מעודכן ל- 12/2022

לפני שמתחילים לחפש דירה, חייבים לחשב, לפחות בערך, את שווי הדירה שתוכלו לקנות. חישוב כזה יכוון אתכם לאיזורים מתאימים לחיפוש דירה, ובחירת סטנדרט וגודל דירה. יכול להיות שתצטרכו לחשוב על מה מתפשרים, האם תוותרו על מחסן או על מרפסת? האם חניה היא מה שפחות חשוב. האם תרצו דירה שיש בה הכל, אך באיזור שלא חשבתם עליו קודם?

תכנון פיננסי יעיל יבהיר לכם מה הדירה שתוכלו להרשות לעצמכם והאם יש צורך להתפשר על חלק מהדרישות.

תכנון פיננסי בנוי משני חלקים:

א. כמה כסף תוכלו להקדיש לרכישת הדירה ולכל ההוצאות שנלוות לרכישה. הכסף המיועד לרכישת הדירה, וגם לכל העלויות המתלוות לקנייתה, מורכב מסכום התחלתי שצברתם ונקרא "הון עצמי" ומהמשכנתא שתקחו מאחד הבנקים.

ב. מה ההוצאות הנלוות לרכישת דירה וכמה הן יעלו. מדובר בסכום ניכר, וחייבים לקחת אותו בחשבון כחלק ממחיר הדירה.

אחוז מימון המשכנתא

אחד המושגים הבסיסיים ביותר בנוגע למשכנתא הוא "אחוז מימון משכנתא" או "אחוז הון עצמי", שמשמעותו היא כמה מתוך מחיר הדירה תשלמו באמצעות משכנתא, או ליתר דיוק, כמה אחוזים מהרכישה המשכנתא תכסה.

חישוב אחוז מימון משכנתא נעשה על ידי חלוקת סכום המשכנתא במחיר הדירה, לדוגמא:

נניח שאתם מעוניינים בדירה בשווי 2 מליון ש"ח:

• כשיש לכם הון עצמי של מליון וחצי ש"ח, המשכנתא שתצטרכו היא רק 500,000 ש"ח, שהם אחוז מימון נמוך במיוחד של 25%. איך מחשבים: 500,000 ש"ח מחלקים ל-2 מליון ש"ח ומקבלים 0.25 שהם 25% מימון.
• כשההון העצמי הוא מיליון ש"ח אחוז מימון המשכנתא שתצטרכו עומד על 50%.
• כשההון העצמי הוא 300,000 ש"ח, תצטרכו לחפש דירה אחרת או מקור נוסף של הון עצמי, כי אחוז מימון המשכנתא הוא 85% והבנקים לא יאשרו משכנתא כל כך גבוהה.

מכאן אפשר לעבור לשאר הכללים הקובעים את גובה המשכנתא שתוכלו לקבל.

חישוב הון עצמי למשכנתא

הון עצמי הוא הסכום שתוכלו להקדיש לרכישת דירה מתוך חסכונותיכם, עזרה כספית מהמשפחה, הלוואות (שאינן מהבנק, כי בנק ישראל אסר על כך בהנחיה מאוגוסט 2021) וכל סכום אחר שאינו המשכנתא עצמה.

כמה הון עצמי נדרש למשכנתא?

כאן אנחנו פונים להנחיות בנק ישראל שמגבילות את החירות של הבנקים לתת משכנתאות.

אחוז ההון העצמי למשכנתא משתנה לפי מטרת הרכישה: הון עצמי לדירה ראשונה שונה מהון עצמי לדירה שניה, והון עצמי לדירה שניה שונה אם אתם משפרי דיור שמתכוונים למכור את דירתם הקודמת או משקיעים בדירה נוספת:

לדירה ראשונה צריך הון עצמי של לפחות 25% ממחיר הדירה. המשכנתא יכולה להיות עד 75% ממחיר הדירה.

