עודכן בתאריך:
מאיזה ביטוחים מורכב ביטוח משכנתא?
ביטוח משכנתא הוא שם מקוצר לשני ביטוחים שהבנקים דורשים ממבקשי משכנתא: ביטוח מבנה וביטוח חיים. הדרישה לביטוח משכנתא מגיעה מנהלי בנק ישראל שהבנקים מחוייבים להם, ומטרתם להגן על הבנקים מהסיכון של אי החזרת ההלוואה. עקרונית, הבנק יכול לוותר על הביטוח, אבל ברוב המקרים הוא יעדיף להיות על הצד הבטוח ולדרוש ביטוח משכנתא או בטחונות אחרים. רבים רוכשים ביטוח משכנתא דרך סוכנות הביטוח שאיתה הבנק עובד, אבל אין מגבלה על ביטוחי משכנתא אחרים שחברות הביטוח מציעות.
מטרת ביטוח המשכנתא שונה מזו של ביטוח דירה או ביטוח חיים רגיל, והבנק יבקש מכם ביטוח חיים למשכנתא, אפילו אם יש לכם ביטוח חיים. הבנק ידרוש גם ביטוח מבנה בחלק מביטוחי המשכנתא.
טיפ
אם עשיתם ביטוח משכנתא שלא דרך הבנק:
- עדכנו את הבנק שבחרתם ביטוח ושלחו את הנתונים לאישורו. הבנק צריך לאשר את ביטוח המשכנתא שבחרתם, ואם לא אישר, הבנק רשאי לבטח אתכם דרך הסוכנות שלו.
- וודאו שלא קרתה טעות ויש ביטוח כפול - גם דרך הסוכנות של הבנק וגם זו שרכשתם באופן עצמאי.
- אם הביטוח תקף לתקופה מוגבלת - זכרו להאריך אותו בזמן. אחרת, כשהביטוח יסתיים הבנק יבטח אתכם בסוכנות שלו, והכיסוי יהיה לפי צורכי הבנק בלבד.
איך ביטוח משכנתא מגן עליכם ועל הבנק?
ביטוח חיים למשכנתא נועד לסלק את המשכנתא, כולל הריבית, הקרן ועמלות שונות, במצב שבו אחד או יותר מהלווים נפטר. סכום הביטוח צריך להיות לפחות בגובה חוב המשכנתא, ולכסות גם עלויות נוספות כמו עמלת פרעון מוקדם וחובות פיגורים.
במקרה של פטירת לווה, יועבר לבנק (שהוא המוטב העיקרי של ביטוח החיים למשכנתא) פיצוי בסכום סגירת המשכנתא כולה, עם כל ההוצאות שנוספו לה. זה חוסך לבני המשפחה שנשארו מאחור, את הצורך להתמודד עם הוצאות החזר המשכנתא, בזמן שההכנסות המשפחתיות קטנו וההוצאות גדלו בעקבות פטירת אחד המפרנסים.
שימוש נפוץ בביטוח חיים למשכנתא הוא הגדלתו, כך שיכסה גם את שאר בני המשפחה בביטוח חיים:
1. מגדילים את סכום הפיצוי, שיכסה גם את המשכנתא וגם ישאר מספיק לבני המשפחה.
2. הבנק נשאר המוטב העיקרי ואליו מוסיפים את בני המשפחה כמוטבים משניים.
אם אחד הלווים או שניהם הולכים לעולמם, הבנק יקבל את הסכום לסגירת המשכנתא והעודף יועבר למוטבים הנוספים, או ליורשים במקרה שלא נקבעו מוטבים.
