איך מחשבים משכנתא – מדריך למחשבון המשכנתא עם דוגמאות

עודכן בתאריך: 01/11/2026

מתי להשתמש במחשבון משכנתא

רוב האנשים פותחים מחשבון משכנתא באחד משלושה רגעים, וכל אחד מהם צריך משהו אחר.

• לפני שמחפשים דירה. אתם רוצים לדעת איזה סכום אפשר לקחת בלי להיחנק כל חודש. כאן מתחילים מההכנסה או מההחזר שנוח לכם.
• אחרי שמצאתם דירה. יש סכום, ועכשיו צריך לחלק אותו למסלולים. כאן בונים תמהיל ובודקים מה יקרה לו אם הריבית תעלה.
• כשיש הצעה מהבנק. מזינים את הריביות שקיבלתם ורואים מול מה הן עומדות בשוק.

בשלב הראשון התוצאות הן הערכה, והן ישתנו ככל שתקבלו הצעות שמותאמות לכם. כדי להתרשם מהריביות בבנקים השונים יש את דף השוואת ריביות משכנתא, וכדי להבין איך מחלקים סכום למסלולים יש את המאמר תמהיל משכנתא מומלץ.

איך מחשבים החזר חודשי על משכנתא

נתחיל בחשבון הפשוט, כי הוא מסביר את כל השאר. בלוח שפיצר, שהוא הנפוץ בישראל, ההחזר החודשי מחושב מראש כך שיישאר קבוע לאורך התקופה, כל עוד הריבית והמדד לא משתנים:

PMT = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)

• P הוא סכום ההלוואה.
• r היא הריבית החודשית, כלומר הריבית השנתית חלקי 12.
• n הוא מספר החודשים.

נניח שאתם לוקחים מיליון ש"ח ל-25 שנה, בריבית קבועה לא צמודה. הריבית הממוצעת של בנק ישראל במסלול הזה בספטמבר 2026 היא 4.72%, כלומר 0.393% בחודש, על פני 300 חודשים. ההחזר החודשי יוצא 5,684 ש"ח, וסך התשלומים 1,705,180 ש"ח. מתוכם 705,180 ש"ח הם ריבית.

אם מאריכים ל-30 שנה ההחזר יורד ל-5,198 ש"ח, אבל סך התשלומים עולה ל-1,871,426 ש"ח. זו העסקה בכל הארכת תקופה, פחות בחודש ויותר בסך הכול.

החישוב הזה נכון למסלול אחד בלבד. נסו את הדוגמה במחשבון, ואז שנו סכום או תקופה ותראו איך המספר זז.

למה שלא נעצור כאן? כי משכנתא בישראל כמעט אף פעם אינה מסלול אחד. יש בה חלק בריבית קבועה, חלק בפריים שמשתנה עם ריבית בנק ישראל, ולעיתים חלק צמוד למדד, ולכל אחד מהם יש חישוב משלו. בשביל זה נבנה מחשבון משכנתא בארבעה שלבים. פירוט נוסף על מרכיבי הריבית תמצאו במאמר חישוב ריבית משכנתא.

בניית תמהיל במחשבון בארבעה שלבים

זה המצב שנפתח כשנכנסים למחשבון. אפשר לעצור אחרי כל שלב, והמספר הראשון מופיע כבר בשלב הראשון. נלך על דוגמה אחת לאורך כולם: זוג שקונה דירה ראשונה וצריך מיליון ש"ח ל-25 שנה.

שלב 1 – המשכנתא שלכם

שלוש שאלות בלבד:

• כמה משכנתא אתם צריכים. מקלידים סכום או בוחרים אחד מהכפתורים המוכנים.
• לכמה שנים. עד 30 שנה, התקופה המרבית שבנק ישראל מאפשר.
• הכנסה נטו של משק הבית. לא חובה, אבל היא מפעילה את המד שמראה איזה חלק מההכנסה ילך להחזר. מזינים את ההכנסה אחרי הלוואות קיימות.

בחלק "הדירה ומטרת הרכישה" אפשר להוסיף את מחיר הדירה ואת סוג הרכישה, והמחשבון יזכיר את מגבלת המימון שחלה עליכם.

בצד מופיע מיד ההחזר הראשון בסל 2 של בנק ישראל, מחושב בריביות הממוצעות של בנק ישראל. בדוגמה שלנו הוא 5,314 ש"ח, עם סך תשלומים של 1,746,191 ש"ח.