אם אתם משפרי דיור תצטרכו הון עצמי של 30% ממחיר הדירה ואפשר לקבל עד 70% משכנתא. אפשר גם לקבל מהבנק הלוואת גישור בתנאי שתעמדו במספר תנאים כמו: ההלוואה אינה עולה על 30% מערך הדירה שתרכשו, הדירה הקיימת תשועבד ומשך ההלוואה לא יעלה על משך הזמן למכירת הדירה הראשונה לצורך הכרה בכם כבעלי דירה יחידה.

אתם רוצים דירה להשקעה? בואו עם הון עצמי בגובה 50% ממחירה.

דוגמא: אתם רוכשים את הדירה הראשונה בבעלותכם והיא עולה 2 מליון ש"ח. אתם צריכים הון עצמי של 500,000 ש"ח. אם יש לכם דירה ואתם רוצים להחליף אותה בדירת 2 מליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי של 600,000 ש"ח.

זכאי משרד השיכון יכולים לקבל מימון גבוה יותר, אך כאן לא נעסוק בכללי משכנתא ממשרד הבינוי והשיכון.

איך גובה המשכנתא משפיע על הריבית

אל תגידו "אני אקח את כל הסכום שהבנק מוכן לתת" כי זה לא באמת כדאי.

נצא מנקודת הנחה שרוצים לסיים עם המשכנתא וכל מה שכרוך בה מוקדם ככל האפשר ובתשלום נמוך ככל האפשר, אז שימו לב לנקודות הבאות:

• אחוז מימון משכנתא נמוך מקטין את ריבית משכנתא. ככל שאחוז המימון נמוך יותר וההון העצמי גבוה יותר, הבנק רואה את הלוואת המשכנתא כפחות מסוכנת וילך לקראתכם בריבית. רוב המשכנתאות נעות בין 50% עד 60% מימון. אם תקחו משכנתא בפחות מ- 45% מימון תוכלו לקבל ריביות נמוכות יותר מהממוצע. אם תקחו מעל 60% מימון, הבנק יתמחר את הסיכון שבאחוז המימון הגבוה באמצעות ריבית גבוהה מהממוצע. אפשר להגדיל את ההון העצמי, וכך להקטין את אחוז המימון, על ידי הלוואות בריבית נמוכה, כמו מקרן הפנסיה או קרן השתלמות.
• סכום משכנתא נמוך צובר פחות ריבית. ככל שסכום המשכנתא גבוה, כל אחוז ריבית והצמדה עליו יתבטא בסכום גבוה יותר. לדוגמא: 2% ממליון ש"ח הם 20,000 ש"ח בעוד 2% מ- 700,000 הם 14,000 ש"ח בלבד.
• משך משכנתא קצר צובר פחות ריבית. ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, צוברים עוד ריבית על כל חודש נוסף. אם בודקים משכנתאות זהות בסכום ובריבית ושונות רק באורכן, תוכלו לראות במחשבון משכנתא שעל המשכנתא הארוכה מצטברת יותר ריבית ומשלמים עליה יותר. למשל, מי שלקח משכנתא בסך 600,000 ש"ח בריבית 2% למשך 15 שנה יגלה שעליו לשלם ריבית בסך כ- 95,000 ש"ח. אותה משכנתא אך לתקופה של 25 שנה תקפיץ את הריבית לסביבות 163,000 ש"ח. סכום משכנתא קטן יותר שיאפשר לכם לקצר את תקופת המשכנתא במספר שנים, יכול להקטין את החזר הריבית משמעותית. כדאי לבחון אפשרויות להגדלת ההון העצמי אם עלותן נמוכה יותר מזו של המשכנתא.

אז קחו משכנתא בסכום שאתם צריכים כדי להשלים את הרכישה וההוצאות הנוספות המגיעות אתה, אבל אל תקחו משכנתא גדולה מידי רק כי הבנק מאשר.

איך מחליטים איזה חסכונות לפתוח לטובת קניית דירה? במידת האפשר, מומלץ להשאיר סכומים בצד לשימוש בעתיד וגם לא חייבים לפתוח חסכונות שתשלמו עליהם עמלות יציאה גבוהות או מס גבוה. קודם תערכו חישוב ותחליטו מה משתלם יותר, סכום משכנתא גדול יותר או לשלם את הקנס על פתיחת החיסכון.

