עודכן באפריל 2020
רכישת דירה, קרקע לא בנויה, דירה על הנייר או כל עסקת מקרקעין אחרת הם תהליכים מורכבים. רמת המורכבות הגבוהה נובעת משלל גורמים: דרישות חוקיות, כאשר כל דור, החל מתקופת קום המדינה ועד ימינו, הוסיף ועדיין מוסיף דרישות חדשות, תנאי סף חדשים, שינויים במיסוי ועוד. עליהם תוסיפו סבכים בירוקרטים ורשימת אישורים ארוכה מגורמי ממשלה ורשויות מקומיות, חשש מהונאות ומאותיות קטנות שלא הובנו כהלכה, ובאופן כללי תתחילו להרגיש שאתם צועדים לקרב בכיסוי עיניים וחמושים בכפית פלסטיק. עוד לפני שהוזכרה המילה "משכנתא" על שלל סיבוכיה.
אל תזלזלו בחשיבותו של עורך דין בתהליך. אמנם שכר טרחה של עורך דין נדל"ן מוסיף על ההוצאות הגבוהות ממילא הכרוכות בתהליך רכישת הדירה, אך לאחר שתקראו מאמר זה תבינו עד כמה הוא חיוני, החל בבדיקות מקדימות כדי להימנע מהונאות או אי הבנות לגבי הזכויות בקרקע , דרך ניסוח חוזה רכישת דירה המגן עליכם ועל זכויותיכם וכלה בניהול הפעולות מול הגופים הבירוקרטים השונים במינימום מאמץ וטרחה מצדכם.
מאמר זה מתמקד ברכישת דירה יד שנייה. ברכישת דירה מקבלן, בנויה או על הנייר, החוק מטיל דרישות נוספות על הצדדים ויש צורך בהגנות נוספות על זכויות הרוכשים.
1. בדיקת בעלות על נכס
מדינת ישראל מנהלת רישום של כל הנכסים בשטחה באמצעות שלושה סוגי מרשמים: לשכת רישום המקרקעין (הידועה בתור טאבו), רשות מקרקעי ישראל (שמה החדש של "מנהל מקרקעי ישראל") וחברה משכנת.
בדיקת בעלות על נכס בטאבו
בדיקת נסח טאבו תהיה אחת הפעולות הראשונות שיבצע עורך דין לרכישת דירה, אם הדירה רשומה בטאבו. סקירה של נסח טאבו מראה אם הדירה אכן רשומה במלואה על שמו של האדם שהציג את עצמו כבעל הנכס, ובכך תציל אתכם ממתחזים. כמו כן, הבדיקה הכרחית כדי לוודא שפרטי הדירה הרשומים בטאבו, תואמים את מה שהוצג לכם בפועל. הנקודות שחשוב להתמקד בהן:
- שטח הדירה.
- שטחים שהוצמדו לדירה: האם החניות והמחסן שהוצגו כשייכים לדירה אכן שייכים לה באופן חוקי או רק כהסדר מוסכם בין דיירי הבניין העלול להשתנות עם התחלפות הדיירים. כך גם לגבי שטחים אחרים שהובטחו לכם: גינה, חצר, גישה לגג וכן הלאה.
פרט חשוב נוסף שיתגלה לאחר ביצוע בדיקת רישום בטאבו, הוא קיומן של הערות אזהרה בטאבו. הערת אזהרה נועדה ליידע אדם המתעניין בדירה שכבר יש גורם עם זכויות בדירה. הערת אזהרה יכולה להיות "תמימה", אם נרשמה עקב משכנתא שלקח בעל הדירה הנוכחי. מנגד, הערת אזהרה יכולה להיות מדאיגה, למשל אם נרשמה עקב עיקול שמוטל על הדירה, או התחייבות למכור את הדירה לקונה אחר. מידע נוסף שניתן לראות הוא זכויות שונות של גורמים נוספים כלפי הדירה או הבניין כולו. למשל, בנין הכולל שביל המחבר בין שני רחובות יכול להכיל זכות מעבר לציבור.
