איך משווים ריביות משכנתא נכון
השוואת ריבית בין בנקים מתחילה בשלוש בחירות: המסלול, התקופה והסכום. רק כשאלה זהים בכל הבנקים אפשר להשוות תפוחים לתפוחים. ככה עושים את זה בדף:
בחרו מסלול אחד המסלולים לא מתחרים זה בזה: קבועה לא צמודה זולה מפריים בסך התשלומים כשהריבית עולה, ויקרה ממנו כשהיא יורדת. השוו קודם בתוך המסלול. סוגי מסלולי הריבית מוסברים במאמר נפרד.קבעו את התקופה שבאמת תיקחו הריבית הקבועה עולה עם התקופה: ל-25 שנים היא גבוהה בכ-0.4% מאשר ל-15 שנים. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אבל מגדילה את סך הריבית.הסתכלו על סך התשלומים, לא רק על הריבית בכרטיס של כל בנק מוצג סך התשלומים לכל התקופה. במסלולים צמודים הוא כולל תחזית מדד, ולכן ריבית של 2.5% יכולה לעלות יותר מריבית של 4.5% לא צמודה.השוו את המפורסם לממוצע שהבנק נתן ליד כל ריבית מפורסמת מוצג ממוצע הריבית שהבנק דיווח לבנק ישראל. אם הממוצע נמוך מהמפורסם, יש לכם מקום למשא ומתן. איך הבנק קובע את הריבית שלכם .בקשו שתי הצעות לפחות, ותנו למישהו לבדוק אותן אישור עקרוני חינם ותקף ל-24 יום. עם שתי הצעות ביד, יועץ משכנתאות יכול להוריד את הריבית או לשפר את התמהיל.
מסלולי המשכנתא: ממוצע השוק, הזולה בטבלה ולמי מתאים
ממוצע השוק הוא הריבית שניתנה בפועל בכל הבנקים בחודש ספטמבר 2026 (בנק ישראל). הריבית הזולה בטבלה היא הריבית המפורסמת הנמוכה ביותר ל-25 שנים בסקר ספטמבר 2026. את התמהיל המלא בונים במחשבון המשכנתא .
לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא). לכל היותר שני שלישים במסלולים שמתעדכנים בתוך פחות מ-5 שנים (פריים ומשתנה שנתית). הבנק חייב להציג לכם באישור העקרוני שלושה סלים אחידים, כדי שתוכלו להשוות בין בנקים אחד לאחד. תמהיל משכנתא מומלץ .
ריבית מפורסמת מול ממוצע הריבית שהבנק נתן
הבנקים מפרסמים ריבית, אבל המספר שקובע הוא הריבית שהם נותנים בפועל. בנק ישראל אוסף מכל בנק את הריבית הממוצעת של כל המשכנתאות שביצע בחודש, ומפרסם אותה לפי מסלול. הדף הזה מציג את שני המספרים זה לצד זה, וזה מה שרואים בספטמבר 2026:
הפועלים : מפרסם 4.88% לקבועה לא צמודה ל-25 שנים, ממוצע הריבית שנתן בספטמבר 2026 4.68% (פחות מהמפורסם ב-0.20 נקודות).לאומי : מפרסם 4.84% לקבועה לא צמודה ל-25 שנים, ממוצע הריבית שנתן בספטמבר 2026 4.64% (פחות מהמפורסם ב-0.20 נקודות).הבינלאומי : מפרסם 4.85% לקבועה לא צמודה ל-25 שנים, ממוצע הריבית שנתן בספטמבר 2026 4.65% (פחות מהמפורסם ב-0.20 נקודות).מזרחי טפחות : מפרסם 5.01% לקבועה לא צמודה ל-25 שנים, ממוצע הריבית שנתן בספטמבר 2026 4.81% (פחות מהמפורסם ב-0.20 נקודות).דיסקונט : מפרסם 4.76% לקבועה לא צמודה ל-25 שנים, ממוצע הריבית שנתן בספטמבר 2026 4.56% (פחות מהמפורסם ב-0.20 נקודות).הממוצע משקלל את כל התקופות, את כל התמהילים ואת כל הלקוחות של הבנק, ולכן הוא לא הצעה אישית: הריבית שלכם נקבעת לפי התמהיל והפרופיל. הוא כן אומר לכם כמה מרחב יש למשא ומתן.