החזר משכנתא מגביל את סכום המשכנתא

אחוז המימון חשוב לקביעת גובה המשכנתא המקסימלי, אבל בנק ישראל מגביל את המשכנתא גם על ידי החזרי המשכנתא ותקופת המשכנתא.

קודם כל, תקופת המשכנתא הארוכה ביותר היא 30 שנה, ואין לכך שום הארכות.

לכן כל סכום משכנתא שלוקחים יכול להתחלק למקסימום 30*12 חודשים שהם 360 החזרים.

כאן נכנסת לתמונה ההנחיה השניה של בנק ישראל העוסקת בגובה החזר משכנתא ביחס להכנסה החודשית של רוכשי הדירה:

אסור שהחזר משכנתא יעלה על 50% מההכנסה החודשית. יותר מכך, החזר משכנתא בגובה 40% או יותר מההכנסה החודשית נחשב כהלוואה בסיכון של 100% וריבית המשכנתא תעלה בהתאם לסיכון.

ההמלצה המקובלת היא שהחזר משכנתא יהיה עד 25% או 30% מההכנסה החודשית.

איך בודקים אם ההגבלות על החזר משכנתא מקטינות את סכום המשכנתא שביקשתם?

קחו את סכום המשכנתא הדרוש לכם והוסיפו עליו ריבית משכנתא (תוכלו לבדוק ריביות משכנתא מעודכנות בדף השוואת משכנתא).

ריבית המשכנתא מושפעת ממגבלות בנק ישראל על בחירת מסלולי ריבית משכנתא. גם אם אינכם מכירים את המגבלות על ריבית משכנתא, תוכלו לבחור מסלולי משכנתא לצורך החישוב הראשוני לפי "תמהיל משכנתא מומלץ", שמתחשב במגבלות אלה (כשתעמדו בפני חתימה על חוזה קניית דירה, ערכו תמהיל משכנתא מדוייק ומתאים עבורכם, אך בשלב זה בו אתם עדיין רק בודקים אפשרויות, התמהיל המומלץ יכול לעזור).

לכל מסלול קבעו את התקופה להחזרים (עד 30 שנים) והזינו הכל במחשבון משכנתא שיחשב לכם את גובה ההחזר הראשוני. האם סכום החזר המשכנתא שחושב עולה על 30% מההכנסה החודשית שלכם?

אם סכום המשכנתא שרציתם מחייב החזר משכנתא גבוה יותר מהמותר לפי הכללים, תאלצו לגייס הון עצמי נוסף, או לחשב מחדש מה עלות הדירה שתוכלו לרכוש.

אם בשלב זה אתם מרגישים צורך להתייעץ עם מומחה, יועץ משכנתאות פרטי שאינו עובד עם הבנק יכול לעזור לכם בכל אחד מהשלבים הנ"ל, מעזרה בחישוב ההון העצמי ומה מחיר הדירה שיתאים לכם, כולל בחינת אפשרויות כמו קבוצות רכישה. יועץ משכנתאות עוזר בקביעת סכום המשכנתא, בחירת מסלולי ריבית מתאימים ופניה לבנקים לצורך מכרז ריביות והשגת ריביות נמוכות יותר. הסבר מלא ומפורט, כולל דוגמאות מהחיים, על השירותים שיועץ משכנתאות יכול לתת לכם תוכלו לקרוא ב"ייעוץ משכנתאות- איך למצוא יועץ שיחסוך לכם הוצאות".

הוצאות נלוות לרכישת דירה ולמשכנתא

כשרוכשים דירה מתברר שיש עוד עלויות רבות המגיעות עם הרכישה, זו רשימה ארוכה של הוצאות, מסים ואגרות שחלק גדול מהם בלתי נמנע ואת כולם צריך לכסות באמצעות ההון העצמי והמשכנתא.

מסים ואגרות:

• מס רכישה שמחושב לפי מחיר הדירה ומטרת השימוש בה. בדקו במחשבון מס רכישה את גובה המס שתדרשו לשלם.
• אגרות רישום בטאבו/מנהל מקרקעי ישראל או מרשם קרקעין אחר.
• היטלי השבחה או פיתוח המוטלים מטעם הרשות המקומית.