הדרך הקלה להוצאת נסח טאבו היא הוצאת נסח טאבו מקוון מאתר האינטרנט של משרד המשפטים. בעבר נאלצו המתעניינים להגיע לטאבו, לעבור מפקיד לפקיד ולחוות את 9 מדורי בירוקרטיה. היום כדי להפיק נסח טאבו באינטרנט, כל מה שנדרש מכם הוא לדעת את פרטי גוש וחלקה ואם יש, תת חלקה, ולשלם אגרה בת כ- 15 ש"ח. תוכלו להפיק נסח טאבו מרוכז לכל הבניין (כשמדובר בדירה בבניין) או נסח טאבו מפורט לדירה בלבד. אם אינכם יודעים את מספר הגוש והחלקה תוכלו לאתר אותם בקלות לפי כתובת הנכס. חלק מהעיריות והרשויות המקומיות נותנות שירות לאיתור גוש/חלקה לפי כתובת, למשל, עיריית תל אביב. אם ברשות המקומית בה נמצא הנכס אין שירות כזה, ניתן לגלות את מספר הגוש והחלקה על ידי הזנת כתובת ב"איתור גוש/חלקה – רשות המסים".
בחלק העליון של נסח הטאבו מופיעים הפרטים המזהים של הנכס: גוש, חלקה ותת חלקה. לאחר מכן ישנו תיאור של הדירה הכולל את הקומה בה היא נמצאת, שטחה, הצמדות ועוד. בחלק הבא ניתן לראות מי הבעלים הרשומים של הדירה ופרטיהם, כולל מספר תעודת זהות.
לעיתים בדיקת רישום דירה בטאבו לא תגלה כל מידע, כיוון שרישום הדירה בטאבו לא הושלם.זה מצב נפוץ במקרים של דירות בפרויקט בניה חדש או באיזורים בהם הקרקע עוד לא עברה רישום והסדרה.
בדיקת בעלות על נכס בחברה משכנת
עד להשלמת הרישום בטאבו, הרישום מתנהל על ידי גוף הנקרא "חברה משכנת".
חברה משכנת היא הקבלן שבנה את הפרויקט, בדרך כלל על ידי עורך דין מטעמו, שהוסמך על ידי רשות מקרקעי ישראל, או כל גורם אחר שהוסמך על ידי רשות מקרקעי ישראל. החברה המשכנת אחראית על רישום כל הזכויות הקיימות בדירות בפרויקט החדש, עד להשלמת תהליך הרישום של הבניין בטאבו. כל עוד החברה המשכנת היא זאת שמנהלת את הרישום, עורך דין לקניית דירה יתנהל מולה. רישום המכירה והעברת הבעלות מבוצעים בתיקי החברה המשכנת עד שהחברה המשכנת תרשום את הנכס בטאבו.
החברה המשכנת אחראית על הרישום בטאבו ולשם כך היא זקוקה מהקונה ליפוי כח מהקונים המאשר לה לבצע את הרישום.
במקרה של רישום בחברה משכנת, את נסח הטאבו מחליף מסמך בשם "אישור זכויות", אותו מנפיקה החברה המשכנת ואשר מפרט את הזכויות בדירות הרשומות בספריה. באישור זכויות ניתן למצוא את תיאור הנכס, זהות הבעלים וכן עיקולים, צווים, שעבודים, התחייבות לצד ג' ועוד. החברה המשכנת רשאית לגבות עבור הפקת "אישור זכויות" אגרה שסכומה אינו קבוע בחוק ותלוי בחברה המשכנת.
בניגוד לטאבו, מרשם שמנהלת חברה משכנת אינו פתוח לציבור ולכן, רק בעל הדירה יכול לפנות לחברה המשכנת בבקשה להנפיק את אישור הזכויות.
בדיקת בעלות על נכס ברשות מקרקעי ישראל
מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (לשעבר "מנהל מקרקעי ישראל"), מנהלת את הקרקעות השייכות למדינה, שמהוות כ-90% מכלל הקרקעות בישראל. על מנת לבצע בדיקת בעלות על דירה שרישומה מתנהל ברשות מקרקעי ישראל, יש להנפיק אישור זכויות. קבלת אישור זכויות מצריך זיהוי של הדירה באמצעות גוש וחלקה או מספר תיק וניתן להפיק אישור זכויות מקוון באתר רמ"י, תמורת אגרה בת 73 ש"ח.
רישום העברת זכויות ברמ"י:
יש דירות הרשומות גם ברמ"י וגם בטאבו או בחברה משכנת, במקרים אלה רמ"י דורשת טפסים שונים מהטפסים הנדרשים כשהנכס רשום רק ברמ"י. בעיקרון, כשהנכס רשום רק ברמ"י אתם נדרשים להציג את כל המסמכים הנדרשים להעברת זכויות בטאבו. כשהנכס רשום במקום אחר, יש פטור מהגשת חלק מהמסמכים כמו אישורי מסים. בשני המקרים עליכם להגיש "בקשה להעברת זכויות במקרקעין נכסי מגורים, תעסוקה ומוסדות ציבור" ותצהיר שאין חריגות בניה.