שלב 2 – התמהיל

כאן אתם מחליטים איך מחלקים את הסכום. יש שתי דרכים, וכדאי להתחיל מהשנייה גם אם בסוף תבחרו בראשונה.

• לבנות תמהיל משלכם. גוררים את החלוקה בין המסלולים, מוסיפים או מסירים מסלול, ומשנים לכל מסלול ריבית ותקופה.
• לבחור סל אחיד של בנק ישראל. שלושה תמהילים קבועים שכל בנק חייב להציג באישור העקרוני, ולכן אפשר להשוות אותם בין בנקים.

כך נראים שלושת הסלים על מיליון ש"ח ל-25 שנה, בריביות הממוצעות של בנק ישראל לספטמבר 2026:

מקור הריביות: ריבית ממוצעת של בנק ישראל על משכנתאות חדשות, ספטמבר 2026. ההחזר המקסימלי מחושב בתרחיש ברירת המחדל של המחשבון.

שימו לב להבדל בין סל 1 לסל 2. סל 1 קבוע, ולכן ההחזר הראשון הוא גם המקסימלי. בסל 2 ההחזר מתחיל נמוך יותר ועולה עם השנים, כי חלק מהחוב צמוד למדד.

בזמן שאתם משנים את התמהיל, רשימת הכללים שמתחתיו מתעדכנת ומראה אם הוא עומד במגבלות הגבלות בנק ישראל:

• לפחות שליש מהסכום בריבית קבועה.
• עד שני שלישים בריבית משתנה, כולל משתנה כל 5 שנים.
• תקופה של עד 30 שנה.

אם אתם לא בטוחים ממה מורכב כל מסלול, המאמר מסלולי משכנתא וסוגי הריביות עובר עליהם אחד אחד. ואפשר גם לפתוח את תמהיל הדוגמה במחשבון ולשחק איתו.

שלב 3 – מבחן העמידות

זה השלב שרוב האנשים מדלגים עליו, ודווקא בו מתברר אם התמהיל מתאים לכם. השאלה פשוטה: מה יקרה להחזר אם השוק ישתנה?

יש שני מחוונים. הראשון הוא שינוי ריבית הפריים בתוך 3 שנים, והשני הוא המדד השנתי, שנפתח על ערך ברירת מחדל שמופיע בשדה עצמו. אפשר להזיז אותם ידנית או לבחור תרחיש מוכן. השוק לא רק עולה, ולכן אפשר לבדוק גם ירידת פריים או מדד שלילי.

בתוצאה תראו שני מספרים זה לצד זה, ההחזר הראשון והגבוה ביותר בתרחיש. גרף מראה איך ההחזר מתפתח לאורך התקופה, לפי מסלול, לפי קרן וריבית או לפי יתרת הקרן.

בדוגמה שלנו, סל 2 מתחיל ב-5,314 ש"ח. אם הפריים יעלה בנקודת אחוז אחת, ההחזר הגבוה ביותר יגיע ל-6,855 ש"ח, כלומר כ-29% מעל ההחזר הראשון. פתחו את התרחיש הזה במחשבון ובדקו אם המספר הזה עדיין נוח לכם.

שלב 4 – מה עכשיו

בשלב האחרון מסדרים את התוצאות כך שתוכלו להשתמש בהן:

• השוואה לסלים. טבלה שמציבה את התמהיל שלכם מול שלושת הסלים, עם ההחזר הראשון, ההחזר המקסימלי, סך התשלומים, הריבית וההצמדה והריבית הכוללת.
• הצעה מהבנק. מזינים לכל מסלול את הריבית שקיבלתם, ומקבלים השוואה מול הריביות הממוצעות בשוק.
• לוח סילוקין שנתי. נפתח בכפתור, עם פירוט לכל שנה.
• שיתוף. אפשר לשלוח את התמהיל בקישור, להעתיק את הקישור או להדפיס. מי שיפתח אותו יראה בדיוק את מה שבניתם.

אם אתם רוצים שמישהו יסתכל על התמהיל, אפשר לשלוח אותו ליועץ ישירות מהמחשבון, והתמהיל מצורף לפנייה.

המחשבון המהיר

לא תמיד צריך תמהיל. אם אתם רק רוצים לדעת כמה תשלמו על סכום מסוים, בחרו למעלה "מחשבון מהיר". הוא מחשב מסלול אחד, והתוצאה מתעדכנת תוך כדי הקלדה.