בעלי מקצוע:

לא חובה להעזר בכל אחד מבעלי המקצוע ברשימה זו, אך מחלקם קשה להימנע ולאחרים מומלץ לפנות בהתאם לנסיבות הרכישה.

• שמאי של הבנק: זה הכרח שאי אפשר להמלט ממנו כשלוקחים משכנתא. המחיר נקבע גם לפי סוג ואופי הנכס שקניתם.
• נוטריון: נדרש לאישור חתימות שונות בבנק כשלוקחים משכנתא.
• מתווך דירות: לעתים קרובות תגלו שאין ברירה אלא לנהל את חיפוש הדירה בעזרת מתווכים. השכר שיקבל נגזר ממחיר הדירה הנרכשת.
• עורך דין: כאן עדיף לא לחסוך ולמצוא עורך דין טוב שייצג אתכם היטב. על חשיבותו של עורך דין נדל"ן אפשר לקרוא בפירוט במאמר "14 פעולות שעורך דין לקניית דירה יבצע עבורכם". שכרו נקבע כאחוזים ממחיר הדירה.
• יועץ משכנתאות: הוצאת רשות שיכולה לחסוך כסף רב על המשכנתא וגם לחסוך זמן התרוצצות רב.
• בדק בית: רצוי שעין של מהנדס תבדוק האם התשתיות הבסיסיות בדירה תקינות. הוא ימצא נזילות ברורות, בעיות ביציבות הבניה, ריצוף, אלומיניום וכד'. הוא לא ימצא את כל הפגמים שקיימים, אך יכול לעזור בהגדרת היקפי שיפוץ שתצטרכו ולדעת האם איכות הדירה היא כפי שהוצהר והאם מחיר הדירה משקף את איכותה.
• שמאי מקדים: ברוב המקרים אין צורך, אך בבניינים שהרישום שלהם חלקי, או שהיו בהם תוספות בניה לא מאושרות או שיש בעיה אחרת בהבנת בתמחור הדירה ועלויות השינויים בה, כדאי לקחת אותו לפני הקניה. לא תרצו לחתום על חוזה רכישה ואז לגלות שהשמאי של הבנק מעריך את שווי הדירה כנמוך מהמחיר ששילמתם ושתקבלו משכנתא קטנה מהנדרש לכם.
• בודק קרינה: במדינה שבה כל כמה קילומטרים נטוע מגדל אנטנות, לא מיותר לבדוק את רמת הקרינה בבית.

עלויות נלוות למשכנתא:

• עמלת פתיחת תיק משכנתא ועמלות משכנתא נוספות יכולות להצטבר לאלפי שקלים, אך גם ניתן לקבל מהן פטור אם תנהלו משא ומתן מוצלח.
• ביטוח משכנתא המורכב מביטוח חיים לכל הלווים החתומים על המשכנתא וביטוח מבנה לדירה המשועבדת במשכנתא.

שיפוצים

שיפוץ דירה ואפילו רק אטימת סדקים וצביעה יכולים להסתכם בעשרות אלפי שקלים ומעלה, ועלות שיפוץ תמיד יקרה יותר מהתכנון המקורי.

שיפוץ יכול להתפרש אל מחוץ לדירה שקניתם. עכשיו כשאתם בעלי הבית, ועד הבית יפנה אליכם להשתתפות בהוצאות תחזוקה מיוחדות לבנין כמו תיקון צנרת, שדרוג מעליות, צביעת החניון וכן הלאה. ככל שהבנין גדול יותר או ישן יותר, יהיו יותר עלויות תחזוקה. בבית פרטי תגלו הוצאות אחרות כמו גינון, תחזוקת חצר וגדרות וכן הלאה. זה אמנם לא חלק ישיר מעלויות רכישת הדירה, אך אלה הוצאות גבוהות שיפתיעו אתכם מפעם לפעם, ואין דרך להימנע מהן.