עודכן בתאריך: 31/10/2026 · ריביות השוק: ספטמבר 2026 (בנק ישראל)
במאמר זה:
מה זה תמהיל משכנתא ולמה הוא קובע כמה תשלמו
משכנתא בישראל היא כמעט אף פעם לא הלוואה אחת. הבנק מפצל אותה ל-2 עד 4 הלוואות קטנות, כל אחת במסלול ריבית אחר, וביחד הן נקראות תמהיל . אותו סכום בדיוק, לאותה תקופה, יכול לעלות מאות אלפי שקלים יותר או פחות רק בגלל החלוקה בין המסלולים.
אפשר לחשוב על התמהיל כמו על תיק השקעות הפוך: במקום לפזר כסף בין נכסים, מפזרים חוב בין סוגי ריבית. חלק קבוע נותן שקט, חלק משתנה נותן ריבית נמוכה יותר היום עם סיכון לעלייה, וחלק צמוד למדד נותן החזר התחלתי נמוך עם קרן שגדלה. השאלה היא לא איזה מסלול הכי זול, אלא איזה שילוב אתם יכולים לחיות איתו גם אם הריבית והמדד יעלו.
ריביות שוק אמיתיות. כל מסלול נפתח עם הריבית הממוצעת שהבנקים נתנו בחודש האחרון, לפי נתוני בנק ישראל. אתם משנים רק מה שהבנק הציע לכם.מבחן עמידות. מזיזים את ריבית הפריים והמדד ורואים לאיזה החזר חודשי מקסימלי אתם עשויים להגיע, בסגנון ההחזר החודשי הגבוה ביותר שהבנק חייב להציג לכם באישור העקרוני .השוואה לסלים של בנק ישראל. התמהיל שלכם מול שלושת הסלים האחידים, באותם מספרים שתראו בהצעות מהבנקים.
כללי בנק ישראל למשכנתא
בנק ישראל מגביל את הבנקים בכמה כללים שמשפיעים ישירות על התמהיל שתוכלו לבנות. המחשבון בודק אותם בזמן אמת ומסמן תמהיל שלא עומד בהם.
לפחות שליש בריבית קבועה. צמודה או לא צמודה, אבל קבועה לכל התקופה.עד שני שלישים בריבית שמתעדכנת בתוך פחות מ-5 שנים. פריים ומשתנה שנתית נכנסים למגבלה; משתנה כל 5 שנים לא.עד 30 שנים. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית.אחוז מימון: עד 75% משווי הדירה לדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירה להשקעה.יחס החזר להכנסה: הבנק לא יאשר החזר שעולה על 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל רוב הבנקים עוצרים ב-40%. ההמלצה המקובלת היא עד שליש.
הכללים הם מגבלת מקסימום, לא המלצה. תמהיל שעומד בהם יכול עדיין להיות יקר או מסוכן עבורכם.
המחשבון לא כולל עמלות פירעון מוקדם , ביטוח משכנתא, שמאות ופתיחת תיק. הן מתווספות לעלות הכוללת.
שלושת הסלים האחידים של בנק ישראל
מאז אוגוסט 2022 כל בנק חייב להציג באישור העקרוני שלוש הצעות זהות במבנה, כדי שתוכלו להשוות בין בנקים בלי לפענח תמהילים שונים. לכל סל הבנק מציג את ההחזר החודשי הראשון, את ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, את סך התשלומים ואת הריבית הכוללת החזויה.
סל 1: 100% ריבית קבועה לא צמודה.סל 2: שליש קבועה לא צמודה, שליש פריים, שליש משתנה צמודה כל 5 שנים.סל 3: חצי קבועה לא צמודה, חצי פריים.
הסל הרביעי הוא ההצעה המותאמת של הבנק. המחשבון מציג את שלושת הסלים לצד התמהיל שלכם באותם ארבעה מספרים, כך שתדעו לקרוא את ההצעה מהבנק כשהיא מגיעה.
כמה מחזירים על משכנתא של 500 אלף, מיליון ו-1.5 מיליון
הטבלה מחושבת בלוח שפיצר , במסלול קבוע לא צמוד בריבית הממוצעת בשוק (ספטמבר 2026). היא נותנת סדר גודל; התמהיל שלכם ישנה את המספרים.
בכל תא: ההחזר החודשי, ומתחתיו סך התשלומים לאורך התקופה.
כמה משכנתא אפשר לקחת לפי ההכנסה
הבנק מתחיל מההכנסה נטו של משק הבית ומחשב אחורה. בהחזר של שליש מההכנסה, שהוא הרף המקובל, כל 1,000 שקל של הכנסה נטו מרשים בערך 60 אלף שקל משכנתא ל-25 שנים בריבית של כ-4.7%. הזינו את ההכנסה במחשבון והמד יראה איפה אתם עומדים, גם בתרחיש שבו הריבית עולה.