ביטוח מבנה למשכנתא נותן מענה לבנק ולכם במקרה של נזק לדירה. עד לסילוק המשכנתא במלואה, הדירה שלכם שייכת גם לבנק, שרשם בטאבו הערת אזהרה עד גובה סכום המשכנתא. מובן שהבנק רוצה לשמור על ערך הדירה ותקינותה ולהגן על עצמו מפני אסון הפוגע בדירה. למשל: רעידת אדמה, שריפה או הצפה. במקרים אלה הנכס הרוס, הנזק הכספי עבורכם גדול, ולעתים כלל אי אפשר לגור בדירה, אך עדיין אתם חייבים לשלם את החזרי המשכנתא. הסכום שמקבלים מביטוח מבנה למשכנתא במקרה של נזק למבנה עוזר לכם בתיקון הדירה והחזרתה למצבה הקודם ואתם תוכלו להמשיך לגור בה בנוחות.
לסיכום
- ביטוח המשכנתא נועד למנוע פיגורים וקשיים בהחזרי המשכנתא.
- חשוב שתבחרו ביטוח משכנתא שיתן לכם הגנה מלאה בשעת צרה: סכום ביטוח שיכסה את חוב המשכנתא וכדאי להוסיף כיסויים נלווים לפי הצורך.
- כדאי להתחיל בהשוואת ביטוח משכנתא ולא לוותר על הרחבות שיגנו על רכושכם.
- מועד תחילת ביטוח משכנתא: מרגע קבלת המשכנתא. מי שקונה דירה מקבלן יכול להתחיל את ביטוחי המשכנתא מרגע קבלת הדירה.
מתי לערוך סקר שוק והשוואת ביטוח משכנתא?
את הבירורים אפשר להתחיל כשאתם בתהליך אישור המשכנתא מול הבנק - בשלב הזה כבר ידוע לכם הבנק, סכום המשכנתא ומסלולי ריבית המשכנתא. נתוני המשכנתא והפרטים האישיים הם מה שצריך לקבלת הצעת ביטוח משכנתא והשוואה שלה להצעות אחרות שאספתם. עקרונית, ביטוח חיים למשכנתא הוא ביטוח פשוט יחסית, וביטוח מבנה למשכנתא הוא ביטוח אחיד - השוואת הביטוחים לא אמורה לקחת זמן רב, אבל אם יש מצב מיוחד שדורש התייחסות, כמו מצב בריאותי שיכול למנוע או לעכב רכישת ביטוח חיים למשכנתא, או אם רוצים להוסיף ביטוח תכולה מורכב לביטוח המבנה, כדאי להתחיל בהשוואה מוקדם ככל האפשר. במקרה של קשיים ברכישת ביטוח חיים למשכנתא מומלץ ליידע את הבנק, שיעזור למצוא פתרון.
טיפ
לא חייבים לרכוש את ביטוח החיים ואת ביטוח המבנה באותה חברת ביטוח.
קחו את ההצעות הכי טובות, גם אם הן מחברות ביטוח שונות.
איך מחשבים את סכום ביטוח המשכנתא הרצוי?
באיזה מקרים אין חובת ביטוח משכנתא?
קודם כל, כדאי לדעת שיש שני מצבים בהם הבנק לא יחייב אתכם לרכוש ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה, אבל גם במקרים אלה אתם רשאים לעשות ביטוחי משכנתא, דרך הסוכנות של הבנק או באופן עצמאי:
- כאשר החוב מגיע ל- 30,000 ש"ח ומטה. לפי הנחיות בנק ישראל, הלווה מחוייב בביטוח משכנתא (חיים ומבנה) רק במשכנתאות בסכומים של 30,000 ש"ח ומעלה.
-
כאשר סכום המשכנתא נמוך מערך הקרקע עליה נמצאת הדירה. למשל: אם לקחתם משכנתא בסך 800,000 ש"ח, והדירה בנויה על קרקע שערכה 5 מליון ש"ח, לא חובה לעשות ביטוח משכנתא.
גם במקרים שהבנק אינו מחייב בביטוח משכנתא, מומלץ לרכוש אותו, כי הוא מגן עליכם במצבים לא צפויים של פטירה או נזק ממשי לדירה.