2. בדיקת עיקולים ובדיקת שעבוד על הדירה
נסח טאבו או אישור זכויות הם התחנה הראשונה בבדיקת עיקולים או שעבודים על הדירה, ולטובת מי הם הוטלו. הערת האזהרה הנפוצה ביותר היא על קיום משכנתא ותהליך הסרתה מהווה חלק מתהליך רכישת הדירה וחוזה הרכישה. עיקולים ושעבודים אחרים הם בהחלט דגלים אדומים וחייבים להבין מה עומד מאחוריהם והאם ניתן להסירם. לעיתים אין מדובר בחוב, אלא בהגבלת פעולת הבעלים בשל הליך גירושין מתנהל, או בעיה משפטית אחרת. עורך הדין יכול לפנות לגוף אשר הטיל את העיקול, לדוגמה, בית משפט או לשכת הוצאה לפועל, על מנת לקבל פרטים נוספים. ישנם מקרים בהם ניתן להגיש בקשה לביטול עיקול וכך, להמשיך בהליך רכישת הדירה. מצד שני, עשויים להיות מקרים בהם ייעץ לכם עורך הדין להמשיך לחפש דירה אחרת, כי ההליך יהיה מסובך, מתיש ולעיתים, בלתי אפשרי.
פעולות שעשויות להדרש בהתאם לנסיבות: מחיקת הערת אזהרה שקיימת על הנכס, שחרור שעבוד בחברה משכנת, שחרור שעבוד ברשם המשכונות ועוד בקשות ופעולות לביטול שעבודים והגבלות החלים על הנכס.
בדיקה נוספת שיערוך עורך דין נדל"ן היא בדיקת משכון ברשם המשכונות, שבאתר משרד המשפטים. האתר מאפשר עיון מקוון במאגר רשם המשכונות באמצעות הזנת תעודת הזהות של בעל הנכס או מספר משכון. בדיקת משכון היא הכרחית, היות ולא כל עיקול או שעבוד נרשמים בנסח הטאבו או באישור הזכויות, וחלקם מופיעים רק אצל רשם המשכונות. בנוסף, במידה והדירה רשומה בחברה משכנת, לפעמים ישנם קשיים ברישום הערת אזהרה ולכן, ירשם על הדירה משכון ברשם המשכונות במקום.
3. בדיקות נוספות לפני רכישת דירה
בדיקות ברשות המקומית או העיריה
א. חובות לעיריה
להבדיל מרשויות המדינה, חובות לרשויות מקומיות לא בהכרח יוצגו בנסח הטאבו או באישור הזכויות. כדי להימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך, עורך דין לרכישת דירה יפעל בראשית העסקה על מנת לבדוק אם ישנו חוב לרשות המקומית בגין הדירה.
ב. הטלים ואגרות קיימים או עתידיים
חשוב לבדוק אם הרשות המקומית מתכננת, בהתאם לתוכניות הפיתוח האיזוריות, היטלים על ביוב, כבישים או מדרכות.
ג. בחינת תיק הבנין
עורך דין לרכישת דירה יבדוק את תיק הבנין, בו ניתן לעיין בהיתר הבניה ובבקשות שהוגשו למתן היתר בניה. חשוב להשוות את היתר הבניה למצב בפועל ולוודא התאמה ביניהם. במידה וישנם פערים, ייתכן שבוצעו תוספות בנייה ללא אישור הרשויות, כמו הוספת מחסן או סגירת מרפסת. בנוסף, ניתן לבדוק בתיק הבנין אם הוגשו בעבר מכתבי התראה או דוחות פקחים בעניין הדירה. יש לוודא כי אין צווי הריסה ושלא ננקטו הליכים משפטיים נגד המוכר עקב חריגות בניה. בדיקות אלו חשובות במיוחד, מכיוון שהאחריות להן ולהשבת המצב הקודם תוטל על הבעלים החדש - אתם.
רצוי לבדוק את זכויות הבנייה בדירה בועדה המקומית לתכנון ובניה, כדי להבין אם הדירה כוללת זכויות בניה לא מנוצלות. כך לדוגמה, אם לדירה מוצמד גג וזכויות הבניה עליו שייכות לדירה, ניתן להרחיב את שטח הדירה באמצעות הוספת קומה נוספת על גג הבניין.