מה להזין:

• בוחרים מה לחשב, החזר חודשי או סכום המשכנתא.
• מזינים סכום ותקופה.
• מזינים ריבית, או לוחצים על אחד הכפתורים של הריביות הממוצעות.
• בוחרים לוח סילוקין, שפיצר או קרן שווה.
• תחת "אפשרויות נוספות" אפשר להפעיל הצמדה למדד ולהזין הכנסה.

חישוב סכום משכנתא לפי החזר חודשי

זו הדרך ההפוכה, והיא שימושית מאוד לפני שמחפשים דירה. בוחרים "סכום המשכנתא" ומזינים את ההחזר שנוח לכם. בהחזר של 5,000 ש"ח לחודש, ל-25 שנה, בריבית הממוצעת של בנק ישראל (4.72%), תקבלו סכום של כ-880,000 ש"ח. לפני שמתקדמים, כדאי לקרוא גם כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה וההון העצמי.

שפיצר או קרן שווה

באותה דוגמה של מיליון ש"ח ל-25 שנה, בקרן שווה ההחזר הראשון הוא 7,267 ש"ח, לעומת 5,684 ש"ח בשפיצר. הוא יורד עם הזמן, וסך התשלומים יורד ל-1,591,967 ש"ח לעומת 1,705,180 ש"ח. המחיר הוא החזר התחלתי גבוה יותר. השוו את שתי השיטות במחשבון.

אחרי התוצאה יופיע כפתור שמפרק את אותו סכום לתמהיל ומעביר אתכם לשלב 2. זו הדרך הקצרה מהמספר הראשון לתמונה המלאה.

איך נראית תוצאת החישוב במחשבון משכנתא?

התוצאה הראשית היא ההחזר החודשי, ומתחתיה שלושה חלקים שמסבירים אותו. הם מופיעים בשני המצבים של המחשבון.

1. סיכום עלויות המשכנתא

• סך התשלומים. כל מה שתשלמו עד סוף המשכנתא, קרן וריבית.
• ריבית והצמדה. המחיר שאתם משלמים על ההלוואה. המטרה היא להקטין את המספר הזה, ועדיין להישאר עם החזר שאפשר לעמוד בו.
• על כל שקל שלקחתם. כמה תחזירו לבנק על כל שקל שקיבלתם ממנו.
• ריבית כוללת חזויה. ריבית אחת שמסכמת את כל התמהיל, ומאפשרת להשוות בין הצעות.

2. לוח הסילוקין השנתי

כל שורה בלוח מייצגת שנה אחת במשכנתא. משמעות העמודות:

• החזר בתחילת השנה. ההחזר החודשי בחודש הראשון של אותה שנה.
• החזר מקסימלי בשנה. ההחזר הגבוה ביותר באותה שנה (מוצג בבניית תמהיל).
• שולם בשנה. סכום כל ההחזרים של השנה.
• קרן. החלק מההחזרים שהקטין את סכום המשכנתא. בשפיצר הוא קטן בהתחלה וגדל עם השנים, ובקרן שווה הוא קבוע.
• ריבית. החלק מההחזרים ששילמתם על הריבית.
• הצמדה. התוספת שנובעת מהשינוי במדד המחירים לצרכן. במסלול שאינו צמוד תראו בעמודה הזו אפס.
• יתרה בסוף השנה. כמה נשאר לשלם.

3. גרף גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא

אם אין לכם סבלנות ללוח, הגרף מספר את אותו סיפור במבט אחד. אפשר לעבור בין ההחזר החודשי, החלוקה בין קרן וריבית ויתרת הקרן. קו ישר אומר החזר קבוע, וקו שעולה אומר הצמדה או עליית ריבית.

איך להשתמש בתוצאה מול הבנק

כשתקבלו אישור עקרוני, הזינו את הריביות שקיבלתם בשלב 4 ובדקו אותן מול הממוצע. אם יש לכם כמה הצעות, הריצו כל אחת מהן בנפרד ושמרו את הקישורים. אם רק מתחילים את התהליך, אישור עקרוני למשכנתא הוא הצעד הבא.

כבר יש לכם משכנתא? השאלה שלכם שונה, ולכן יש לה כלי משלה. מחשבון מחזור משכנתא בודק אם כדאי להחליף את המשכנתא אחרי כל העלויות, והמאמר מתי כדאי למחזר משכנתא מסביר איך זה עובד מול הבנק.

סיכום

התחילו מסכום ותקופה, עברו על הסלים, ואל תדלגו על מבחן העמידות. אחרי שיש לכם תמהיל שנוח לכם גם בתרחיש רע יותר, הצעד הבא הוא להשוות ריביות בין הבנקים ולהתחיל לדבר איתם עם מספרים ביד.