ביטוח חיים למשכנתא
הכיסוי צריך לכסות את יתרת ההלוואה כולל העלויות הנלוות. וודאו שהחישוב הוא לפי הריבית בפועל של המשכנתא שלקחתם ושעמלת פרעון מוקדם מכוסה. מאחר וההלוואה קטנה עם הזמן, גם הכיסוי הדרוש קטן עם הזמן.
מי שמעוניין בביטוח חיים גם לבני משפחתו, יכול להגדיל את סכום הביטוח ולהוסיף מוטבים. אם קיבלתם הנחות טובות על ביטוח המשכנתא, יכול להיות שזו עסקת ביטוח החיים המשתלמת ביותר שתמצאו.
ביטוח משכנתא לדירה
יש שני מסלולי ביטוח מבנה למשכנתא:
- ביטוח מבנה עם כיסוי בסכום המשכנתא בלבד:
היתרון - הוא זול, ופעם בשנה בודקים בכמה המשכנתא קטנה ומקטינים את הכיסוי והפרמיה בהתאם.
החיסרון - אם יקרה נזק, רק הבנק נהנה מהביטוח. אמנם לא תשלמו יותר משכנתא, אך אתם תשלמו על תיקון הנזקים ללא עזרה מהביטוח.
- ביטוח מבנה לפי ערך כינון: מסלול ביטוח שנועד לכסות את עלות הבנייה מחדש של הדירה.
היתרון - תקבלו החזר הוצאות בניה ותיקון של הנזקים לפי חישוב עלויות הלוקח בחשבון את ההוצאות לבניה מחדש של דירה שערכה זהה. בביטוח לפי ערך כינון גם אתם וגם הבנק מכוסים ולא סופגים את מלוא הנזק. תחשבו על זה כך - מחייבים אתכם לקנות את הביטוח, אז לפחות תקחו ביטוח שמגן גם עליכם ולא רק על מישהו אחר.
החיסרון - ביטוח יקר יותר.
טיפ
מומלץ לבחור בביטוח מבנה לפי ערך כינון.
זה אחד המקרים בהם הזול עשוי להתברר כיקר מאד והיקר מתברר כרווחי.
תוספות והרחבות לביטוחי החובה
ביטוח חיים למשכנתא: חלק מחברות הביטוח מציעות כיסוי גם במקרה של מחלה סופנית או נכות.
ביטוח מבנה: בביטוח דירה, כדאי להוסיף כיסויי צד ג', ואם תכולת הבית יקרה - להוסיף ביטוח תכולה. ביטוח תכולה לא ניתן לרכוש דרך סוכנות הביטוח של הבנק, ואם אתם מעוניינים בו, צריך לרכוש ביטוח דירה דרך חברת ביטוח.
בתקופת מלחמה רבים ירצו להוסיף הרחבות המכסות גם נזק כתוצאה ממלחמה או פעולת איבה, שנותנות כיסוי לנזקים שקרן הפיצויים של מס רכוש (הגוף במשרד האוצר שמטפל בפיצוי נזקי מלחמה ופעולות איבה) לא מכסה.
ביטוח דרך הבנק לעומת ביטוח חיצוני
ביטוח משכנתא דרך הסוכנות של הבנק שונה בהתנהלות שלו מביטוח שתרכשו בעצמכם בכמה היבטים שכדאי להכיר, ושצריך להתחשב בהם ולא רק בהצעת המחיר שתקבלו מכל חברת ביטוח:
- עדכון סכום הפיצוי פעם בשנה: ראיתם קודם שאפשר לרכוש ביטוח משכנתא מינימלי - בגובה חוב המשכנתא וההוצאות הנלוות בלבד. חוב המשכנתא משתנה כל שנה ובעקבותיו גם הפיצוי של ביטוח המשכנתא. אם קניתם ביטוח חיים למשכנתא או ביטוח מבנה דרך סוכנות הבנק - הם יעדכנו אוטומטית פעם בשנה את גובה הפיצוי של הביטוח שנרכש אצלם. הסוכנות גם תעדכן אתכם כאשר החוב מתקרב ל-30,000 ש"ח ותיידע אתכם שמרגע זה אין חובת ביטוח.