ד. בדיקת תב"ע לאיזור בו נמצא הנכס
יש לבדוק למה מיועדים השטחים הסמוכים לדירה. לדוגמה, אם בקרבת הדירה נמצאים (או צפויים להיבנות) בית ספר, בית כנסת, מרכז מסחרי או כביש, יש לקחת זאת בחשבון. אם אתם מעוניינים בדירה בזכות הנוף או בזכות המיקום השקט – כדאי לדעת האם לפי התכנון העירוני המצב ישאר כפי שהוא כיום או ישתנה. אם הבטיחו לכם שהאיזור יתפתח ויכיל אפשרויות מסחר, תרבות וחינוך, בדקו האם לפי תוכנית בנין עיר הקיימת ההבטחות יתממשו ומתי.
כדאי לבדוק גם האם מתוכנן ביצוע תמ"א 38 או הליך פינוי/בינוי לבניין או לבניינים קרובים. הליך כזה בדרך כלל יכלול הוספת קומות לבנין והרחבתו עד לגבולות השטח שלו – הרחבה שיכולה לקרב את הבנין השכן אליכם, יותר מכפי שהייתם רוצים.
בדיקות בלשכת רישום מקרקעין
אם הנכס הוא דירה בבנין משותף, יש לבחון את תשריט הבית המשותף, אשר ניתן לקבל ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. תשריט בית משותף יאפשר לזהות את המיקום של הדירה ואת הרכוש הצמוד לה, כמו חניה ומחסן. באמצעות התשריט ניתן לוודא כי הדירה תואמת את זכויות המוכר, כפי שהן רשומות בטאבו.
ניתן להפיק תשריט בית משותף מקוון באתר השירותים הממשלתי. כל מה שנדרש הוא מספר גוש וחלקה או מספר שטר ותשלום אגרה באמצעות כרטיס אשראי.
לעיתים מתברר כי נפלה טעות סופר בעת רישום מספרי הדירות בתשריט וכך נפלו טעויות בשיוך רוכשי הדירות לדירה הנכונה שרכשו. במקרים אלה יש להגיש בקשה לתיקון מסמכי הבית המשותף.
בדק בית
רצוי לקחת מהנדס העורך בדיקות בדק בית כדי להבין את מצבה של הדירה. בדק בית כולל בחינת סדקים ובעיות במבנה, בדיקת קרינה, רטיבויות (אך לא ברמה של אינסטלטור מומחה), טיב עבודת האלומיניום והריצוף וכד'. אמנם אי אפשר לאתר 100% מהכשלים בבית, אך ניתן לאתר בעיות רציניות ולהכניס אותן לתמחור או אפילו לחשב מחדש האם לרכוש את הדירה.
בדיקה ברשם החברות
כאשר רוכשים דירה שהיא בבעלות חברה, בדיקת הרישום בטאבו אינה מספיקה. חייבים לבדוק את הרישום ברשם החברות כדי לדעת מהן זכויות החברה בדירה. צריך לבדוק האם יש החלטת בעלי זכות חתימה לבצע את המכירה ולקבל אישור מרו"ח על בעלי זכות החתימה.
4. זכרון דברים לרכישת דירה
זכרון דברים הינו מסמך הכולל את תמצית ההסכמות בין הצדדים ועליו יתבסס חוזה המכר הסופי. מומלץ לא לחתום על זכרון דברים. מצד אחד יש לו מעמד זהה לשל חוזה מכירת דירה והוא מסמך משפטי המחייב את שני הצדדים לאמור בו ומצד שני הוא אינו מספיק מפורט כדי להגן על כל זכויות הצדדים. אם חתמתם על זכרון דברים לרכישת דירה יהיה מסובך מאד לסגת מההסכמות בו, גם אם הוא כולל הסכמות שאינן לטובתכם וגם אם לא הייתם מודעים לכך בעת כתיבתו.
אם החלטתם לחתום על זכרון דברים, כדאי להוסיף סעיף הקובע שזכרון הדברים יהיה תקף רק במידה ויחתם חוזה מסודר בין הצדדים, ולהגביל זאת לתאריך מסוים.
5. חוזה רכישת דירה
חוזה לרכישת דירה הוא מסמך המרכז את ההסכמות והרצונות הצדדים, אשר נחתם לרוב אצל עורך דין נדל"ן. בחוזה לרכישת דירה יש לכלול את הסעיפים הבאים:
- הצהרות הצדדים: זוהי הקדמה, בה המוכרים מצהירים שהזכויות שלהם בדירה נקיות מזכויות אחרות וכי הם מעוניינים למכור את הדירה לקונים. הקונים מצהירים שהם בדקו את הדירה ומעוניינים לקנות אותה במצב בו היא נמצאת.
