עליית הריביות שחלה במהלך שנת 2016 אינה נובעת מעליית ריביות במשק שכן ריבית בנק ישראל לא השתנתה.

הבנקים ובנק ישראל משייכים את עליית הריבית על המשכנתאות בגידול בסיכון הגלום בשוק הדיור עקב עליית מחירי הדירות וסכומי המשכנתאות. על מנת לשמור על יציבות הבנקים, בנק ישראל הורה לבנקים להגדיל את כריות הביטחון שלהם ולרתק הון עצמי גדול יותר בגין כל משכנתא שניתנת על ידם (ובעיקר במימון מעל 60% מערך הנכס), למקרה של חדלות פירעון אצל חלק מהלווים. דרישה זו מפחיתה את יעילות ונזילות הבנק, מבחינת ההון העומד לרשותו. הבנקים מפצים על כך בהעלאת מרווח הריבית שהם גובים עבור המשכנתא וזאת למרות שלא חלה עלייה אמיתית בריבית במשק.

בשנת 2017 אנו צפויים לראות, ככל הנראה, עליות מתונות נוספות בריביות.

עקב עליית הריביות, מומלץ להקטין מעט את סכום הריבית הקבועה הלא צמודה ולהגדיל את מינון הריביות המשתנות , במטרה לשמר תחנות יציאה ללא קנסות, לאפשר פריסת שנים שאינה מקסימאלית (ובכך להוזיל את עלויות המשכנתא לאורך חייה) ולהיצמד לריבית במשק במידה ותרד שוב בעתיד.

הגבלות בנק ישראל

כאשר בוחרים תמהיל משכנתא יש לעמוד בהגבלת בנק ישראל בנושא שילוב מסלולים:

• מסלולים בריבית משתנה בתדירות של פחות מ-5 שנים (כגון ריבית פריים, ריבית משתנה כל שנה) – עד 33% מהמשכנתא.
• מסלולים בריבית משתנה בתדירות של 5 שנים ומעלה – עד 66% מהמשכנתא.
• צירוף מסלולים של ריבית משתנה כל 5 שנים וריבית משתנה בפחות מ- 5 שנים – עד 66% מהמשכנתא. למשל: אם לקחתם מסלול בריבית משתנה בתדירות של 5 שנים ומעלה על 45% מסכום המשכנתא, תוכלו לקחת מסלול של 21% ריבית פריים מהמשכנתא, ולא יותר.
  דוגמא נוספת: אם לקחתם מסלול ריבית משכנתא של ריבית פריים על 33% מהמשכנתא, תוכלו לקחת גם מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים רק עבור 33% מסכום המשכנתא.
• מסלולים בריבית משכנתא קבועה צמודה או לא צמודה – חובה לקחת לפחות 33% מהמשכנתא.

התמהיל אשר ניתן כאן הינו תמהיל קלאסי כללי ואינו נותן מענה למקרה אישי ופרטני ולכן אינו תחליף לפניה ליועץ משכנתאות אובייקטיבי אשר יוכל לתפור לכם את התמהיל המותאם לנתונים ולצרכים האישיים שלכם ולמצב במשק, בסמוך למועד בו הנכם לוקחים את המשכנתא. תנאי המשכנתא בשוק משתנים בתכיפות כמעט שבועית ולכן כדאי לבצע בדיקה פרטנית בסמוך למועד לקיחת המשכנתא.

התמהיל המומלץ

• 30% ריבית פריים – פריים הינו מסלול לא צמוד אשר ניתן לפירעון מוקדם בכל עת ללא קנס. נכון להיום, ריבית פריים היא הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי ריבית משכנתא. אמנם ריבית פריים צפויה לעלות בעתיד, אך מסלול זה צפוי להישאר אטרקטיבי גם כאשר הריבית תעלה. זהו מסלול ריבית טוב לתקופה זו, ולכן מוצע לקחת כמעט את המקסימום שמגבלות בנק ישראל מאפשרות (כיום רוב הבנקים מגבילים שימוש במסלול הפריים ל-30%)
• 30% בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד – במסלול זה הריבית הינה נמוכה יותר מאשר במסלולי ריבית קבועה, ולכן שימוש במסלול זה מאפשר לנו לקצר את שנות המשכנתא או לחליפין לעמוד על החזר חודשי התחלתי נמוך יותר. בנוסף, מסלול זה מאפשר לנו תחנת יציאה אחת ל-5 שנים. החיסרון, ישנה חשיפה למדד המחירים לצרכן שלרוב עולה וגם חשיפה לשינויים ועליות בריבית אחת ל-5 שנים.
• 40% בריבית קבועה לא צמודה – מסלול זה הינו בריבית גבוהה יותר משאר המסלולים אך יחד עם זאת משתלם מכיוון שאינו צמוד למדד. היתרון במסלול זה הוא הוודאות והיציבות בתשלומים החודשיים, שכן הוא אינו משתנה לאורך השנים. בטווח הארוך מסלול זה יכול להשתלם, כי אין בו תחנות יציאה מובנות בהן הריבית עלולה לעלות. מצד שני, לעיתים ההחזר הכולל אשר נשלם על מסלול זה יהיה גבוה יותר ממסלולים אחרים עקב הריבית הגבוהה ועקב כך שנאלץ להאריך את שנות המשכנתא על מנת לעמוד בהחזר החודשי הרצוי לנו. במסלול זה עלולה להיות עמלת פירעון מוקדם גבוהה.

הערות נוספות לתמהיל המשכנתא:

באופן כללי: בפריסת שנים ארוכה (מעל 20 שנים) – נעדיף שימוש נרחב יותר במסלולים משתנים (כגון ריבית פריים וריבית משתנה). בפריסת שנים קצרה (מתחת ל-20 שנים) נעדיף שימוש נרחב יותר במסלולים בעלי ריבית קבועה (כגון צמודה ולא צמודה).

ככלל אצבע, כאשר הפער בין המסלול הצמוד למסלול שאינו צמוד (ריבית קבועה או משתנה), נמוך מ-1%, כדאי להעדיף את המסלול הלא צמוד, כאשר הפער גדול יותר, תינתן עדיפות מסוימת למסלול הצמוד (ניתן לפצל גם את הסכום בין 2 המסלולים הצמוד והלא צמוד).

במאמר הוצגו מושגי מפתח והכללים להבנת מסלולי הריבית השונים, יתרונותיהם וחסרונותיהם, וכן ההגבלות של בנק ישראל. התמהיל המוצג נכון ליום פרסומו בתחילת שנת 2017, שינויים במשק ובריבית משק יכולים כמובן לשנות את ההמלצות. לכן, אם ברצונכם לבחור את תמהיל המשכנתא האופטימלי בתקופה בה אתם לוקחים משכנתא, ושמותאם עבורכם, תוך בחינת יכולותיכם הכספיות, התחייבויותיכם היום ובעתיד, והתחשבות בנתונים אישיים נוספים, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות אובייקטיבי.

לתמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2019>>