לעומת זאת, ביטוח שנרכש במקום אחר - אתם אלה שחייבים לפנות לחברת הביטוח ולעדכן אותה על השינוי בגובה חוב המשכנתא. זה חיסרון, אבל סוכן ביטוח יעיל יכול להפוך זאת לשקוף עבורכם.
- כיסויים בביטוח דירה למשכנתא: סוכנות הביטוח של הבנק רשאית למכור רק ביטוח מבנה. אם אתם מעוניינים בביטוח תכולה, צד ג' ועוד כיסויים, עדיף לבחור בביטוח בחברת ביטוח אחרת. למה? כי אחרת יהיו לכם שני ביטוחים נפרדים, ואם באירוע אחד, כמו שריפה או נזילה חמורה, תרצו להפעיל גם ביטוח תכולה וגם ביטוח מבנה, תשלמו השתתפות עצמית בכל אחד מהביטוחים. כשיש ביטוח אחד הכולל תכולה ומבנה - תשלמו רק השתתפות עצמית אחת.
- היחסים בין הבנק וחברת הביטוח:
א. ביטוח משכנתא דרך סוכנות הבנק: הסוכנות מיידעת את הבנק שרכשתם ביטוח. כשהביטוח נרכש מגורם אחר - אתם צריכים ליידע את הבנק ולקבל את אישורו.
ב. אם יש חשש שחברת ביטוח חיצונית לא תרצה לבטח אתכם או את הנכס, בגלל בעיית בריאות או בעיה בנכס, יש סיכוי שהבנק יוכל לשכנע את סוכנות הביטוח שלו לקבל אתכם. במקרים מסוג זה, יכול להיות יתרון לביטוח משכנתא דרך הבנק.
ג. אם קורה אירוע הדורש את הפעלת הביטוח, כמו פטירת מבוטח או נזק לדירה: בביטוח דרך סוכנות הבנק - הבנק פונה לביטוח ומטפל בכל הנדרש. אם הביטוח הוא חיצוני - אתם אחראים לטיפול ולכך שהבנק יקבל את חלקו.
אם נראה לכם שטיפול באחריות הבנק הוא יתרון - תחשבו שוב.
לבנק אין מחוייבות כלפיכם, רק כלפי עצמו, והטיפול עלול להיות בהתאם, כך שמומלץ שתגלו מעורבות גם כשהטיפול הוא באחריות הבנק. כשאתם אחראים - תדאגו היטב לעצמכם, ואם יש לכם סוכן ביטוח טוב שיקח את העניינים לידיים, גם באפס טרחה עבורכם.
לסיכום
השיקולים החשובים שצריכים להנחות אתכם הם בחירת ביטוח משכנתא עם כל הכיסויים הרלוונטיים ובמחיר טוב.
השאלה מי אחראי על עדכון וטיפול היא משנית, אך תהיו מודעים אליה.
מה השיקולים בקביעת הפרמיה של ביטוח משכנתא?
אחד השיקולים החשובים לבחירת ביטוח הוא המחיר, והשאלה היא כמה עולה ביטוח משכנתא ובאיזה דרכים אפשר להוזיל אותו. האמצעי המקובל הוא הנחות ומבצעים תקופתיים, אך האם יש עוד פעולות להקטנת הפרמיה?