- העסקה: פירוט מהות העסקה - העברת בעלות בדירה מהמוכרים לקונים, כך שיהיה ברור במה עוסק החוזה.
- התמורה: התשלומים שיעבירו הקונים למוכרים עבור הדירה, תאריכים, סכומים ואופן העברת הכסף. בכל חוזה פירוט התשלומים שונה וחלוקתו תלויה ברצון הצדדים, ובתנאי העסקה, למשל: האם יש צורך לסלק משכנתא על הנכס והאם הקונים זקוקים למשכנתא. באופן עקרוני נהוג שהקונה ישלם סכום של כ- 20% עם חתימת החוזה או להפקיד סכום זה בנאמנות אצל עוה"ד. תשלום נוסף יהיה באמצע ביצוע העיסקה והיתרה ביום מסירת החזקה בדירה והמצאת כל האישורים הדרושים לרישום העיסקה. באם לא התקבלו כל האישורים יש להשאיר את היתרה או חלקה בנאמנות אצל עוה"ד עד להמצאת כל האישורים.
- רישום הערת אזהרה: לאחר חתימת החוזה וביצוע התשלום הראשון, ירשום עורך הדין מטעם הקונים הערת אזהרה לטובתם במרשם הרלוונטי.
- סילוק משכנתא: התחייבות המוכרים להסיר הערות אזהרה שקיימות על הדירה במועד החתימה על חוזה המכר, למשל עקב משכנתא. מחיקת המשכנתא תאפשר את מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק שנתן את המשכנתא.
- טיפול במחיקת כל השעבודים והערות האזהרה על הנכס. פעולה זו היא הכרחית כדי שתקבלו עליו בעלות מלאה
- משכנתא עבור הקונים: הפעולות שנדרשים לבצע הקונים והמוכרים לצורך קבלת משכנתא מהבנק. דאגו לסעיף בחוזה המחייב את המוכר לחתום על מסמכי בנק לצורך קבלת משכנתא ע"י הקונה.
ככלל, לפני החתימה על חוזה לקניית דירה, מומלץ לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על קבלת משכנתא. חשוב לדעת מראש מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל והאם הוא מכסה את המחיר שנקבע עבור הדירה ומועדי התשלום.
- מועד מסירת החזקה בדירה: התאריך בו תעבור הדירה מידיהם של המוכרים לידיהם של הקונים. נקרא גם מועד מסירת מפתח.
- הפרות ותרופות: אילו הפרות יחשבו הפרות חוזה יסודיות אשר יאפשרו לצד הנפגע לדרוש את ביטול החוזה, וכן רשימת הפרות נוספות ואיך הן יטופלו.
- שונות: ריכוז נושאים שלא מוסדרים בחלקים אחרים של החוזה, כמו למשל סעיף כוח עליון, המתייחס לסיטואציה בה נמנע מהצדדים לקיים את התחייבויותיהם על פי החוזה, עקב נסיבות שלא תלויות בהם.
6. מסמכים נלווים לחוזה רכישת דירה
- נסח טאבו או אישור זכויות עדכני ליום חתימת החוזה, אשר נועד להבטיח שהקונים מסתמכים על המידע העדכני ביותר כשהם מתחייבים לרכוש את הדירה.
- על המוכרים להציג אישור סילוק משכנתא או כתב כוונות מהבנק למשכנתאות.
- תשריטים של הדירה והצמדותיה או חוזה הרכישה המקורי של הדירה מהקבלן, אם הליכי הרישום של הדירה עדיין לא הושלמו.
- כל מסמך רלוונטי אחר, לדוגמה חוזה שכירות של דייר המתגורר בדירה, אשר תקופת השכירות שלו תסתיים לאחר שהדירה תעבור לבעלותם של הקונים.
- מסמכים המיועדים לעורכי הדין של הצדדים, כדי לאפשר להם לבצע את העסקה. המסמכים כוללים ייפוי כוח בלתי חוזר, טופס בקשה לרישום הערת אזהרה, שטרי מכר ועוד.
7. ייפוי כוח להעברת בעלות
ייפוי כוח בלתי חוזר נותן לעורכי הדין את היכולת להשלים פעולות לקידום חוזה המכר בשם לקוחותיבהם ולהגן על הלקוח שלהם אם הצד השני לא יקיים את התחייבויותיו. אם צד לא השלים פעולה, עורך הדין של הצד השני רשאי לנקוט בפעולות הנדרשות כדי להגן על הלקוח מהפסד עד להשלמת הפעולה או ביטול החוזה. בנוסף, היכולת של עורך הדין לפעול בשמם של המוכרים והקונים מאפשרת לשני הצדדים להמשיך בחיי היום יום שלהם, בעוד עורכי הדין עובדים מאחורי הקלעים להשלמת עסקת המכר.