יש לכם כבר משכנתא? ככה בודקים מיחזור
הטבלה משמשת גם מי שכבר משלם משכנתא: אם הריבית שלכם גבוהה מהריביות שהבנקים נותנים היום, מיחזור יכול להוריד את ההחזר או את סך התשלומים. הבדיקה בשלושה צעדים:
הוציאו דוח יתרת משכנתא מהבנק בדוח מופיעים המסלולים, הריבית של כל מסלול, היתרה, התקופה שנותרה ועמלת הפירעון המוקדם אם יש.השוו כאן כל מסלול לריביות של היום בחרו למעלה "מיחזור משכנתא", הזינו את היתרה, את השנים שנותרו ואת הריבית שלכם, וראו את הפער מול הזולה בטבלה.חשבו את הכדאיות עם העלויות מחשבון מיחזור המשכנתא מחשב את החיסכון אחרי עמלת פירעון מוקדם, פתיחת תיק ורישום, וכמה חודשים לוקח לכסות אותן. המאמר על מיחזור משכנתא מסביר מתי כדאי, איזה מסלולים ממחזרים, ומה השתנה ברפורמת המיחזורים.
מסלול קבוע (צמוד או לא) נושא עמלת פירעון מוקדם כשהריביות ירדו. פריים ומסלולים משתנים בנקודת העדכון: בלי עמלה. איך משנים משכנתא קיימת . אפשר למחזר רק חלק מהמסלולים, ולא חובה למחזר באותו בנק. מאז אפריל 2025 הבנק החדש מעביר את המשכנתא בעצמו.
מושגים שצריך להכיר לפני שמשווים
ריבית נומינלית : הריבית השנתית שהבנק מצטט. זו הריבית בטבלה.ריבית מתואמת (אפקטיבית) : אותה ריבית אחרי שמביאים בחשבון שהריבית נגבית כל חודש. גבוהה מעט מהנומינלית, ומופיעה באישור העקרוני.ריבית כוללת חזויה (IRR) : הריבית האחת שמייצרת את כל התשלומים של התמהיל, כולל הצמדה ושינויי ריבית צפויים. המספר שבנק ישראל מחייב את הבנקים להציג לכל סל.לוח שפיצר : החזר חודשי קבוע (במסלול לא צמוד). בתחילת התקופה רובו ריבית. התשלום החודשי בדף מחושב לפי שפיצר. איך מחשבים ריבית משכנתא .עמלת פירעון מוקדם (היוון) : פיצוי לבנק כשפורעים משכנתא בריבית קבועה בזמן שהריביות בשוק ירדו. אין אותה בפריים, ובמסלולים המשתנים אין אותה בנקודות העדכון.אחוז מימון (LTV) : חלק ממחיר הדירה שממומן במשכנתא. משפיע על הריבית ומוגבל לפי סוג הרכישה. המדריך למשכנתא .
שאלות נפוצות על השוואת ריביות משכנתא
איזה בנק נותן את ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר? אין בנק אחד שזול בכל המסלולים. בסקר ספטמבר 2026 דיסקונט הציג את הריבית הקבועה הלא צמודה הנמוכה ל-25 שנים (4.76%), הבינלאומי את ההנחה הגדולה ביותר מהפריים (P-1.12%), ובמסלולים הצמודים התמונה שונה שוב. לכן משווים לפי המסלול והתקופה שאתם צריכים, ולא לפי שם הבנק.
מה ההבדל בין הריבית שהבנק מפרסם לממוצע הריבית שהוא נתן? הריבית המפורסמת היא נקודת הפתיחה שהבנק מציג ללקוח ממוצע. הממוצע הוא הריבית הממוצעת של כל המשכנתאות שהבנק ביצע בחודש, כפי שהוא מדווח לבנק ישראל, בכל התמהילים ולכל הלקוחות. ההפרש ביניהן הוא מרחב המשא ומתן: לקוח עם הכנסה יציבה ומימון נמוך יקבל בדרך כלל פחות מהמפורסם. בכל כרטיס בנק בדף מוצגים שני המספרים זה לצד זה, והריבית שלכם נקבעת אישית לפי התמהיל והפרופיל.