ביטוח חיים למשכנתא: הפרמיה נקבעת לפי סכום הפיצוי שרכשתם. סכום הפיצוי חייב להיות לפחות בגובה המשכנתא, כולל הריביות ושינוי הריבית הצפוי, ויכול לכלול גם סכום הפיצוי שנועד לבני המשפחה. גורמים נוספים המשפיעים על הפרמיה: הנתונים האישיים של המבוטחים (גיל, מין, עישון), כולל הצהרת הבריאות. חשוב למלא את הצהרת הבריאות בכנות ובלי להחסיר מידע רפואי, למרות שהוא עלול להשפיע על הקבלה לביטוח וגובה הפרמיה. השמטה ואי דיוקים נותנים לחברת הביטוח את הזכות לא לשלם לכם או לשלם סכום מופחת.
אם אתם סובלים ממצב בריאותי לא תקין חברות ביטוח עלולות לסרב לבטח אתכם. הצעות להתמודדות תמצאו במאמר "פתרונות למסורבי ביטוח משכנתא וביטוח משכנתא לנכים".
פעולות להקטנת הפרמיה: בחרו גובה פיצוי לפי הדרוש לכם ולא יותר מזה. אם במשך השנים יש שינוי בסכום הנדרש להגנת המשפחה, עדכנו את הביטוח בהתאם.
אם הפסקתם לעשן עדכנו את חברת הביטוח.
אם בעיה בריאותית הקפיצה את הפרמיה, סוכן ביטוח יכוון אתכם לחוות הדעת והייעות הרפואי שישכנעו את חברת הביטוח שמצבכם הרפואי הוא סיכון נמוך יותר משחשבה וניתן להקטין את הפרמיה.
בביטוח מבנה: הפרמיה תיקבע לפי סכום הביטוח של מסלול הביטוח שבחרתם - או הסכום הנדרש לסילוק המשכנתא או ערך הכינון (הקמה מחדש) של הנכס. הפרמיה מושפעת גם מהישוב, השכונה, בית או דירה, איזה קומה, גיל הדירה והבנין ועוד מאפיינים של הדירה.
ביטוח מבנה לא מכסה נזקי מלחמה ופעולות איבה - נזקים אלה מטופלים על ידי קרן הפיצויים, אך התמחור כן מתייחס למיקום הנכס ולסיכוי שלו להיפגע או להנזק מגורמים שונים.
פעולות להקטנת הפרמיה: רכשו רק הרחבות שאתם צריכים. בביטוח תכולה, בטחו רק תכולה חשובה ומשמעותית ומיגון טוב יקטין את הסיכון ואת הפרמיה.
תמחור ביטוח תכולה, צד ג' והרחבות אחרות יש לו שיקולים אחרים. אפשר לקרוא על כך במאמר "איך לבחור ביטוח דירה".
איך לחשב את שווי ההנחה שקיבלתי?
בביטוחי משכנתא התחרות גבוהה, וכל חברת ביטוח מציעה הנחות, אבל איך יודעים האם הנחה גבוהה של 45% שנמשכת רק 3 שנים טובה יותר או פחות מהנחה קטנה ל-10 שנים, ואיך בודקים את זה מול ביטוח שלא מציע שום הנחה, אבל החל מהשנה ה-13 מפסיקים לשלם עליו.
בביטוח חיים למשכנתא יש שני סוגי הנחות:
• הנחות קבועות לכל אורך חיי המשכנתא.
• הנחות לחלק מתקופת המשכנתא - בדרך כלל הנחה גבוהה רק בשנים הראשונות, אך יש גם מסלול של תשלום רק ב-13 השנים הראשונות.
הנחות גבוהות בשנים הראשונות נראות משתלמות, אך חשוב לבחון את ההצעה לפי סכום כל הפרמיות עד סיום המשכנתא. הפרמיה עולה ככל שהמבוטח מתבגר, ואז ההנחות יותר משפיעות על המחיר.