המוכרים יחתמו על ייפוי כוח המיועד עבור עורכי הדין של שני הצדדים, כדי לאפשר להם לבצע את הפעולות הנדרשות לקיום הוראות החוזה. הרוכשים יחתמו על ייפוי כוח עבור עורך הדין של המוכרים, אשר יקנה לו סמכות למחוק את הערת האזהרה שתירשם לטובתם. יהיה בכך צורך כדי למכור את הדירה מחדש, במידה ויבוטל החוזה עקב הפרה של הרוכשים.
אם משהו ביפוי הכח אינו ברור לכם, בקשו מעורך הדין שיסביר מה המשמעות של כל פעולה שהוא מורשה לה לפי יפוי הכח.
8. שטר מכר
שטר מכר הוא מסמך המצהיר על קיומה של מכירה בנכס נדל"ן, והינו הכרחי לצורך רישום הקונים בתור בעלי הדירה החדשים. חתימה על שטר מכר חייבת להתבצע בפני רשם המקרקעין או בפני עורך דין, שכן התהליך דורש ביצוע זיהוי של החותמים. לרוב, המוכרים והקונים חותמים על שטר מכר במעמד החתימה על חוזה המכר, במשרד עורך דין נדל"ן. לאחר החתימה על החוזה יועברו עותקי שטר המכר לידי הקונים.
9. רישום הערת אזהרה
לאחר חתימת חוזה והעברת התשלום הראשון, מה שלרוב מתרחש באותו הזמן, עורך הדין מטעם הרוכשים יפעל כדי לרשום על שמם הערת אזהרה בהקדם האפשרי. ככל שהערת האזהרה תירשם מהר יותר, כך ההגנות והיתרונות שהיא מספקת לקונים יחולו עליהם מוקדם יותר. נהוג להתנות כי התשלום הראשון ישאר בנאמנות בידי עו"ד המוכרים עד להשלמת רישום הערת האזהרה ורק אז יועבר לידי המוכרים. רישום הערת אזהרה יעזור להבטיח את זכותם של הקונים בדירה, וכן ימנע מהמוכרים לבצע עסקה נוגדת עם קונים אחרים
רישום הערת אזהרה יבוצע במרשם הרלוונטי לדירה, על גבי נסח הטאבו או באישור הזכויות. בשנים האחרונות, מציע הטאבו לעורכי הדין שירות רישום הערת אזהרה מקוון, מה שמקל על התהליך והופך אותו למהיר ופשוט.
10. מחיקת הערת אזהרה על משכנתא של המוכר
כל עוד המשכנתא של המוכר רשומה על הדירה, לא ניתן להעביר אותה לבעלותם של הרוכשים. לכן, לאחר שהמוכר יסדיר את הטיפול במשכנתא עם הבנק שלו, יש למחוק את הערת האזהרה לטובת הבנק שרשומה על הדירה.
רצוי שעורך הדין מטעם הרוכשים יוודא כי כבר בעת ביצוע התשלום הראשון או השני, יקודם סילוק המשכנתא, כך שהדירה תהיה נקיה משעבוד.
בעסקאות פשוטות אין מה להוסיף בשלב זה. אך בעסקאות בהן יש ריבוי בעלים וזכויות על הדירה הנרכשת או אפילו שוכר ששכירותו טרם נגמרה, הגבלות משפטיות כלשהן על מכירתה, בעיות כלשהן המחייבות התאמה של החוזה והפעולות כדי להשלים את העסקה ועוד. בכולם צריך לטפל כדי שהעברת הזכויות לקונה תושלם בהצלחה.
12. מסים ותשלומים נוספים
מס רכישה
בהתאם לחוק בישראל, על רוכשים לשלם מס רכישה לרשות המיסים בגין רכישת דירה. הסכום שהרוכשים יאלצו להיפרד ממנו תלוי במחיר הדירה ובשאלה האם הדירה שנרכשה נחשבת לדירת מגורים יחידה או לדירה נוספת. יחד עם זאת, לעיתים ישנם מקרים בהם ישנה זכאות לפטור או הקלה במס הרכישה, למשל לנכים ועוורים וכן על סוגים שונים של נכסים. לכן חשוב להיעזר בעורך דין לקניית דירה, שידע לבדוק את העניין לעומק.