שימו לב שההכנסה שנבדקת היא הפנויה: אחרי הלוואות קיימות, מזונות ותשלומים קבועים אחרים. איחוד הלוואות לפני המשכנתא יכול להגדיל את הסכום שתוכלו לקבל.
שאלות ותשובות על מחשבון משכנתא
+
כמה החזר חודשי על משכנתא של מיליון שקל?
במסלול קבוע לא צמוד בריבית הממוצעת של ספטמבר 2026 (4.72%), ההחזר החודשי ל-25 שנים הוא כ-5,680 שקל ול-30 שנים כ-5,200 שקל. בתמהיל של בנק ישראל עם פריים ומסלול צמוד ההחזר הראשון נמוך יותר, אבל הוא יכול לעלות. הזינו מיליון במחשבון וראו את שני המספרים.
+
מה ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר החודשי קבוע (במסלול לא צמוד), ובתחילת התקופה רובו ריבית. בקרן שווה מחזירים כל חודש אותו חלק מהקרן, ולכן ההחזר הראשון גבוה יותר אבל הוא יורד עם הזמן וסך הריבית נמוך יותר. רוב המשכנתאות בישראל הן שפיצר.
+
מה זה ריבית פריים במשכנתא ולמה היא משתנה?
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. הבנק נותן הנחה ממנה, למשל פריים פחות 0.6%. כשבנק ישראל משנה את הריבית, ההחזר במסלול הפריים משתנה כבר בחודש הבא. היתרון: אין עמלת פירעון מוקדם, ואפשר לצאת מהמסלול בכל רגע.
+
האם כדאי לקחת משכנתא צמודה למדד?
מסלול צמוד מתחיל בהחזר נמוך יותר, אבל הקרן גדלה עם המדד. במדד של 3% בשנה, קרן של 300 אלף הופכת לכ-400 אלף אחרי 10 שנים, לפני שהחזרתם אותה. הוא מתאים כשמצפים לפרוע חלק מהמשכנתא מוקדם, או כמרכיב קטן בתמהיל. במחשבון תוכלו להזיז את המדד ולראות את ההשפעה.
+
כמה אחוז מההכנסה מותר להקצות למשכנתא?
בנק ישראל מאפשר לבנקים לאשר עד 50% מההכנסה הפנויה, ובפועל רוב הבנקים עוצרים ב-40%. ההמלצה המקובלת של יועצי משכנתאות היא לא לעבור שליש, כדי שיישארו שוליים לעליית ריבית או להוצאה לא צפויה.
+
מה זה שלושת הסלים האחידים של בנק ישראל?
שלושה תמהילים במבנה קבוע שכל בנק חייב להציע באישור העקרוני: 100% קבועה לא צמודה; שליש קבועה, שליש פריים, שליש משתנה צמודה; וחצי קבועה, חצי פריים. לכל סל הבנק מציג החזר ראשון, החזר מקסימלי צפוי, סך תשלומים וריבית כוללת חזויה, כך שאפשר להשוות בין בנקים אחד לאחד.
+
מהי ריבית כוללת חזויה (IRR) ולמה היא שונה מהריבית של המסלול?
הריבית הכוללת החזויה היא הריבית האחת שהייתה מייצרת את כל התשלומים של התמהיל, כולל הצמדה ושינויי ריבית צפויים. היא מאפשרת להשוות תמהילים שונים במספר אחד, ובנק ישראל משתמש בה בקו המשווה. במסלול קבוע לא צמוד היא כמעט זהה לריבית של המסלול; במסלולים צמודים ומשתנים היא גבוהה יותר.
+
למה התוצאה במחשבון שונה מההצעה שקיבלתי מהבנק?
המחשבון מניח ריביות שוק ממוצעות, מדד ופריים לפי התרחיש שבחרתם, והוא לא כולל עמלות, ביטוחים ועיגולים של הבנק. ההצעה מהבנק תלויה באחוז המימון, בהכנסה ובמשא ומתן. השתמשו במחשבון כדי להבין סדרי גודל ולהשוות תמהילים, ובהצעה שקיבלתם הזינו את הריביות של הבנק כדי לראות כמה היא רחוקה מהשוק.
החישובים מתבססים על הנתונים שהזנתם ועל ריביות ממוצעות שמפרסם בנק ישראל, והם בגדר אומדן בלבד. הם אינם כוללים עמלות, ביטוח משכנתא ועמלות פירעון מוקדם, ואינם מהווים ייעוץ או המלצה. לפני חתימה על משכנתא כדאי לבדוק את התמהיל עם יועץ משכנתאות בעל רישיון.