הנחה גבוהה לתקופה מוגבלת כדאית רק אם תקופת המשכנתא קצרה או אם אתם מתכננים לקצר אותה, על ידי סילוק מוקדם או מיחזור משכנתא. לעומת זאת, אם ביטוח המשכנתא אמור להשאר ללא שינוי למשך זמן רב, הנחות נמוכות יותר, אך לאורך זמן יכולות להתברר כמשתלמות יותר. מי שחושב לשנות ביטוח משכנתא כל מספר שנים, כאשר ההנחות הגדולות נגמרות, צריך לקחת בחשבון שאם המצב הבריאותי שלו יורע, הוא עשוי למצוא את עצמו כבול לביטוח המשכנתא, כי חברות ביטוח יסרבו לבטח אותו או כי החלפת הביטוח תגדיל את הפרמיה. במקרה הזה הנחות לאורך כל תקופת הפרמיה יתבררו כיעילות יותר
עוד על כך במאמר "חישוב הנחות על ביטוח משכנתא".
מי מקבל את כספי הביטוח?
המוטב הראשי של ביטוחי המשכנתא הוא הבנק, עד גובה חוב המשכנתא במועד הפעלת הביטוח, כולל כל העלויות, הריביות והעמלות. אם נשאר סכום לאחר סילוק המשכנתא - הוא יועבר לשאר המבוטחים בביטוח מבנה למשכנתא או לשאר המוטבים שרשמתם בביטוח חיים למשכנתא, ואם לא נקבעו מוטבים, יועבר ליורשים.
אם בעבר קבעתם מוטבים, חשוב לזכור ולעדכן אותם כשיש שינוי מהותי בחיים - נולדו ילדים, גירושין, בני זוג חדשים, מוות או סכסוך רציני. כולם סיבה טובה לעדכן את רשימת המוטבים כדי שהכסף יגיע למי שאתם באמת רוצים.
מי הוא המבוטח בביטוח משכנתא?
הלווים הם המבוטחים, אך המוטב הראשי הוא הבנק - גם בביטוח מבנה משכנתא וגם בביטוח חיים משכנתא. אם רוצים, מוסיפים מוטבים וביטוח המשכנתא ישמש גם אותם.
אם כבר עשיתם ביטוח, למה שהביטוח לא ידאג גם לכם, מעבר לסילוק חוב המשכנתר? האפשרות השניה והמומלצת היא להרחיב את הביטוחים, כדי שגם אתם ובני המשפחה תהיו מכוסים. אם בוחרים סכום ביטוח מבנה שנועד להקים מחדש את המבנה וסכום ביטוח חיים שמספיק גם לסילוק משכנתא וגם לכלכלת המשפחה למשך תקופה, וגם מוסיפים הרחבות שנועדו להגן ממצבים נוספים, הביטוחים האלה יועילו גם לכם ולא ישרתו בעיקר את האינטרסים של הבנק.
דוגמא: שני בני זוג מבוטחים בביטוח חיים למשכנתא. אחד מהם נפטר, וחברת הביטוח תשלם לבנק עבור סילוק המשכנתא. בזאת יסתיים הביטוח.
אם סכום הביטוח גבוה מסכום המשכנתא שנותר לסילוק, בן הזוג והילדים יקבלו סכום שיאפשר להם לחיות ברווחה למשך תקופה.
ניתן להחליף ביטוח חיים למשכנתא באמצע התקופה?
• ניתן לעבור בין חברות ביטוח, מהביטוח דרך הבנק לחברת ביטוח או להפך.
• אין קנסות או עמלות על מעבר מביטוח של הבנק לחברת ביטוח, או בין חברות ביטוח.
חובה ליידע את הבנק שרכשתם ביטוח אחר במקום הקודם ולוודא שעדכן את הנתונים.
הבנק צריך לאשר שהביטוח מתאים לו, אם לא, הוא יכול לבטח אתכם דרכו, ללא הסכמתכם.
וודאו שהביטוח הקודם בוטל ושאינכם משלמים על שני ביטוחים במקביל.
למידע על ביטוח חיים למשכנתא קראו את המאמר "השוואת ביטוח משכנתא – ביטוח חיים"
למידע על ביטוח מבנה למשכנתא קראו את המאמר " איך לבחור ביטוח דירה"