היטל השבחה
להבדיל ממס רכישה המוטל על הרוכשים, היטל השבחה חל על המוכרים והוא משולם לרשות המקומית אשר בשטחה נמצאת הדירה. המס נועד לגלם את הרווח של המוכר בגין עליית המחיר של הדירה. עליית המחיר יכולה לנבוע מאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) המאפשרת זכויות בניה נוספות לדירה הנמכרת, או תוכניות לפיתוח האיזור בו נמצאת הדירה, למשל הוספת מבני תרבות, חינוך וכד'.
יש מקרים בהם היטל ההשבחה נמצא במחלוקת, למשל ברבעי מרכז העיר בתל אביב, בהם שומות היטל השבחה שהובאו לבירור בפני שמאים מכריעים (הליך מעין שיפוטי להכרעה בסכסוכי שומות) בוטלו לחלוטין או צומצמו ב- 90%.
כדאי לברר מראש מה היטלי ההשבחה המוטלים באיזור בו אתם מתכננים לרכוש דירה.
אגרות
תשלום אגרות הוא צעד הכרחי בדרך להשלמת רישום הדירה על שמם של הרוכשים. כל פעולת רישום הערת אזהרה או מחיקת הערת אזהרה המבוצעת בכל אחד מגופי הרישום, כל בקשת מידע והפקת נסח וכן כל בקשה אחרת שתגישו מחוייבת באגרה. האגרה נגבית ממבצע הפעולה, אם מדובר בעורך הדין ששכרתם, הוא יחשב את האגרות בהוצאות שעליכם להחזיר לו. בחלק זה, יבחנו האגרות בלשכת רישום המקרקעין - טאבו.
הנפקת נסח טאבו מקוון כרוכה בתשלום של 15 ש"ח.
הגשת בקשה לרישום הערת אזהרה באופן מקוון וכן בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק על משכנתא באינטרנט, יעלו 128 ש"ח. לעומת זאת, הגשת בקשה לרישום הערת אזהרה והגשת בקשה לרישום משכנתא במשרדי הטאבו, יעלו 160 ש"ח.
13. מסירת חזקה בדירה
במועד שנקבע בחוזה למסירת החזקה בדירה, המוכרים והקונים יפגשו והדירה תימסר לקונים, במקביל לביצוע התשלום האחרון. ניתן להגיע לפגישה עם עורכי דין, אך ברוב המקרים אין צורך בנוכחות עורכי דין. המוכרים והקונים יבצעו קריאה של מוני החשמל, המים והגז ויוודאו כי הדירה מכילה את כל מה שסוכם ובמצב תקין. כמו כן, המוכרים ימסרו לקונים כל דבר רלוונטי, כגון מפתח לדירה, לדלת הכניסה הראשית לבניין, לתיבת הדואר ושלט לשער החניה.
14. רישום העברת זכויות בדירה
שלב זה ושלב מסירת החזקה הם האחרונים. סדר הפעולות האם קודם תמסר הדירה או קודם ירשמו הזכויות, תלוי בצדדים ובנסיבות הדירה. אין חשיבות אמיתית לסדר כאן.
במעמד העברת התשלום האחרון, או לפניו, המוכרים יעבירו לקונים את כל המסמכים ההכרחיים לרישום הדירה על שם הקונים. בררו באמצעות עורך הדין אם כל המסמכים מוכנים, כמו אישור מס שבח ואישור עיריה. במידה והאישורים הנדרשים עדיין לא הונפקו, אין הכרח לעכב את מועד מסירת הדירה. עורך דין לרכישת דירה יעגן בחוזה מנגנון פעולה להתמודדות עם עיכוב בהשלמת המסמכים. לדוגמה, ניתן להסכים בחוזה שחלק מסכום התמורה יוחזק בנאמנות על ידי עורך הדין מטעם המוכרים, עד להעברת המסמכים החסרים לקונים.
רישום העברת הזכויות בטאבו או בחברה המשכנת יבוצע לאחר שהרוכשים שילמו את מלוא הסכום למוכרים עבור הדירה. חשוב להבהיר, רישום העברת זכויות זו לא המלצה, אלא מדובר בשלב הכרחי לכך שהדירה תעבור באופן פורמלי להיות בבעלות הקונים. החוק בישראל קובע שעסקת מקרקעין מושלמת ברישום ולכן, כל עוד הדירה לא רשומה על שמכם, הליך העברת הזכויות בדירה לא הושלם.
