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם להוצאות שלכם במהלך השנים ותוך עמידה בהנחיות בנק ישראל.

קישור למסמך המלא של הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא מ-2014 , ממנו בוטלה ההגבלה על שליש מסכום המשכנתא בריביות משתנות בתדירות גבוהה מ-5 שנים, ולמסמך ההנחיות המעודכן .