למה הריבית שקיבלתי בבנק שונה מהטבלה? הריבית שלכם תלויה באחוז המימון, ביחס ההחזר להכנסה, בהיסטוריית האשראי, בתקופה ובתמהיל כולו. הטבלה מציגה ריבית ללקוח עם מימון של עד 60% והכנסות תקינות. במימון גבוה יותר הבנקים מוסיפים בדרך כלל 0.2% ומעלה. הצעה שגבוהה מהטבלה היא סיבה טובה לבקש הצעה נוספת מבנק אחר, או לתת ליועץ לבדוק אותה.
איך אחוז המימון משפיע על הריבית? ככל שאתם מממנים חלק גדול יותר ממחיר הדירה במשכנתא, הסיכון של הבנק גדל והריבית עולה. הקפיצה המקובלת היא במעבר מעל 60% מימון, ועוד אחת מעל 70%. בנק ישראל מגביל את המימון ל-75% לדירה ראשונה, ל-70% למשפרי דיור ול-50% לדירה להשקעה. בסרגל ההשוואה תוכלו לבחור את מדרגת המימון ולראות את התוספת.
מה זה ריבית פריים ומה פירוש P-0.5%? ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. היום, עם ריבית בנק ישראל של 3.25%, הפריים הוא 4.75%. הבנק נותן הנחה קבועה מהפריים, למשל P-0.5%, כלומר 4.25% היום. ההנחה נשארת לכל התקופה, אבל הפריים עצמו משתנה בכל החלטת ריבית, ואיתו ההחזר החודשי. היתרון הגדול של המסלול: אפשר לפרוע אותו בכל רגע בלי עמלת פירעון מוקדם.
האם כדאי להשוות רק לפי הריבית? הריבית היא המספר הראשון, לא היחיד. בטבלה מוצגים גם התשלום החודשי הראשון, סך התשלומים לכל התקופה, עמלת פתיחת התיק ותנאי הפירעון המוקדם. במסלול צמוד למדד ריבית נמוכה יכולה להסתיים בסך תשלומים גבוה יותר, ולכן סך התשלומים מחושב לפי תחזית מדד של 2.5% בשנה. עמלת פירעון מוקדם חשובה למי שמתכנן למכור או למחזר.
יש לי כבר משכנתא. איך בודקים אם כדאי למחזר? בוחרים למעלה "מיחזור משכנתא", מזינים את היתרה, את השנים שנותרו ואת הריבית הממוצעת שלכם מדוח היתרה, ורואים את הפער מול הריבית הזולה בטבלה ואת החיסכון אחרי עלויות המיחזור. מחשבון מיחזור המשכנתא עושה את החישוב המלא עם עמלת הפירעון המוקדם, ויועץ משכנתאות יכול לבדוק אילו מסלולים שווה למחזר ואילו לא.
מתי הריביות בדף מתעדכנות? הריביות המפורסמות של הבנקים נאספות בסקר תקופתי של צוות סופרמרקר, והחודש האחרון מצוין ליד כל בנק. ממוצעי בנק ישראל מתפרסמים אחת לחודש, כשישה שבועות אחרי סוף החודש הנמדד; הנתונים בדף הם של ספטמבר 2026 ופורסמו ב-22.10.2026. ריבית הפריים מתעדכנת ביום שאחרי כל החלטת ריבית של בנק ישראל.
המידע נאסף על ידי צוות האתר בסקר תקופתי ועשוי להשתנות בכל רגע. תנאי ההלוואה של הבנקים הם המחייבים. אין בהצגת הנתונים משום הצעה למשכנתא, ואין בה תחליף להתייעצות עם יועץ משכנתאות. ריבית הפריים מתעדכנת אחרי כל החלטת ריבית של בנק ישראל, וריביות משתנות מתעדכנות ב-11 לחודש.