עורך דין נדל"ן מטעמם של הרוכשים הוא זה שיבצע את העברת הזכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי בו מתנהל רישום הדירה. לשם ביצוע הרישום, נדרשים שטרי המכר אשר נחתמו על ידי הצדדים, אישורי מיסים, אישור עיריה, שטר משכנתא, שוברי תשלום אגרות ומסמך מטעם הרשות המקומית המעיד שאין חובות כלפיה ועוד. רשימת המסמכים עשויה להשתנות בהתאם למרשם ולנסיבות. לכן, יש חשיבות גבוהה לשירותי עורך דין נדל"ן אשר ידע לבצע את הרישום באופן נכון.
שכר טרחה לעורך דין ברכישת דירה
שכר טרחה ממוצע המשולם לעורך דין לרכישת דירה עומד על כ-0.5% משווי הנכס בעסקאות ששווין גבוה, ועד כ- 2% בעסקאות ששוויין נמוך. על סכום זה יש להוסיף מע"מ. יחד עם זאת, הסכום עשוי להשתנות לפי שווי הנכס ומורכבות העסקה.
מקובל לשלם בעת חתימת חוזה מכירת הדירה, אך בסופו של דבר מועד התשלום ומספר התשלומים נתונים לקביעת הצדדים, לפי רצונם ולפי פרטי העסקה. את כל פרטי התשלום יש לסכם בחוזה שכר טרחה שתחתמו עם עורך הדין.
מגפת הקורונה ככוח עליון
כוח עליון מוגדר בחוק הישראלי כאירוע שלא ניתן היה לצפות מראש או למנוע, אשר מצדיק דחייה של ביצוע התחייבויות על פי חוזה. מכיוון שהחוק לא קובע בדיוק מהו כוח עליון, בית המשפט מפרש את החוק ובהתאם לנסיבות של כל אירוע, מחליט מה נחשב כוח עליון ומה לא.
היות ומדובר בשאלה של פרשנות, ישנו קושי במתן תשובה חד משמעית לשאלה שמעסיקה רבים בימים אלו, האם מגפת הקורונה תוכר ככוח עליון. שאלה זו נכונה לחוזים שנחתמו לפני שהחל משבר הקורונה, אך ביצוע ההתחייבויות לפי החוזה הוא במועד בו החלו התקנות לשעת חירום.
לעומת זאת, בחוזה הנחתם בתקופה שבתוך משבר הקורונה, הצדדים יכולים בהסכמה משותפת להכניס סעיפים המאפשרים זמני פעולה ארוכים יותר בשל עיכובים הנובעים מהנחיות הרשויות בעניין מניעת ההדבקות בקורונה, וכן דחיית או ביטול סנקציות על הצד שלא עמד בזמנים בשל עיכובים הנובעים ממשבר הקורונה. נושא זה יכול להיות חשוב מאד כאשר הבנקים, השמאים ועיריות ורשויות מקומיות אינם מאפשרים קבלת קהל והטיפול בנושאים רבים איטי מהנהוג וכן סעיפי ביטול חוזה.
סיכום
אם הגעתם עד לנקודה זו, הבנתם כבר בעצמכם עד כמה חיוני להעזר בעורך דין מנוסה לקניית דירה. זהו אחד המקרים בהם הניסיון לחסוך את שכר הטרחה של עורך דין לרכישת דירה עלול לעלות לכם באבדן כספי גבוה, כניסה לחובות ואפילו באי קבלת הדירה שרציתם. אי אפשר לבקש מהבן דוד את חוזה מכירת הדירה שלו, להחליף שמות ויאללה מתקשרים למוביל. המחוקק דורש לעגן כל עסקת מקרקעין בכתב. ובמקרה הזה ב"כתב" הכוונה היא להרבה רישומים, טפסים, אישורים ובדיקות.
מסלול המכשולים הנקרא "רכישת דירה" כולל בדיקות מקיפות לזיהוי הנכס ובעליו, מה מצבו הפיזי, מה מעמדו המשפטי וכן הלאה. הבדיקות יוכיחו לכם האם הדירה שמצאתם היא אכן הדירה או שעדיף לחפש הלאה. גם חוזה מכירת הדירה, תהליך הסרת המשכנתא הקיימת עליה, תהליך לקיחת משכנתא על ידי הקונים ותהליך העברת רישום הזכויות עמוסים באותיות קטנות, ניסוחים משפטיים, הנחות עבודה הידועות לבעלי ניסיון והמוני פרקטיקות מקובלות יותר ופחות. עורך דין נדל"ן מנוסה יוביל אתכם בדרך הנכונה לסיום המוצלח של רכישת הדירה.